Droit du bail (résiliation pour vente)
Transfert de la garantie de loyer (vente)
Le transfert de la garantie de loyer est la démarche administrative qui permet au vendeur d'un bien loué de céder ses droits sur la caution bancaire du locataire au nouvel acquéreur.
Transfert de caution bancaire
Cession du dépôt de garantie
Changement de bailleur compte loyer
Définition et explication
En Suisse, la vente d’un bien immobilier loué n’entraîne pas la résiliation automatique du bail. Selon l’article 261 du Code des obligations (CO), le contrat de bail passe d’office à l’acquéreur. Par conséquent, les sûretés fournies par le locataire, communément appelées garanties de loyer ou cautions, doivent également être transférées au profit du nouveau propriétaire.
La garantie de loyer (régie par l’art. 256e CO) est généralement déposée sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire, mais soumis au contrôle du bailleur. Lors du transfert de propriété au Registre foncier, la banque n’est pas automatiquement informée du changement de propriétaire. C’est donc au vendeur (ou à son représentant, comme le notaire ou la gérance) d’entreprendre les démarches administratives pour céder ses droits sur cette garantie.
Le vendeur doit signer une déclaration de transfert ou un formulaire spécifique fourni par l’établissement bancaire. Ce document décharge l’ancien propriétaire et désigne l’acheteur comme nouveau bénéficiaire exclusif de la garantie. Si la caution a été souscrite via une compagnie d’assurance, une simple notification écrite accompagnée d’un extrait du Registre foncier ou de l’acte de vente suffit généralement à mettre à jour le dossier.
Quand le transfert de garantie de loyer s'applique-t-il ?
- Vente d’un immeuble de rendement : Lors de la transaction d’un bâtiment locatif entier avec plusieurs locataires en place.
- Vente d’un appartement ou d’une maison louée : Si vous vendez votre bien à un acquéreur alors qu’un locataire y réside avec un bail actif.
- Changement de gérance : Lorsque la vente s’accompagne d’un changement de régie immobilière, nécessitant une mise à jour des droits de signature auprès de la banque.
Exemple concret d'un transfert de caution à Lausanne
Monsieur Rochat vend son appartement vaudois actuellement loué à Madame Blanc. La locataire y habite depuis cinq ans et avait déposé une garantie de trois mois de loyer (6’000 CHF) sur un compte bloqué auprès d’une banque cantonale au début de son contrat.
A retenir
Le jour de la signature de l'acte authentique, le notaire remet à Monsieur Rochat un formulaire bancaire de cession de garantie de loyer. Monsieur Rochat signe ce document, renonçant formellement à tout droit sur cette somme. Le notaire transmet ensuite le formulaire signé par le vendeur et l'acheteur à la banque. Le compte reste au nom de la locataire, mais le pouvoir de libérer ou de retenir ces 6'000 CHF à la fin du bail passe officiellement au nouvel acquéreur.
Vous souhaitez vendre votre bien ?
Estimez gratuitement votre bien en 2 minutes et trouvez le meilleur expert immobilier en Suisse romande.
Questions fréquentes
Non. Selon la législation suisse, le bail passe d'office à l'acheteur. Le locataire n'a pas à autoriser le changement de bénéficiaire, mais l'établissement bancaire ou la société de cautionnement l'informera de la mise à jour par courrier.
Dans la majorité des cas, non. Bien que l'acte prouve le transfert de propriété, les banques suisses exigent un formulaire spécifique dûment signé par le vendeur pour acter le changement administratif sur le compte de garantie.
L'acheteur se retrouve sans sécurité directe. S'il doit prélever des frais pour des dégâts au départ du locataire, la banque exigera la signature de l'ancien propriétaire (le vendeur). Il faut régler cette démarche avant la clôture finale du dossier.
Le changement de bénéficiaire d'un compte de garantie de loyer bancaire est généralement gratuit. S'il y a des frais administratifs, ils sont souvent assumés par l'acheteur ou réglés selon la convention établie chez le notaire.
Si le locataire a opté pour une garantie sans dépôt bancaire, le vendeur (ou son notaire) doit simplement envoyer une copie de l'extrait du Registre foncier ou de l'acte de vente à l'assureur pour actualiser le nom du propriétaire.
Le vendeur ne peut pas se servir directement sur la caution lors de la vente. S'il existe des loyers arriérés, la répartition des créances doit être réglée dans le décompte final entre le vendeur et l'acheteur.
Cela dépend du mandat exact du notaire. Beaucoup de notaires romands incluent cette tâche dans les démarches post-vente, mais il appartient au vendeur de vérifier que les formulaires ont bien été signés et transmis à la banque.
L'article 256e CO impose que la garantie soit déposée sur un compte bloqué au nom du locataire. Si le vendeur a gardé les fonds sur un compte personnel (pratique non conforme), il doit verser cette somme exacte à l'acheteur lors du décompte, à charge pour l'acheteur de la placer correctement.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 261 (Aliénation de la chose louée) ; Code des obligations (CO) art. 256e (Sûretés fournies par le locataire).