Copropriété et PPE
Constitution de ppe
La constitution de PPE est l'acte notarié permettant de diviser un immeuble en plusieurs unités d'étage indépendantes afin de les vendre séparément.
Création de PPE
Mise en copropriété
Division en propriété par étages
Transformation en lots
Définition et explication
La constitution de PPE (Propriété par Étages) est l’acte juridique qui transforme un immeuble unique en plusieurs lots indépendants. En Suisse, cette démarche permet à un propriétaire de vendre un appartement, un étage ou un local commercial séparément du reste du bâtiment. Fondée sur le Code civil suisse, cette opération nécessite l’intervention d’un notaire et d’un professionnel technique (architecte ou géomètre).
Pour vendre votre bien sous cette forme, le notaire rédige l’acte constitutif de la PPE ainsi que le règlement d’administration et d’utilisation (RAU). Chaque nouveau lot reçoit son propre feuillet au Registre foncier. Vous pouvez alors transférer la propriété d’un lot spécifique à un acheteur tout en conservant les autres. Cette solution est particulièrement plébiscitée par les propriétaires de grandes villas souhaitant vendre un étage pour dégager des liquidités, ou par les promoteurs commercialisant des projets sur plan.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Vous êtes propriétaire d’une grande maison individuelle et désirez vendre un étage devenu trop grand.
- Vous possédez un immeuble de rendement et souhaitez vendre les appartements lot par lot pour maximiser votre prix de vente.
- Vous construisez un petit immeuble sur votre parcelle et prévoyez de vendre les logements sur plan.
- Vous voulez diviser juridiquement une propriété entre plusieurs héritiers avant de vendre une partie.
Vendre un étage de sa villa à Montreux
Madame Dupont possède une villa de 250 mètres carrés sur les hauteurs de Montreux. Ses enfants ayant quitté le domicile, elle trouve la maison trop vaste et coûteuse à entretenir. Au lieu de vendre l’intégralité de sa propriété, elle décide de créer deux appartements distincts.
A retenir
Elle mandate un notaire et un architecte pour constituer une PPE. L'architecte établit les plans de répartition et attribue 550 millièmes au rez-de-chaussée et 450 millièmes à l'étage. Le notaire inscrit la nouvelle PPE au Registre foncier. Madame Dupont vend le lot de l'étage pour 750'000 francs. Cette opération lui permet de conserver son logement au rez-de-chaussée tout en dégageant un capital confortable pour sa retraite.
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Questions fréquentes
Les frais varient selon les cantons et la complexité du bâtiment. Comptez les honoraires du géomètre ou de l'architecte pour les plans et le calcul des quotes-parts, ainsi que les émoluments du notaire et du Registre foncier. L'enveloppe globale se situe souvent entre 4'000 et 10'000 francs.
Oui. Si votre immeuble est grevé d'une hypothèque, la banque doit donner son accord pour répartir la dette et la cédule hypothécaire sur les nouveaux feuillets des lots créés au Registre foncier.
Cela dépend de votre canton. À Genève (LDTR) ou dans certaines communes vaudoises (LPPPL), des lois protègent le parc locatif. La transformation peut être soumise à autorisation, voire interdite si les loyers sont jugés abordables.
Un expert (souvent un architecte ou un géomètre) calcule la valeur de chaque part. Il se base sur la surface, le volume, l'orientation, l'étage et les annexes (balcons, jardins) pour attribuer un pourcentage précis à chaque futur acheteur.
Oui, la constitution de PPE est avant tout un acte juridique. Toutefois, si vous vendez un lot, il doit constituer une unité d'habitation fermée avec son propre accès. Des travaux de séparation physique sont parfois nécessaires.
Le RAU organise la vie des futurs copropriétaires. Il définit la répartition des charges communes (chauffage, entretien du toit), les règles d'utilisation des espaces communs (buanderie, jardin) et la gestion du fonds de rénovation.
La loi fédérale ne l'impose pas lors de la création initiale. Cependant, il est fortement recommandé d'en prévoir un dans le RAU pour rassurer vos futurs acheteurs quant à l'entretien du bâtiment à long terme.
Oui. Vous pouvez constituer une PPE avant l'achèvement du bâtiment, sur la base des plans validés par le permis de construire. Les lots sont inscrits au Registre foncier et peuvent être vendus en l'état futur d'achèvement.
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 712a à 712t