Droit du bail (résiliation pour vente)
Droit de visite (art. 257h co)
Le droit de visite, garanti par le Code des obligations, permet au propriétaire d'un bien loué d'imposer des visites à son locataire en vue d'une vente.
Droit de visite pour vente
Accès au logement loué
Visites immobilières locataire
Art. 257h CO
Droit d'inspection du bailleur
Définition et explication
Vendre un appartement ou une maison occupée par un locataire nécessite une collaboration étroite. En Suisse, l’article 257h alinéa 2 du Code des obligations (CO) garantit au bailleur le droit d’inspecter et de faire visiter la chose louée si la vente du bien l’exige.
Le locataire a l’obligation légale de laisser les courtiers immobiliers ou les acheteurs potentiels accéder au logement. Toutefois, ce droit n’est pas absolu et doit ménager la sphère privée du locataire. Vous ne pouvez pas entrer à l’improviste avec vos clés de secours. Un préavis dit tempestif (généralement 5 jours ouvrables) doit être respecté.
Si le locataire se montre peu coopératif ou refuse catégoriquement l’accès, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation en matière de baux et loyers. L’objectif est d’obtenir une ordonnance obligeant le locataire à accepter les visites, sous la menace de sanctions pénales.
Quand le droit de visite s'applique-t-il lors d'une vente ?
- Mise en vente d’un bien loué : Pour organiser les visites avec des courtiers ou des acquéreurs potentiels intéressés par votre objet.
- Évaluation immobilière : Pour permettre à un expert ou à un agent immobilier de venir estimer la valeur vénale du bien avant la mise sur le marché.
- Séances de photographie : Pour prendre des clichés destinés à la brochure de vente, à condition de flouter les effets personnels du locataire.
- Inspections techniques : Pour la réalisation des diagnostics cantonaux nécessaires à la transaction (rapport OIBT, CECB, amiante).
Le locataire bloque les acheteurs d'une villa à Morges (VD)
Vous avez mis en vente votre villa actuellement louée à Morges. Votre locataire, mécontent à l’idée de devoir déménager à la suite de la vente, refuse de répondre aux appels de votre courtier et interdit tout accès à la propriété, bloquant de fait la transaction.
A retenir
Face à cette situation, vous lui envoyez un courrier recommandé en vous référant à l'art. 257h CO. Vous lui proposez formellement deux créneaux de visite hebdomadaires (le mardi soir et le samedi matin). En l'absence de réponse positive, vous déposez une requête de mesures provisionnelles auprès du Tribunal des baux du canton de Vaud. Le juge rend rapidement une ordonnance obligeant le locataire à tolérer les visites lors des créneaux proposés, ce qui vous permet de finaliser la vente de votre maison.
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Questions fréquentes
Oui, en partie. En vertu de la protection de la personnalité (art. 28 CC), le locataire peut s'opposer à ce que ses effets personnels, ses photos de famille ou ses objets de valeur soient publiés sur internet. Il faut demander son accord ou veiller à flouter scrupuleusement ces éléments avant toute publication.
Non. Entrer dans le logement sans l'accord exprès du locataire constitue une violation de domicile (art. 186 du Code pénal suisse), même si vous l'aviez averti de votre passage. Vous devez impérativement obtenir son consentement ou passer par une voie judiciaire s'il bloque l'accès.
La loi fédérale exige un préavis tempestif. En Suisse romande, les usages locaux et la jurisprudence considèrent généralement qu'un délai de 5 jours ouvrables est correct et respectueux des droits du locataire.
La loi n'oblige pas le locataire à faire un ménage exceptionnel ni à mettre en scène le bien pour vous aider à le vendre. Il doit simplement permettre l'accès dans des conditions normales d'habitation courante.
Non, les visites doivent impérativement ménager le locataire. Les tribunaux suisses estiment généralement que l'organisation de visites 1 à 2 fois par semaine (sur des créneaux de 2 heures maximum) est raisonnable pour une transaction immobilière.
Vous devez tenir compte de ses intérêts légitimes. S'il est malade, les visites doivent être reportées. S'il part en vacances, il peut confier ses clés à un proche de confiance pour ouvrir aux visiteurs, ou vous autoriser exceptionnellement à utiliser votre double des clés.
Oui, le locataire a parfaitement le droit d'être présent pour protéger ses biens matériels et sa sphère privée. S'il ne peut pas se libérer lors des créneaux convenus, il a le droit de se faire représenter par un tiers.
Si les visites deviennent excessivement fréquentes et perturbent gravement la jouissance paisible du logement sur une très longue durée, le locataire pourrait théoriquement demander une réduction de loyer temporaire, bien que cela reste rare si le bailleur respecte les usages.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 257h, Code civil (CC) art. 28 (Protection de la personnalité), Code pénal suisse (CP) art. 186 (Violation de domicile)