Droit du bail (résiliation pour vente)
Vente d’un bien loué
Principe juridique suisse (Art. 261 CO) garantissant que la vente d'un bien immobilier ne rompt pas le contrat de location en cours, ce dernier étant automatiquement transféré au nouvel acheteur.
Transfert de bail
Aliénation de la chose louée
Vente avec locataire
Reprise de bail par l'acquéreur
Définition et explication
En Suisse, une idée reçue fréquente consiste à penser que la vente d’une maison ou d’un appartement annule automatiquement le bail du locataire en place. C’est faux. Selon le Code des obligations suisse (Art. 261 CO), la vente ne rompt pas le bail. Si vous décidez de mettre votre bien sur le marché alors qu’il est occupé, l’acheteur reprendra le contrat de location avec les mêmes conditions (loyer, garanties, état des lieux).
Pour vous, propriétaire vendeur, cette règle a des implications directes sur votre stratégie de vente. Un bien loué attire principalement des investisseurs à la recherche de rendement. À l’inverse, si votre objectif est de vendre à une famille souhaitant y habiter, la présence d’un locataire peut freiner la transaction ou impacter l’estimation du prix de vente, car l’acheteur devra lui-même entreprendre les démarches de résiliation pour besoin propre et urgent.
Avant de publier une annonce ou de fixer un prix de vente, il faut évaluer la situation locative. Une estimation précise prend toujours en compte le statut d’occupation du bien. Vous restez responsable envers le locataire (pour les défauts ou les décomptes de charges) jusqu’au transfert officiel de propriété inscrit au Registre foncier.
Quand les règles de vente d'un bien loué s'appliquent-elles ?
- Lors de l’estimation de votre bien : Le rendement locatif ou la complexité d’une future résiliation influence directement la valeur vénale estimée.
- Lors de l’organisation des visites : Vous devez informer votre locataire et convenir des horaires de visite en respectant son droit à la vie privée.
- Lors de la signature chez le notaire : L’acte de vente mentionnera explicitement la reprise des contrats de bail par l’acheteur et organisera le transfert des garanties de loyer.
- Lors du décompte final : Vous devez calculer la répartition des loyers perçus et des charges (prorata temporis) entre vous et le nouvel acquéreur.
Exemple de vente d'un appartement occupé à Lausanne
Monsieur Blanc souhaite vendre son appartement de 4 pièces à Lausanne (Canton de Vaud), actuellement loué à la famille Morel depuis cinq ans. L’appartement est estimé à 950’000 CHF. Monsieur Blanc trouve un acquéreur, Madame Dubois, qui souhaite acheter l’appartement pour y vivre avec ses enfants.
A retenir
Lors de la signature de l'acte notarié, le bail de la famille Morel est automatiquement transféré à Madame Dubois. Monsieur Blanc n'a pas pu résilier le bail simplement au motif de la vente. En revanche, une fois devenue officiellement propriétaire au Registre foncier, Madame Dubois a le droit d'invoquer un besoin propre et urgent (Art. 261 al. 2 CO). Elle envoie donc une résiliation avec le formulaire officiel vaudois, en respectant le délai légal de 3 mois pour le prochain terme usuel du canton de Vaud (le 1er avril). Monsieur Blanc a pu vendre son bien de manière fluide, tandis que Madame Dubois s'est chargée de la procédure de résiliation encadrée par la loi.
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Questions fréquentes
Non, vous ne pouvez pas expulser un locataire avec pour seul motif d'obtenir un meilleur prix de vente. Vous pouvez résilier le bail avant la vente, mais vous devrez respecter les délais ordinaires et les termes de résiliation prévus dans le contrat. Si le locataire conteste le congé (jugeant que la résiliation est abusive), la procédure peut durer des années et bloquer votre projet de vente.
Cela dépend du profil de l'acheteur. S'il s'agit d'un investisseur, un locataire fiable et un bon état locatif sont des atouts qui peuvent stabiliser ou valoriser le prix. Si le bien cible des acheteurs privés (une villa familiale, par exemple), le bien loué subit souvent une décote (entre 5 et 10%), car l'acheteur prend le risque et la charge de résilier le bail lui-même pour pouvoir y habiter.
Selon l'Art. 257h CO, le locataire est tenu d'accepter les visites nécessaires à la vente du bien. Cependant, vous devez agir avec égard. Il est requis de l'avertir à l'avance (généralement 48h à plusieurs jours) et de regrouper les visites à des heures raisonnables qui conviennent au locataire.
En Suisse, le locataire ne dispose d'aucun droit de préemption légal (droit de priorité) pour acheter le logement qu'il loue. Toutefois, il est toujours de bonne pratique de lui proposer l'achat en premier : cela peut vous permettre de réaliser une vente rapide sans publier d'annonces et d'éviter de déranger le locataire avec des visites.
La garantie de loyer (le compte caution bancaire) reste bloquée à la banque. Lors du transfert de propriété, les droits sur ce compte passent simplement de l'ancien propriétaire (vous) au nouveau propriétaire. Le notaire s'occupe de faire signer les documents nécessaires pour aviser la banque du changement de bailleur.
Les loyers sont répartis entre le vendeur et l'acheteur au pro rata temporis, selon la date exacte d'inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Si l'inscription a lieu le 15 du mois, vous conservez la moitié du loyer et versez l'autre moitié à l'acheteur. Ce décompte est généralement établi par le notaire ou votre régie immobilière.
L'acheteur ne peut pas résilier immédiatement sans délai. Il doit d'abord devenir officiellement propriétaire. Ensuite, il peut résilier le bail de manière anticipée en invoquant un besoin propre et urgent pour lui ou ses proches (Art. 261 al. 2 CO). Il devra néanmoins respecter le délai de congé légal (3 mois pour un logement) pour le prochain terme légal de son canton.
La loi ne vous oblige pas à informer formellement le locataire de votre intention de vendre. Cependant, pour maintenir de bonnes relations et faciliter l'organisation des futures visites, il est fortement recommandé de le prévenir verbalement, puis de lui adresser un courrier explicatif afin de le rassurer sur le fait que son bail sera transféré à l'acheteur.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 261 (Transfert de la chose louée), CO art. 261 al. 2 (Besoin propre et urgent de l'acquéreur), CO art. 257h (Droit de visite pour la vente).