Droit du bail (résiliation pour vente)
Indemnité de départ au locataire (buyout)
Somme d'argent versée par le propriétaire à son locataire en échange d'une résiliation anticipée et amiable du bail, permettant de vendre le bien vide.
Rachat de bail
Buyout immobilier
Prime de départ
Indemnité de résiliation conventionnelle
Définition et explication
Lorsque vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement en Suisse, la présence d’un locataire a un impact direct sur le prix. Sur le marché immobilier, un bien vendu loué subit souvent une décote par rapport à sa valeur intrinsèque, car il attire moins d’acheteurs privés cherchant un logement pour eux-mêmes. Pour vendre au meilleur prix (valeur vénale d’un bien libre), vous pouvez proposer une indemnité de départ à votre locataire.
Sur le plan juridique, cette démarche s’appuie sur la liberté contractuelle prévue par le Code des obligations (Art. 115 CO). Le vendeur et le locataire signent une convention de résiliation de bail amiable. Ce document fixe la date exacte de restitution des clés et le montant de l’indemnité versée.
L’aspect le plus intéressant pour vous, en tant que vendeur, est d’ordre fiscal. Dans la majorité des cantons romands, cette indemnité n’est pas une perte sèche. Elle est souvent considérée comme une dépense d’investissement (impense) destinée à augmenter la valeur de réalisation du bien. À ce titre, elle peut être déduite du calcul de votre Impôt sur les Gains Immobiliers (IGI), ce qui optimise le produit net de votre vente.
Quand faut-il proposer une indemnité de départ ?
- Vente d’un bien résidentiel : Pour éviter la décote liée à un état locatif et attirer les acheteurs qui souhaitent y habiter immédiatement.
- Bail de longue durée : Lorsque le locataire a un bail avec de longs délais de résiliation ou est susceptible de demander une prolongation de bail (Art. 272 CO) qui bloquerait votre vente.
- Absence de motif de congé valable : Si vous ne pouvez pas invoquer le besoin propre parce que vous souhaitez simplement vendre sur le marché libre.
- Optimisation fiscale : Pour investir un montant qui sera déductible de votre gain immobilier tout en augmentant votre prix de vente final.
Vente d'un appartement loué dans le canton de Vaud
Monsieur Blanc possède un appartement à Yverdon-les-Bains, loué depuis 8 ans. Son courtier immobilier lui annonce que s’il vend l’appartement avec le locataire en place, le prix de vente estimé sera de 750’000 CHF. En revanche, si l’appartement est vide et disponible de suite, il pourra le vendre 820’000 CHF à un jeune couple. Monsieur Blanc propose à son locataire une indemnité de départ de 15’000 CHF s’il accepte de quitter les lieux dans les trois mois.
A retenir
Le locataire accepte la proposition, car cette somme couvre largement ses frais de déménagement et le dépôt de garantie de son futur logement. Ils signent une convention de résiliation. Monsieur Blanc vend son appartement vide pour 820'000 CHF. Lors de sa déclaration fiscale, il joint la convention et la preuve de paiement : les 15'000 CHF sont déduits de son gain immobilier imposable. Son opération lui a permis d'encaisser une plus-value nette largement supérieure au coût de la prime de départ.
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Questions fréquentes
Absolument. Il s'agit d'un accord amiable basé sur la liberté contractuelle. Les deux parties s'entendent librement sur la fin du contrat de bail contre une compensation financière.
Oui, dans de nombreux cantons romands. L'autorité fiscale la considère généralement comme un frais engagé pour augmenter la valeur de vente du bien, à condition de fournir la convention signée et la preuve de paiement.
Il n'y a pas de barème légal. Le montant se négocie souvent en calculant les frais de déménagement du locataire, ainsi que la différence de loyer qu'il devra assumer pour un nouveau logement similaire pendant une durée de 1 à 3 ans.
Oui, le locataire est totalement libre de refuser votre proposition et de rester dans son logement selon les termes de son bail actuel. Vous devrez alors vendre le bien loué.
Non, une convention de résiliation de bail sous seing privé (par écrit, datée et signée par les deux parties) est suffisante et juridiquement valable.
Pour protéger le vendeur, il est recommandé de verser l'indemnité uniquement le jour de l'état des lieux de sortie et de la remise des clés, une fois que le bien est effectivement libéré.
Oui. Pour le locataire, cette indemnité est considérée comme un revenu imposable. Il devra la déclarer dans sa déclaration fiscale annuelle.
Si le locataire refuse de partir, vous pouvez vendre l'objet avec le bail en cours. Le nouvel acheteur reprendra le bail et aura le droit de résilier le contrat s'il prouve un besoin propre et urgent.
Sources
- Code des obligations (CO) Art. 115 (Annulation conventionnelle) ; Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID) Art. 12 (Dépenses d'investissement).