Copropriété et PPE
Clause d’agrément (ppe)
La clause d'agrément est une disposition du règlement de PPE exigeant l'approbation des autres copropriétaires ou de l'administrateur pour valider la vente d'un lot.
Restriction d'aliéner
Clause d'approbation
Accord de la PPE
Veto des copropriétaires
Définition et explication
En Suisse, lorsque vous décidez de vendre votre appartement en PPE (Propriété par Étages), vous êtes par défaut libre de choisir votre acheteur. Toutefois, l’article 712c du Code civil suisse autorise une exception majeure : la clause d’agrément (ou restriction d’aliéner).
Si cette règle est inscrite dans votre Règlement d’Administration et d’Utilisation (RAU), vous avez l’obligation d’obtenir l’accord explicite des autres copropriétaires ou de l’administrateur pour valider la transaction. L’objectif de cette disposition est de protéger la communauté contre des profils dont le comportement ou l’activité professionnelle pourrait nuire à l’harmonie ou à la réputation de l’immeuble.
Pour les propriétaires vendeurs, cette spécificité implique d’anticiper la démarche avant la signature définitive chez le notaire. Ce dernier refusera de procéder au transfert de propriété au Registre foncier tant que l’accord formel n’aura pas été fourni. Rassurez-vous, la PPE ne peut pas rejeter votre acheteur de manière arbitraire. Le refus doit obligatoirement s’appuyer sur de justes motifs, comme un risque avéré d’insolvabilité financière ou une volonté de modifier l’affectation du bien (par exemple, installer un atelier bruyant dans un immeuble strictement résidentiel).
Quand la clause d'agrément s'applique-t-elle lors d'une vente ?
- Uniquement si elle est formellement inscrite dans le Règlement d’Administration et d’Utilisation (RAU) ou mentionnée au Registre foncier.
- Lors de la vente classique (transfert de propriété) d’un appartement, d’un local commercial ou d’une place de parc rattachée à la PPE.
- Elle ne s’applique généralement pas en cas de transmission par héritage ou de vente à un membre direct de la famille, sauf mention contraire très stricte dans le règlement.
Exemple concret : Vente d'un appartement familial à Neuchâtel
Monsieur Perrin vend son appartement familial de 4.5 pièces situé dans une petite PPE à Neuchâtel. Il trouve rapidement un couple d’acheteurs disposé à payer le prix de vente et signe une convention de réservation. En préparant le dossier, son notaire relève que le RAU contient une clause d’agrément stipulant que toute vente doit être préalablement validée par l’assemblée des copropriétaires.
A retenir
Pour ne pas retarder la transaction, l'administrateur de la PPE est immédiatement sollicité par le vendeur. Plutôt que d'attendre la prochaine assemblée générale ordinaire, il demande l'accord écrit de tous les voisins par courrier (procédure par voie de circulation). Les acheteurs souhaitant utiliser l'appartement comme résidence principale et justifiant de revenus stables, aucun voisin ne s'y oppose. L'administrateur délivre l'attestation d'approbation au notaire, ce qui permet de signer l'acte authentique et de finaliser le transfert de propriété sans encombre. Si l'acheteur avait prévu de transformer le logement en pension pour animaux de compagnie, la PPE aurait eu un motif légitime pour bloquer la vente.
Vous souhaitez vendre votre bien ?
Estimez gratuitement votre bien en 2 minutes et trouvez le meilleur expert immobilier en Suisse romande.
Questions fréquentes
Non. Selon le Code civil suisse, le refus d'un acquéreur ne peut pas être arbitraire. La communauté des copropriétaires doit invoquer de justes motifs, tels qu'un risque d'insolvabilité, une mauvaise réputation avérée ou un projet d'utilisation incompatible avec le règlement de l'immeuble.
Le délai varie selon le règlement. Si l'administrateur est habilité à décider seul, cela prend quelques jours. Si une décision de l'assemblée générale est requise, le processus peut prendre plusieurs semaines, le temps d'organiser une assemblée extraordinaire ou une consultation écrite.
Sans l'attestation officielle de la PPE, le notaire ne pourra pas inscrire le transfert de propriété au Registre foncier. La vente restera bloquée, et l'acquéreur ne pourra pas devenir légalement propriétaire du bien.
C'est généralement le vendeur ou le courtier immobilier en charge de la vente qui initie la démarche. Le notaire se charge ensuite de vérifier que l'accord écrit est conforme avant de finaliser l'acte de vente.
Non, la présence d'une clause d'agrément n'impacte pas la valeur vénale de votre appartement. Elle constitue simplement une étape administrative supplémentaire qui peut légèrement rallonger le processus de vente.
Il vous suffit de consulter le Règlement d'Administration et d'Utilisation (RAU) de votre immeuble ou de demander un extrait actuel du Registre foncier, où cette mention doit figurer pour être opposable aux tiers.
Oui, c'est une pratique courante. L'administrateur ou les voisins peuvent exiger un extrait de l'Office des poursuites et une attestation de financement pour s'assurer que le nouvel acquéreur pourra payer ses futures charges de PPE.
Oui, mais vous ne pouvez pas le faire seul. La suppression d'une clause d'agrément nécessite un vote lors de l'assemblée générale des copropriétaires, généralement à la majorité qualifiée (majorité des propriétaires représentant la majorité des quotes-parts).
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 712c al. 2