Copropriété et PPE
Vente d’une part de copropriété (indivision)
Opération juridique par laquelle un copropriétaire vend sa fraction d'un bien immobilier, souvent soumise au droit de préemption légal des autres propriétaires.
Vendre sa part de maison
Rachat de soulte
Sortie d'indivision
Cession de quote-part
Action en partage
Définition et explication
En Suisse, il est fréquent d’acheter un bien immobilier à deux, sous la forme d’une copropriété ordinaire. Chaque acquéreur détient alors une quote-part inscrite au Registre foncier (par exemple, 50% / 50%). Lorsque la situation personnelle évolue – suite à une séparation, un divorce ou un désaccord – l’un des propriétaires peut souhaiter vendre sa part. Cette démarche est encadrée par des règles strictes issues du Code civil suisse.
Contrairement à un propriétaire unique, le vendeur d’une quote-part ne peut pas imposer un nouvel acheteur sans tenir compte de son ex-partenaire. L’article 682 du Code civil accorde un droit de préemption légal aux autres copropriétaires. Concrètement, si vous trouvez un acheteur externe pour votre moitié, votre co-indivisaire a la priorité pour racheter votre part aux mêmes conditions.
Si la situation est bloquée et que l’autre copropriétaire refuse de racheter votre part ou de vendre la totalité du bien, la loi suisse prévoit l’action en partage (art. 650 CC). Le juge peut alors ordonner la mise en vente publique de l’immeuble. C’est pourquoi faire appel à un courtier immobilier pour vendre l’intégralité du bien de gré à gré reste souvent la solution la plus rentable et la plus sereine pour toutes les parties.
Quand la vente d'une part de copropriété s'applique-t-elle ?
- Séparation ou divorce : Un conjoint souhaite conserver le logement familial et rachète la part de l’autre.
- Rupture de concubinage : Deux partenaires non mariés se séparent et doivent liquider leur investissement commun.
- Investissement à plusieurs : Un investisseur souhaite se retirer d’un achat groupé de rendement.
- Sortie d’hoirie convertie : Des héritiers ont transformé leur communauté héréditaire en copropriété et l’un d’eux décide de vendre sa fraction.
Séparation et rachat de part dans le canton de Vaud
Monsieur Blanc et Madame Rochat (non mariés) ont acheté une villa à Nyon pour CHF 1’500’000.- en copropriété (50% chacun). Suite à leur séparation, Monsieur Blanc souhaite déménager et récupérer ses fonds propres. La valeur vénale actuelle de la villa est estimée par un expert à CHF 1’800’000.-. Le solde de la dette hypothécaire s’élève à CHF 1’000’000.-.
A retenir
Madame Rochat décide d'exercer son droit de préemption pour conserver la maison. Elle doit verser à Monsieur Blanc la moitié de la valeur nette (fonds propres de départ plus la plus-value), soit CHF 400'000.-. En parallèle, elle doit prouver à la banque qu'elle a les revenus suffisants pour assumer seule l'hypothèque de CHF 1'000'000.-. Le notaire va rédiger un acte authentique de cession de quote-part. Puisqu'ils ne sont pas mariés, Madame Rochat devra s'acquitter des droits de mutation vaudois sur la part rachetée.
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Questions fréquentes
Oui, de manière indirecte. Si votre ex-conjoint refuse de racheter votre part et bloque la mise en vente de l'entier du bien immobilier, vous pouvez intenter une action en partage (art. 650 CC) devant le tribunal. Le juge ordonnera alors la vente aux enchères ou de gré à gré. Il est toutefois recommandé de confier un mandat de vente conjoint à un courtier pour obtenir un prix bien supérieur à celui d'une vente forcée.
La valeur de votre quote-part se base sur la valeur vénale actuelle de l'entier de la propriété (et non sur le prix d'achat initial), de laquelle on déduit la dette hypothécaire restante. Une estimation professionnelle neutre par une agence locale est vivement conseillée pour fixer un prix juste et éviter les litiges.
Oui, absolument. Si votre ex-partenaire reprend votre part, il doit également reprendre l'intégralité du prêt hypothécaire. La banque va vérifier sa capacité financière. Si celle-ci est jugée insuffisante, la désolidarisation sera refusée. L'unique issue sera alors de vendre la maison à un tiers pour rembourser le crédit.
Si vous vendez votre part avec un bénéfice par rapport au prix d'acquisition initial, l'impôt sur les gains immobiliers est en principe dû. Toutefois, dans le cadre d'un divorce, un report d'imposition est possible si le bien est transféré à l'ex-conjoint en règlement du régime matrimonial.
Oui, les copropriétaires peuvent modifier ou supprimer ce droit par le biais d'une convention. Celle-ci doit obligatoirement revêtir la forme authentique (devant notaire) et être annotée au Registre foncier pour être juridiquement valable.
Dans une hoirie (communauté héréditaire), les héritiers sont propriétaires en main commune. Il n'y a pas de quote-part individuelle distincte que l'on peut vendre librement à un tiers. Tous les héritiers doivent agir conjointement. En copropriété, vous disposez d'une quote-part bien définie et inscrite au Registre foncier.
En règle générale, c'est l'acquéreur de la quote-part qui assume les frais de notaire et les impôts de mutation. Cependant, les parties sont libres de convenir d'un partage des frais à parts égales dans le cadre d'une convention de séparation amiable.
Vendre une demi-part de maison à un tiers inconnu est presque impossible sur le marché libre en Suisse. Si aucun des copropriétaires actuels n'a la capacité financière de racheter la part de l'autre, la mise en vente de la totalité de la propriété reste l'unique solution réaliste.
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 646 (Copropriété), art. 650 (Droit au partage), art. 682 (Droit de préemption légal).