Copropriété et PPE
Parties communes en ppe
Les parties communes d'une PPE sont les espaces et éléments structurels appartenant à tous les copropriétaires, que le vendeur ne peut ni modifier ni céder individuellement.
Espaces communs
Parties impérativement communes
Propriété collective
Définition et explication
Lors de la vente d’un appartement en propriété par étages (PPE) en Suisse, vous ne vendez pas seulement vos murs intérieurs. Vous transmettez également votre quote-part sur les parties communes. Comprendre la distinction entre vos droits exclusifs et ces espaces partagés vous évite de faire des promesses irréalisables à votre acheteur.
Selon l’article 712b du Code civil suisse (CC), certains éléments sont impérativement communs. Cela inclut le terrain, les murs porteurs, le toit, ainsi que l’aspect extérieur du bâtiment. Même si un mur donne directement dans votre salon, s’il soutient la structure, il appartient à l’ensemble de la copropriété.
Pour le vendeur, la maîtrise de cette notion prévient les litiges post-vente. Si votre acheteur prévoit d’abattre une cloison, vous devez l’informer clairement si celle-ci est porteuse (donc commune). De même, les fenêtres, les balustrades de balcon et la porte d’entrée ont un statut particulier : leur aspect extérieur relève de la communauté, ce qui limite fortement les possibilités de transformation par le futur propriétaire.
Quand la notion de partie commune intervient-elle ?
- Lors de la création du dossier de vente : Pour décrire précisément ce qui est inclus, notamment les droits de jouissance sur un jardin ou une place de parc extérieure.
- Pendant les visites : Pour répondre aux questions de l’acheteur sur ses projets de rénovation (changement de fenêtres, installation d’une climatisation ou d’une véranda).
- Lors de la fixation du prix : Un fonds de rénovation bien doté pour l’entretien des parties communes augmente la valeur globale de votre bien.
- Chez le notaire : L’acte de vente transfère vos droits exclusifs, mais rappelle que vous êtes soumis au règlement d’administration et d’utilisation (RAU) pour les espaces communs.
Vente bloquée pour une promesse sur des fenêtres
Monsieur Blanc vend son appartement en PPE dans le canton de Vaud. Le futur acquéreur, très intéressé, exige de remplacer les anciennes fenêtres en bois sombre par du PVC blanc avant de signer la promesse de vente. Pensant que les fenêtres lui appartiennent totalement, Monsieur Blanc lui donne son accord écrit lors de la négociation.
A retenir
Le notaire avertit l'acheteur que l'aspect extérieur des fenêtres est une partie commune (Art. 712b CC). L'assemblée générale de la PPE doit obligatoirement valider ce changement de couleur pour préserver l'harmonie de la façade. L'assemblée refuse le blanc. L'acheteur, déçu de ne pas pouvoir moderniser son bien comme promis, annule la transaction. Monsieur Blanc doit recommencer tout le processus de vente à cause d'une mauvaise communication sur le statut des parties communes.
Vous souhaitez vendre votre bien ?
Estimez gratuitement votre bien en 2 minutes et trouvez le meilleur expert immobilier en Suisse romande.
Questions fréquentes
Le statut est mixte. La dalle en béton et la balustrade font partie intégrante de la façade et sont des parties communes. En revanche, le revêtement de sol (carrelage, caillebotis) et l'espace intérieur du balcon sont à votre usage exclusif. Votre acheteur ne pourra pas modifier la rambarde sans l'accord de la PPE.
L'intérieur de la porte appartient au propriétaire de l'appartement. L'acheteur pourra la peindre de la couleur qu'il désire côté salon. Cependant, la face extérieure visible depuis le palier est soumise aux règles des parties communes. Elle doit conserver l'esthétique définie par la copropriété.
Si la cave est un lot distinct avec sa propre quote-part, vous pouvez la vendre séparément (souvent uniquement à un autre copropriétaire selon le RAU). Si c'est un simple droit de jouissance rattaché à votre appartement, elle est indissociable de la vente de votre logement.
En règle générale, les frais liés aux parties communes (comme la réfection du toit) votés avant le transfert de propriété sont à la charge du vendeur, sauf si l'acte de vente notarié stipule expressément que l'acheteur accepte de reprendre ces coûts. Il faut négocier ce point avec votre acquéreur.
Toutes les conduites principales (eau, chauffage, électricité) qui traversent l'immeuble pour desservir plusieurs appartements sont des parties communes. Seuls les embranchements situés à l'intérieur de votre lot et qui ne desservent que vous sont considérés comme des parties privées.
Non, le toit est une partie impérativement commune. Toute installation modifiant l'aspect extérieur ou utilisant le toit requiert un vote de l'assemblée générale de la PPE. Vous devez être transparent avec votre acheteur à ce sujet.
Le terrain autour de l'immeuble est toujours une partie commune par définition légale. Le propriétaire du rez-de-chaussée bénéficie généralement d'un droit de jouissance exclusif. L'acheteur aura l'usage exclusif de la pelouse, mais il ne pourra pas y construire une annexe fixe sans l'accord des autres copropriétaires.
Vous devez fournir au futur acheteur les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de la PPE, le montant du fonds de rénovation et le décompte des charges. Ces documents lui permettront d'évaluer l'entretien global de l'immeuble et d'anticiper les futurs travaux.
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 712b