Droit du bail (résiliation pour vente)
Prêt à usage (commodat) : vendre un bien occupé
Contrat par lequel un propriétaire cède gratuitement l'usage de son bien immobilier à une tierce personne, avec l'obligation pour cette dernière de le restituer, souvent mis en lumière lors d'une vente.
Commodat
Hébergement à titre gratuit
Prêt de logement
Occupation sans loyer
Définition et explication
Lorsque vous décidez de vendre une maison ou un appartement en Suisse, sa situation d’occupation est un élément déterminant pour le prix et les délais de transaction. Si beaucoup de vendeurs connaissent les règles applicables aux locataires, la situation est différente lorsque le logement est occupé gratuitement par un proche (un enfant, un parent ou un ami). Juridiquement, cette mise à disposition sans perception de loyer est qualifiée de prêt à usage ou commodat selon l’article 305 du Code des obligations suisse (CO).
Contrairement à un bail à loyer classique, le prêt à usage est un contrat de complaisance. L’occupant peut régler ses propres factures d’électricité ou de chauffage, mais il ne verse aucune rémunération pour l’utilisation des murs. Cette gratuité change tout lors d’une vente immobilière. L’article 261 CO, qui protège les locataires en imposant à l’acheteur de reprendre le contrat de bail, ne s’applique pas au commodat. Le prêt à usage est un contrat strictement personnel entre vous et l’occupant. Il ne se transfère pas au nouveau propriétaire lors de l’inscription au Registre foncier.
En tant que vendeur, vous avez donc l’obligation de restituer le bien libre de tout occupant à la date de remise des clés prévue dans l’acte notarié. Heureusement, la loi suisse est souple : selon l’article 310 CO, si aucune durée n’a été convenue pour le prêt, vous pouvez exiger le départ de l’occupant en tout temps. Vous n’avez pas besoin d’utiliser une formule officielle de résiliation ni de respecter les délais stricts du droit du bail. Une simple demande (de préférence par écrit pour des raisons de preuve) assortie d’un délai de départ raisonnable suffit pour préparer votre bien à la vente.
Quand le prêt à usage impacte-t-il votre vente ?
- Vous vendez un appartement occupé gratuitement par un membre de votre famille (enfant majeur, parent).
- Vous mettez en vente une maison de vacances que vous aviez prêtée à des amis pour une longue durée.
- Vous héritez d’un bien immobilier au sein d’une hoirie, mais l’un des héritiers y vit sans payer de loyer à la succession.
- Vous vendez une dépendance ou un garage que vous prêtiez à un voisin sans contrepartie financière.
Vente d'un appartement occupé par un étudiant à Neuchâtel
Monsieur Favre possède un appartement à Neuchâtel qu’il prête à sa fille depuis trois ans pour l’aider pendant ses études. Elle ne paie aucun loyer, mais règle elle-même ses factures d’électricité et son assurance ménage. Arrivé à la retraite, Monsieur Favre décide de vendre cet appartement pour s’acheter un chalet. Il trouve rapidement un couple d’acheteurs qui souhaite emménager le mois suivant. Lors des discussions préalables avec le notaire, les acheteurs s’inquiètent de la présence de la fille de Monsieur Favre et demandent si une procédure de résiliation de bail complexe est nécessaire.
A retenir
Le courtier immobilier de Monsieur Favre rassure immédiatement les acheteurs et le notaire. Puisqu'aucun loyer n'est perçu, il ne s'agit pas d'un bail à loyer, mais d'un prêt à usage (commodat). La fille de Monsieur Favre ne bénéficie pas de la protection contre les congés prévue par le droit du bail et ne peut pas demander de prolongation devant la commission de conciliation. Monsieur Favre informe sa fille par une simple lettre qu'elle doit libérer l'appartement avant le transfert de propriété. Le jour de la signature de l'acte authentique, l'appartement est vide et les acheteurs peuvent prendre possession des lieux en toute tranquillité, sans hériter d'un contrat de location.
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Questions fréquentes
La différence fondamentale réside dans la rémunération. Un bail à loyer (art. 253 CO) implique le paiement d'un loyer en échange de la mise à disposition du bien. Le prêt à usage (commodat, art. 305 CO) est strictement gratuit. L'occupant peut payer ses propres charges de consommation (eau, électricité), mais dès qu'il verse une somme pour l'usage du logement lui-même, la relation peut être requalifiée en bail par un juge.
Non. Le fameux principe juridique "la vente ne rompt pas le bail" ne s'applique qu'aux contrats de bail à loyer. Le prêt à usage est un engagement personnel entre le propriétaire actuel et l'occupant. Lors du transfert de propriété au Registre foncier, l'acquéreur n'a aucune obligation légale de maintenir le prêt et peut exiger le départ immédiat de l'occupant.
Non. Contrairement à la résiliation d'un bail qui exige une formule officielle approuvée par le canton et des délais stricts, la fin d'un prêt à usage n'est soumise à aucune forme légale. Vous pouvez demander à l'occupant de partir verbalement. Toutefois, pour garantir que le bien sera vide lors de la remise des clés à l'acheteur, une demande écrite (lettre recommandée) indiquant une date de départ claire est vivement conseillée.
Si l'occupant refuse de partir, vous devrez requérir son expulsion auprès du juge compétent (procédure en cas de cas clair). C'est un risque majeur pour votre vente : si le bien n'est pas vide à la date prévue dans le contrat de vente notarié, l'acheteur pourrait bloquer le paiement du prix de vente, refuser de signer ou vous réclamer des dommages-intérêts pour le retard.
C'est une situation délicate. Si l'occupant rembourse directement les charges d'exploitation réelles (chauffage, eau chaude, concierge), la gratuité du prêt à usage est généralement maintenue. En revanche, s'il paie l'hypothèque de la banque, les versements au fonds de rénovation ou un montant forfaitaire supérieur aux charges réelles, cela s'apparente à un loyer déguisé. Le contrat bascule alors sous la protection du droit du bail.
Selon l'article 310 du Code des obligations, si aucune durée n'a été fixée au départ, le prêteur peut réclamer la restitution de son bien en tout temps. La loi n'impose pas de délai de préavis (comme les 3 mois minimum du droit du bail). Dans la pratique, les tribunaux exigent toutefois de laisser un délai raisonnable (souvent quelques semaines) pour permettre à la personne de trouver un autre logement et de déménager sans précipitation.
Non, aucune forme écrite n'est exigée en Suisse pour conclure un commodat. Il peut être conclu oralement ou de manière tacite (par actes concluants), par exemple lorsque vous remettez simplement les clés de votre résidence secondaire à un proche pour qu'il y habite indéfiniment. Néanmoins, rédiger une petite convention clarifie la gratuité et facilite les démarches le jour où vous décidez de vendre.
Oui, mais c'est plus complexe. Si vous avez promis par écrit à votre enfant de le loger gratuitement jusqu'à la fin de ses études universitaires, vous êtes lié par cette durée (Art. 309 CO). Si vous vendez avant, l'acheteur pourra l'expulser car le contrat ne lui est pas transféré, mais l'occupant lésé pourra se retourner contre vous (le vendeur) pour réclamer un dédommagement financier lié au non-respect de la durée promise.
Sources
- Code des obligations (CO) : Art. 305 (Définition du commodat/prêt à usage), Code des obligations (CO) : Art. 309 et 310 (Fin du prêt à usage), Code des obligations (CO) : Art. 261 (Transfert du bail lors de la vente - à titre de comparaison)