Copropriété et PPE
Règlement d’administration et d’utilisation (rau)
Le Règlement d'administration et d'utilisation (RAU) est le document juridique de référence qui fixe les règles de vie, de gestion et de répartition des charges au sein d'une Propriété par Étages (PPE).
RAU
Règlement de PPE
Statuts de copropriété
Convention de PPE
Définition et explication
En Suisse, la Propriété par Étages (PPE) est régie par le Code civil (CC), mais chaque immeuble possède ses propres spécificités. Le Règlement d’administration et d’utilisation (RAU) permet d’adapter ces règles à la réalité de votre bâtiment. Bien qu’il ne soit pas strictement obligatoire selon la loi (Art. 712g CC), il existe dans la quasi-totalité des PPE existantes et fait l’objet d’une mention au Registre foncier.
Pour un propriétaire qui souhaite vendre son appartement, le RAU est un document central. Il définit avec précision ce qui vous appartient réellement (parties exclusives) et ce que vous partagez avec vos voisins (parties communes). Il précise par exemple si le jardin au rez-de-chaussée est une propriété privée ou simplement un droit d’usage exclusif.
Lors de la commercialisation de votre bien, les acheteurs potentiels et la banque qui finance l’acquisition vont exiger ce document. Il contient des informations déterminantes telles que la clé de répartition des charges (les fameux millièmes), les règles concernant la détention d’animaux, ou encore les restrictions liées à des activités commerciales ou à la location de courte durée.
Quand le RAU intervient-il dans le processus de vente ?
- Lors de l’estimation de votre bien : Le courtier doit analyser le RAU pour valoriser correctement les droits d’usage exclusifs (jardins, places de parc extérieures).
- Lors des visites : Pour répondre aux questions des acheteurs sur les règles de l’immeuble (animaux, travaux, utilisation des espaces communs).
- Lors de la demande de financement : La banque de l’acheteur exige le RAU pour valider son prêt hypothécaire.
- Chez le notaire : L’acte de vente fera expressément référence au RAU, que l’acheteur s’engagera à respecter en signant.
La vente d'un appartement au rez-de-chaussée avec jardin
Monsieur Bovay met en vente son appartement situé au rez-de-chaussée d’une PPE à Morges (Vaud). Il a toujours entretenu le jardin attenant et le présente comme son « jardin privé » sur son annonce immobilière. Un jeune couple visite le bien, fait une offre au prix affiché et signe une convention de réservation avec le courtier.
A retenir
Lorsque le notaire transmet le projet d'acte de vente et le RAU aux acheteurs, ces derniers découvrent que le jardin est en réalité une "partie commune avec droit d'usage exclusif". Cela signifie que Monsieur Bovay ne peut pas vendre le terrain lui-même, mais uniquement le droit de l'utiliser. De plus, le RAU stipule que l'installation d'une clôture est soumise à l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires. Les acheteurs, qui souhaitaient clôturer l'espace pour leur chien, se sentent trompés et tentent de renégocier le prix à la baisse. Si Monsieur Bovay avait lu et fourni le RAU dès la première visite, il aurait pu fixer les bonnes attentes et éviter cette situation tendue.
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Questions fréquentes
Le moyen le plus simple est de le demander à l'administrateur de votre PPE. Vous devriez également en posséder une copie, reçue lors de votre propre achat. Si vous n'avez pas d'administrateur ou si le document est perdu, vous ou votre notaire pouvez en commander une copie officielle auprès du Registre foncier de votre district, car le RAU y est obligatoirement déposé.
Généralement, non. Le RAU est rattaché à l'immeuble et s'applique aux nouveaux propriétaires. Toutefois, si des travaux majeurs ont modifié les quotes-parts (par exemple, la création d'une véranda fermée) et que le RAU n'a pas été actualisé par l'assemblée des copropriétaires, il est recommandé de clarifier la situation avant la mise en vente pour rassurer les acheteurs.
Non. Le RAU s'impose à tout nouveau copropriétaire dès l'inscription du transfert de propriété au Registre foncier. En signant l'acte de vente notarié, l'acheteur reconnaît avoir pris connaissance du RAU et s'engage formellement à en respecter toutes les clauses existantes.
Le droit de vendre (droit d'aliéner) est un droit fondamental du propriétaire. Un RAU ne peut pas interdire la vente de manière arbitraire. Cependant, selon l'article 712c du Code civil (CC), il est possible de prévoir que la vente d'une part d'étages n'est valable que si les autres copropriétaires y consentent. Cette clause est rare et requiert un juste motif pour qu'un refus soit juridiquement valable.
Le RAU est le document officiel inscrit au Registre foncier qui définit les droits réels, la répartition des charges et les grandes règles de gestion. Le règlement de maison (ou règlement d'ordre) est un document plus souple, souvent annexé au RAU, qui gère les aspects pratiques du quotidien - heures de silence, utilisation de la buanderie commune, ou règles de stationnement.
Oui, de nombreux RAU récents intègrent des clauses limitant ou interdisant la location de courte durée pour préserver la tranquillité de l'immeuble. Si vous vendez votre bien à un investisseur, ce point sera déterminant pour lui. Vous devez lui fournir cette information de manière transparente dès le début des négociations.
Si une modification du RAU est nécessaire (par exemple, suite à un changement d'affectation de votre lot commercial en lot d'habitation avant la vente), les frais de notaire et d'inscription au Registre foncier sont généralement à la charge du copropriétaire qui demande la modification, sauf accord contraire voté par l'assemblée de la PPE.
Le RAU détaille précisément la clé de répartition des charges communes (chauffage, conciergerie, alimentation du fonds de rénovation). Généralement, cette répartition se fait au prorata des quotes-parts (millièmes) de chaque lot. C'est sur cette base que l'acheteur calculera ses frais futurs, un élément central pour évaluer le coût mensuel de son acquisition.
Sources
- Art. 712g CC (Règlement d'administration et d'utilisation), Art. 712c CC (Restrictions au droit d'aliéner).