Copropriété et PPE
Appel de fonds extraordinaire en ppe
Un appel de fonds extraordinaire est une contribution financière ponctuelle exigée des copropriétaires pour financer des travaux majeurs non couverts par le fonds de rénovation courant.
Contribution exceptionnelle PPE
Cotisation spéciale pour travaux
Versement extraordinaire au fonds de rénovation
Charges extraordinaires
Définition et explication
Dans le cadre d’une Copropriété par Étages (PPE) en Suisse, l’entretien régulier est financé par les charges courantes et le fonds de rénovation. Toutefois, lorsque des travaux majeurs sont nécessaires (réfection de la toiture, changement du système de chauffage, rénovation des façades) et que les liquidités du fonds sont insuffisantes, l’assemblée générale vote un appel de fonds extraordinaire.
Pour un propriétaire vendeur, cet élément représente un point de négociation majeur. Si l’assemblée générale a voté ces travaux avant la mise en vente de l’appartement, le vendeur a l’obligation légale d’en informer le futur acheteur (Art. 199 CO). Cacher cette information s’apparente à un défaut d’information pouvant mener à l’annulation de la vente pour dol.
La question principale lors de la transaction immobilière est de savoir qui doit payer les factures émises par l’administrateur entre le moment du vote, la signature chez le notaire et le transfert effectif de propriété. Sans clause spécifique dans l’acte de vente, la loi (Art. 712h CC) et la jurisprudence prévoient généralement que le débiteur est celui qui est inscrit au Registre foncier au moment de l’échéance de la facture. Cependant, les notaires suisses intègrent systématiquement des conventions contraires pour répartir ces coûts de manière équitable, souvent en imputant la charge au vendeur si les travaux ont été votés sous son impulsion, ou en la transférant à l’acheteur moyennant une réduction du prix de vente.
Quand cette notion s'applique-t-il ?
- Lors de la préparation du dossier de vente, si des travaux majeurs ont été récemment votés par l’assemblée de la PPE.
- Lors de la négociation du prix de vente, l’acheteur demandant souvent une déduction équivalente au montant de l’appel de fonds.
- Lors de la rédaction de l’acte authentique chez le notaire pour définir la date de transfert des charges.
- Lors de la déclaration pour l’impôt sur les gains immobiliers, afin de déduire ces frais s’ils constituent une plus-value.
Vente d'un appartement avec réfection de façade à Fribourg
Monsieur Blanc vend son appartement de 4.5 pièces en PPE. En mars, l’assemblée générale a voté une rénovation complète des façades de l’immeuble. La quote-part de Monsieur Blanc pour ces travaux s’élève à 25’000 CHF, payables en trois appels de fonds échelonnés entre septembre et décembre. En juin, il trouve un acheteur et signe l’acte de vente, avec un transfert de propriété fixé au 1er août.
A retenir
Sans anticipation, les factures de l'administrateur arrivant en septembre auraient été adressées au nouvel acheteur, ce qui aurait pu bloquer la transaction ou générer un litige. Le courtier et le notaire ont anticipé la situation : l'acte de vente précise que le prix de l'appartement est réduit de 25'000 CHF, et l'acheteur s'engage formellement à assumer les trois appels de fonds extraordinaires à venir. Monsieur Blanc vend son bien sereinement, et l'acheteur finance les travaux tout en bénéficiant de futures déductions fiscales pour entretien de l'immeuble.
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Questions fréquentes
Par défaut, c'est le propriétaire inscrit au Registre foncier à la date d'échéance de la facture qui doit payer l'administrateur. Toutefois, la norme en Suisse est de régler cette question par une clause claire dans l'acte de vente notarié (prise en charge par le vendeur ou transfert à l'acheteur avec baisse de prix).
Non. Tout comme le fonds de rénovation, les montants déjà versés par le vendeur sur le compte de la PPE restent définitivement acquis à la copropriété. Ils valorisent le bien et sont inclus dans le prix de vente global.
Oui. Si vous omettez volontairement de transmettre les procès-verbaux de la PPE mentionnant un gros appel de fonds à venir, l'acheteur peut invoquer un vice du consentement ou un dol (Art. 199 CO) pour annuler la vente ou exiger un dédommagement.
Si le vendeur n'a pas payé ses appels de fonds échus, l'administrateur peut requérir l'inscription d'une hypothèque légale de la PPE sur l'appartement. Le notaire devra alors utiliser une partie du prix de vente pour purger cette dette avant de finaliser le transfert à l'acheteur.
Un appel de fonds imminent fait mathématiquement baisser le prix net vendeur. Les acheteurs intègrent ce futur décaissement dans leur plan financier et négocient généralement une déduction équivalente sur le prix d'achat affiché.
Oui, si l'appel de fonds finance des travaux à plus-value (investissements valorisants). S'il s'agit de travaux d'entretien pur, ils ne sont pas déductibles de l'IGI, mais peuvent être déduits de l'impôt sur le revenu par la personne qui les a payés.
Le fonds de rénovation est alimenté par des cotisations régulières (annuelles) pour anticiper l'usure. L'appel de fonds extraordinaire est ponctuel, voté au cas par cas lors d'une assemblée générale, pour combler un manque de liquidités face à un gros chantier imprévu ou onéreux.
Si le vendeur s'engage contractuellement à payer les futurs appels de fonds après la remise des clés, le notaire peut exiger la consignation d'une partie du prix de vente sur son compte de tiers pour garantir le paiement à l'administrateur.
Sources
- Code civil suisse (CC) : Art. 712h (Répartition des charges communes) ; Code des obligations (CO) : Art. 199 (Dol et responsabilité du vendeur).