Droit du bail (résiliation pour vente)
Convention de résiliation de bail (vente) : guide suisse
Accord amiable, souvent moyennant une compensation financière, par lequel un propriétaire et son locataire mettent fin au bail de manière anticipée pour vendre le bien libre.
Rachat de bail
Convention de sortie
Départ négocié
Résiliation amiable
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Définition et explication
En Suisse, la vente d’un bien immobilier ne rompt pas le contrat de bail existant (Art. 261 CO). Si vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison, les acheteurs potentiels devront reprendre le locataire en place. Or, un bien vendu libre d’occupants se vend généralement beaucoup plus cher. Il s’adresse en effet aux personnes souhaitant y habiter immédiatement (qui paient le prix du marché), plutôt qu’aux investisseurs immobiliers (qui se basent sur le rendement locatif).
Pour contourner cette restriction légale sans recourir à un congé pour besoin propre, le vendeur peut négocier une convention de résiliation amiable avec son locataire. Ce procédé, couramment appelé rachat de bail, consiste à offrir une indemnité financière au locataire en échange de son départ volontaire et définitif à une date fixée.
Cette démarche est encadrée par la liberté contractuelle (Art. 115 CO). Une fois signée, la convention remplace le contrat de bail. Elle offre une grande sécurité au vendeur, car elle prive le locataire du droit de contester la résiliation devant l’autorité de conciliation.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Vous possédez un bien loué et souhaitez cibler des acheteurs désireux d’y résider immédiatement.
- Le loyer actuel est très bas, ce qui fait chuter la valeur de rendement du bien aux yeux des investisseurs.
- Vous n’avez pas de motif légal valable pour résilier le bail unilatéralement (pas de besoin propre urgent).
- Vous souhaitez vider les lieux pour effectuer des travaux de rénovation ou du Home Staging avant la mise en vente.
Exemple d'un rachat de bail réussi à Lausanne
Vous êtes propriétaire d’un appartement loué 1’400 CHF par mois depuis dix ans. Un promoteur immobilier vous propose 650’000 CHF pour l’acheter avec le locataire en place. Votre courtier immobilier vous confirme qu’une fois vide et rafraîchi, l’appartement pourrait se vendre 800’000 CHF à un couple de particuliers. Vous proposez alors une convention de résiliation à votre locataire.
A retenir
Vous proposez une indemnité de départ de 10'000 CHF, qui couvre ses frais de déménagement et l'aide à trouver un nouveau logement. Le locataire accepte et signe la convention. Il quitte l'appartement trois mois plus tard. Vous effectuez un léger rafraîchissement et vendez l'appartement 800'000 CHF. L'indemnité versée de 10'000 CHF est largement couverte par la plus-value de 150'000 CHF réalisée. De plus, vous déduisez cette indemnité de votre impôt sur les gains immobiliers (IGI).
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Questions fréquentes
Oui. Les administrations fiscales cantonales considèrent généralement l'indemnité versée pour libérer le bien comme des frais d'aliénation (impenses). Cette somme ayant servi à augmenter la valeur de vente du bien, elle vient réduire le montant de votre gain immobilier imposable. Conservez précieusement la convention signée et la preuve du virement bancaire.
Non. Contrairement à une résiliation unilatérale donnée par le bailleur, la convention de résiliation est un accord bilatéral. Un contrat écrit sur papier libre, signé par le propriétaire et le locataire (et son conjoint s'il s'agit du logement de famille), est parfaitement valable en Suisse.
Il n'y a pas de barème légal. Le montant dépend de l'intérêt de la vente et des besoins du locataire. En Suisse romande, la pratique courante se situe entre trois et six mois de loyer net, auxquels s'ajoutent parfois les frais de déménagement. L'objectif est de rendre la transaction financièrement incitative pour le locataire.
Il est vivement recommandé de ne libérer les fonds qu'au moment de l'état des lieux de sortie et de la restitution définitive des clés. Vous évitez ainsi le risque que le locataire encaisse l'indemnité tout en refusant de quitter les lieux à la date convenue.
S'il n'y a pas eu de vice du consentement (comme des menaces, une tromperie ou des pressions extrêmes), la convention est définitive. Le locataire renonce à la protection légale contre les congés et ne peut plus saisir la commission de conciliation pour demander une prolongation de bail.
Le locataire n'a aucune obligation d'accepter une résiliation anticipée. S'il refuse, le bail initial continue. Vous devrez alors vendre le bien avec le locataire en place, et c'est le nouvel acheteur qui reprendra le contrat de bail aux mêmes conditions.
Absolument. Il est même très fréquent d'utiliser la convention de résiliation comme outil de négociation lors d'un litige. Vous pouvez par exemple renoncer à réclamer les arriérés de loyer en échange du départ volontaire et immédiat du locataire.
La garantie de loyer (caution bancaire) suit les règles habituelles. Si l'appartement est rendu en bon état lors de l'état des lieux de sortie, vous devez signer la libération de la garantie, indépendamment de l'indemnité de départ que vous avez versée.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 115, Code des obligations (CO) art. 261, Code civil (CC) art. 169