Droit du bail (résiliation pour vente)
Résiliation de bail pour vente (congé par le vendeur)
Acte unilatéral par lequel un propriétaire résilie le contrat de location de son locataire afin de mettre sur le marché un bien immobilier vide, dans le but d'optimiser sa valeur vénale.
Congé pour vente
Résiliation économique
Congé par le vendeur
Résiliation pour optimisation de vente
Définition et explication
En Suisse, un propriétaire a le droit de résilier le bail de son locataire pour vendre son bien immobilier dans de meilleures conditions. Ce type de résiliation, souvent qualifié de congé économique, est validé par le Tribunal fédéral, pour autant qu’il ne contrevienne pas aux règles de la bonne foi (Art. 271 CO).
Contrairement au congé pour besoin propre qui intervient généralement après la vente (lorsque le nouvel acheteur souhaite y habiter), le congé pour vente est une démarche anticipée initiée par le vendeur. L’objectif est purement stratégique : un appartement ou une maison vide attire une clientèle d’acheteurs privés beaucoup plus large et permet très souvent de réaliser un prix de vente supérieur de 10 à 20 % par rapport à un bien occupé, dont la valeur est bridée par son état locatif.
Pour être valable, ce congé doit impérativement respecter les délais et termes de résiliation prévus par le contrat de bail (ou l’usage cantonal local) et être notifié au moyen de la formule officielle agréée par votre canton. Attention toutefois au risque inhérent à cette procédure : le locataire a le droit de saisir l’autorité de conciliation pour s’opposer au congé ou demander une prolongation de bail (Art. 272 CO), ce qui peut retarder votre projet de vente de plusieurs mois. C’est pourquoi il est recommandé d’explorer en amont une convention de résiliation amiable avant d’imposer un congé unilatéral.
Quand le congé pour vente s'applique-t-il ?
- Vous prévoyez de mettre votre maison ou appartement sur le marché et visez des acheteurs qui cherchent une résidence principale.
- Votre analyse de marché révèle que la valeur vénale de votre bien vide est nettement supérieure à sa valeur de rendement actuel.
- Les échéances ordinaires de votre contrat de location vous permettent de respecter le délai de préavis légal ou contractuel avant la mise en vente.
- Vous n’êtes pas parvenu à trouver un accord financier avec votre locataire pour signer une convention de départ amiable.
Un propriétaire vaudois qui souhaite vendre son appartement vide
Monsieur Favre possède un appartement loué à Lausanne. Il souhaite s’en séparer, mais son courtier l’informe qu’avec le locataire actuel, le bien n’intéressera que des investisseurs, ce qui pénaliserait le prix de vente d’environ 15 %. Il décide de donner son congé au locataire pour la prochaine échéance contractuelle, avec pour motif exclusif la volonté de vendre le bien libre de tout occupant.
A retenir
Monsieur Favre notifie la résiliation sur la formule officielle du canton de Vaud en respectant le préavis de 3 mois. Le locataire conteste, mais la Commission de conciliation confirme que la volonté d'optimiser le prix de vente est un motif économique licite en Suisse. Toutefois, le locataire n'ayant pas trouvé de relogement, il obtient une prolongation de bail de douze mois. Monsieur Favre doit donc adapter le calendrier de sa vente immobilière ou relancer une négociation amiable pour une sortie anticipée.
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Questions fréquentes
Oui. La jurisprudence du Tribunal fédéral confirme que le congé donné pour vendre un bien dans de meilleures conditions économiques (libre d'occupant) ne contrevient pas aux règles de la bonne foi, conformément à l'article 271 CO.
Non, le vendeur n'a pas besoin de prouver qu'il a un acheteur sous la main. Il doit simplement démontrer une intention sérieuse de mettre le bien sur le marché, par exemple en ayant signé un mandat de courtage avec une agence immobilière.
Le vendeur est tenu de respecter les délais ordinaires stipulés dans le contrat de bail (généralement 3 mois pour un appartement, 6 mois pour une maison individuelle) pour l'échéance convenue, ou à défaut, pour les termes de l'usage local.
Non, le locataire ne peut pas s'opposer à la vente elle-même. Il peut toutefois contester le congé ou demander une prolongation de bail (jusqu'à 4 ans pour une habitation), ce qui retardera la remise du bien vide au futur acheteur.
La résiliation doit obligatoirement être notifiée au moyen de la formule officielle agréée par le canton où se situe l'immeuble. Si les locataires sont mariés, un exemplaire séparé doit être envoyé à chaque époux par courrier recommandé.
Oui, l'article 257h du CO oblige le locataire à tolérer les visites nécessaires à la vente du bien. Le vendeur ou son courtier doit toutefois annoncer ces visites à l'avance et tenir compte raisonnablement des disponibilités du locataire.
Si vous changez d'avis ou que le calendrier l'impose, la vente reste possible. Le bail passera alors automatiquement à l'acquéreur au moment du transfert de propriété au Registre foncier, conformément à l'article 261 du CO.
Souvent, oui. Proposer une indemnité financière au locataire (prise en charge des frais de déménagement, plusieurs loyers offerts) en échange d'une convention de résiliation garantit une date de sortie certaine et vous met à l'abri de longues procédures de prolongation.
Sources
- Code des obligations suisse (CO) : Art. 271 et 271a (Bonne foi et protection contre les congés), Art. 272 (Prolongation de bail), Art. 257h (Droit de visite), Jurisprudence du Tribunal fédéral (TF).