Copropriété et PPE
Plan de répartition des locaux (prl) : vente ppe
Plan officiel annexé à l'acte constitutif d'une PPE, délimitant spatialement les parties privatives et les parties communes de la copropriété.
Plan de division PPE
Plans de constitution
Plan de séparation des lots
Définition et explication
Lorsque vous mettez en vente votre appartement en propriété par étages (PPE) en Suisse, vous devez fournir un dossier technique et administratif complet à votre acheteur. Le Plan de répartition des locaux (PRL) en est une pièce maîtresse. Ce document, généralement établi par un géomètre breveté ou un architecte, délimite visuellement la frontière exacte entre vos parties privatives (votre appartement, votre cave) et les parties communes de l’immeuble (couloirs, murs porteurs, cage d’escalier, façades).
Validé et visé par le Registre foncier lors de la constitution initiale de la PPE, le PRL utilise un code couleur spécifique (très souvent le rouge ou un liseré coloré) pour marquer l’étendue géométrique de votre lot. Pour un vendeur, disposer d’un exemplaire à jour est une nécessité absolue. La banque de votre acheteur l’exigera systématiquement pour valider le financement hypothécaire et s’assurer de la consistance du bien mis en gage.
De plus, ce plan permet de répondre aux questions techniques lors des visites immobilières. Par exemple, si votre acheteur souhaite abattre une cloison intérieure pour ouvrir la cuisine, le plan de répartition confirmera immédiatement s’il s’agit d’un simple mur privatif ou d’un mur porteur appartenant à la communauté (nécessitant alors un accord préalable). L’exigence légale de ce plan spatial est encadrée par l’article 69 de l’Ordonnance sur le registre foncier (ORF) et l’article 712e du Code civil suisse.
Quand le Plan de répartition des locaux (PRL) est-il demandé ?
- Lors de la constitution du dossier de vente d’un appartement, d’une place de parc intérieure ou d’un local commercial en PPE.
- Lorsque l’établissement bancaire de l’acheteur analyse la demande de crédit hypothécaire.
- En cas de doute sur le statut juridique d’un espace annexe (jardin, terrasse, galetas) pour savoir s’il est privatif ou commun avec droit de jouissance.
- Si l’acheteur projette des travaux de transformation nécessitant de vérifier les limites exactes de sa future propriété.
Vente d'un appartement au rez-de-chaussée à Fribourg
Monsieur Gilliand vend son appartement de 4.5 pièces situé au rez-de-chaussée. Depuis dix ans, il utilise un petit réduit maçonné adjacent à sa terrasse pour ranger ses outils de jardinage et son vélo. Lors des visites, il présente cet espace comme étant inclus dans la vente. L’acheteur potentiel se montre très intéressé, mais précise qu’il souhaite percer une petite fenêtre dans ce réduit pour l’aérer.
A retenir
Avant de signer la promesse de vente, le notaire consulte le Plan de répartition des locaux (PRL) fourni par la régie. Il constate que le réduit n'est pas coloré en rouge (indiquant une partie privative), mais en gris. Il s'agit en réalité d'une partie commune sur laquelle Monsieur Gilliand bénéficie d'un simple droit de jouissance exclusif (annoté dans le RAU). Par conséquent, l'acheteur ne pourra pas percer de fenêtre ni modifier la structure sans l'accord unanime de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette vérification rapide grâce au PRL évite à Monsieur Gilliand de faire une fausse promesse et le protège d'un litige pour défaut d'information après la vente.
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Questions fréquentes
Vous pouvez demander une copie du Plan de répartition des locaux à l'administrateur de votre PPE (la régie immobilière). Si l'immeuble est auto-géré ou que le document a été égaré, vous ou votre courtier pouvez en commander une copie directement auprès de l'Office du registre foncier de votre district, ou chez le notaire qui a rédigé l'acte d'achat initial.
Oui, dans la pratique suisse. Même si le notaire dispose déjà de la description textuelle des lots, la banque de l'acheteur bloquera le versement des fonds si le PRL n'est pas fourni dans le dossier de financement. Il est donc impossible de finaliser la vente sans ce plan.
Le PRL (Plan de répartition des locaux) est un document purement technique et géométrique : il montre les plans de l'immeuble et délimite l'espace dans lequel vous êtes maître chez vous. Le RAU (Règlement d'administration et d'utilisation) est un texte juridique qui fixe les règles de vie en communauté (répartition des charges, heures de silence, usage de la buanderie).
Si vous avez abattu une simple cloison non porteuse à l'intérieur de votre lot privatif, le PRL n'a pas besoin d'être modifié au registre foncier. En revanche, si vous avez racheté une partie des combles communs ou annexé un couloir avec l'accord de la PPE, un nouveau plan doit être dressé par un géomètre et validé par un notaire avant de pouvoir vendre la surface agrandie.
Si le plan nécessite une mise à jour suite à des travaux privatifs que vous avez initiés (fusion de deux appartements par exemple), les frais d'architecte, de notaire et de registre foncier sont à votre charge exclusive en tant que vendeur.
Les places de parc extérieures ne peuvent juridiquement pas constituer des unités d'étage séparées. Elles sont donc des parties communes. Elles apparaissent sur le plan de situation de la PPE, souvent avec un numéro et l'indication d'un droit de jouissance exclusif rattaché à votre appartement.
C'est risqué. Si le PRL indique une surface ou une configuration très différente de la réalité physique (erreur du constructeur), l'acheteur pourrait invoquer un défaut et demander une réduction du prix de vente. Il faut faire corriger l'erreur par un acte notarié modificatif de la PPE avant la transaction.
Pas toujours. Le PRL délimite le volume spatial et indique le numéro du lot (ex: Lot 4), mais la surface précise en mètres carrés ou la répartition en millièmes se trouve généralement dans l'acte constitutif de la PPE ou sur l'extrait du registre foncier.
Sources
- Code civil suisse (CC) : Art. 712e al. 2 (Acte constitutif de la PPE)Ordonnance sur le registre foncier (ORF) : Art. 69 (Plan de répartition)