Copropriété et PPE
Parties privatives en ppe
Les parties privatives représentent les espaces exclusifs de votre appartement en copropriété dont vous avez le libre aménagement et que vous cédez individuellement lors de la vente.
Lot PPE
Unité d'étage
Espaces exclusifs
Surface privative
Droit exclusif
Définition et explication
Dans le cadre d’une vente immobilière en Suisse, comprendre la distinction juridique entre les parties privatives et les espaces communs de votre copropriété est fondamental. Selon l’article 712b du Code civil suisse (CC), le droit exclusif s’étend aux parties du bâtiment qui forment un tout et disposent d’un accès propre. En d’autres termes, les parties privatives constituent l’intérieur de votre appartement que vous pouvez aménager librement.
Cela englobe les éléments suivants : les cloisons intérieures non porteuses, les revêtements de sol (parquets, moquettes, carrelages), les portes intérieures, les papiers peints, ainsi que les installations sanitaires et les agencements de cuisine. Lors de la mise sur le marché de votre bien, ce sont ces éléments spécifiques que vous vendez de plein droit. Toute rénovation ou amélioration apportée à ces espaces augmente directement la valeur vénale de votre lot.
À l’inverse, il est impératif pour un vendeur de ne pas promettre des modifications sur des éléments qui n’appartiennent pas à ses parties privatives. Le toit, les murs porteurs, la façade, mais aussi les fenêtres et la face extérieure de la porte palière sont des parties communes par définition légale. Un courtier immobilier suisse qualifié vérifiera toujours le Règlement d’administration et d’utilisation (RAU) ainsi que les plans de répartition de votre immeuble pour rédiger une plaquette de vente exacte et éviter tout litige avec le futur acheteur concernant la propriété des équipements.
Quand cette notion s'applique-t-elle pour le vendeur ?
- Lors de l’estimation immobilière : Les rénovations faites à l’intérieur de vos parties privatives justifient un prix de vente plus élevé sur le marché suisse.
- Lors de la rédaction du dossier de vente : Il faut lister avec précision les équipements inclus dans le prix (qui vous appartiennent) et exclure les aménagements liés aux parties communes.
- Lors des visites de l’appartement : Pour répondre aux acheteurs qui demandent s’ils peuvent abattre un mur ou changer les fenêtres après l’achat.
- Lors de la signature de l’acte notarié : L’acte de vente décrit précisément l’unité d’étage et ses parties privatives selon l’inscription au Registre foncier cantonal.
Vente d'un appartement rénové dans le canton de Fribourg
Monsieur Bovet, propriétaire fribourgeois, décide de vendre son appartement en PPE. Pour maximiser son profit, il refait entièrement sa cuisine, remplace la moquette par du parquet massif en chêne, et décide de son propre chef de remplacer la vieille porte palière donnant sur le couloir de l’immeuble par une nouvelle porte blindée au design moderne. Un mois plus tard, il trouve un acheteur prêt à signer au prix demandé.
A retenir
Lors de la vérification du dossier par le notaire, un problème surgit. Si la cuisine et le parquet font bien partie des parties privatives de Monsieur Bovet (il était donc libre de les rénover pour valoriser son bien), la porte palière, dans sa face extérieure, fait partie intégrante des parties communes de la PPE (Art. 712b CC). En modifiant l'aspect du couloir sans l'accord de l'assemblée des copropriétaires, le vendeur a agi hors de ses droits. Pour que la vente aboutisse, Monsieur Bovet a dû obtenir une validation écrite a posteriori du comité de gestion de la PPE, évitant de justesse de devoir réinstaller une porte identique à celle des voisins à ses frais.
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Questions fréquentes
Non, en règle générale en Suisse, les fenêtres (cadres et vitrages) affectent l'aspect extérieur de la façade. Elles sont donc considérées comme des parties communes. Vous ne pouvez pas promettre à l'acheteur qu'il pourra les modifier librement. Toutefois, le RAU de la PPE peut mettre les frais de nettoyage et d'entretien à votre charge exclusive.
Oui, si et seulement s'il s'agit d'une cloison non porteuse située entièrement dans vos parties privatives. Si le mur est porteur, il appartient aux parties communes. Toute modification nécessitera l'accord de l'assemblée des copropriétaires et l'intervention d'un ingénieur civil.
Non. La dalle et le garde-corps du balcon font partie de la structure du bâtiment (parties communes). En tant que propriétaire, vous possédez un droit de jouissance exclusif sur cet espace. L'acheteur ne pourra pas y installer une véranda ou le fermer sans l'accord de la PPE et un permis de construire communal.
Pour connaître les limites exactes, vous devez consulter deux documents fournis au notaire : le plan de répartition de la PPE (qui montre visuellement les limites des lots) et le Règlement d'administration et d'utilisation (RAU), qui détaille ce qui est commun ou privatif dans votre immeuble.
Les colonnes montantes et les conduites principales qui traversent l'immeuble sont des parties communes. Seules les conduites secondaires situées à l'intérieur de votre lot, qui desservent exclusivement vos propres installations sanitaires, sont considérées comme privatives à partir du raccordement.
Cela dépend de sa constitution juridique. Soit elle forme un lot PPE distinct (elle a son propre feuillet au Registre foncier et est une partie privative autonome), soit elle est un droit de jouissance exclusif rattaché à votre appartement sur une surface commune. Votre acte de vente s'adaptera à cette nuance.
Si vous avez aménagé un espace sous les toits qui fait juridiquement partie des combles communs, vous ne pouvez pas le vendre comme surface habitable privative. L'acheteur potentiel pourrait exiger une baisse de prix, ou le notaire pourrait bloquer la vente jusqu'à la régularisation de la situation avec la PPE.
C'est souvent un élément mixte. L'armature fixée à la façade appartient généralement aux parties communes, tandis que la toile du store est souvent à la charge privative du copropriétaire selon le RAU. Lors de la vente, l'installation existante est transférée à l'acquéreur avec les mêmes obligations d'entretien.
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 712b (Objet du droit exclusif) ; Code des obligations (CO) art. 199 (Dol du vendeur).