Notaire et acte de vente
Demeure de l’acheteur (défaut de paiement)
La demeure de l'acheteur est la situation juridique dans laquelle l'acquéreur d'un bien immobilier ne verse pas le prix de vente à l'échéance fixée par l'acte notarié.
Acheteur défaillant
Défaut de paiement de l'acquéreur
Retard de paiement immobilier
Inexécution du contrat
Définition et explication
Vendre sa maison ou son appartement en Suisse est généralement un processus hautement sécurisé grâce à l’intervention du notaire. Toutefois, il arrive qu’après la signature de l’acte authentique, l’acquéreur ne verse pas les fonds à la date convenue. C’est ce que le droit suisse appelle la demeure de l’acheteur.
Selon le Code des obligations (CO), lorsqu’une partie ne s’exécute pas à l’échéance, elle est mise en demeure. En matière immobilière, le transfert de propriété au Registre foncier n’est heureusement requis par le notaire qu’une fois la totalité du prix de vente sécurisée (soit par un virement sur le compte de consignation du notaire, soit via une promesse irrévocable de payer d’une banque suisse).
Si l’acheteur fait défaut, vous restez donc propriétaire de votre bien. Cependant, votre transaction est bloquée. Vous devez alors fixer un ultime délai de grâce à l’acheteur. Si ce délai s’écoule sans paiement, la loi vous autorise à annuler la vente, à conserver l’acompte versé (si une clause pénale a été prévue) pour couvrir vos frais, et à remettre votre bien sur le marché.
Quand ce défaut de paiement survient-il ?
- L’acte de vente a été signé formellement chez le notaire par les deux parties.
- La date d’échéance pour le paiement du solde (ou de la consignation) est dépassée.
- L’établissement bancaire de l’acheteur s’est retiré à la dernière minute ou l’acheteur n’a pas réuni ses fonds propres.
- Le notaire doit suspendre la réquisition d’inscription au Registre foncier.
Cas pratique : Retard de financement pour une villa vaudoise
Vous vendez votre villa dans le canton de Vaud pour 1 200 000 CHF. Lors de la signature de l’acte de vente, l’acheteur a versé un acompte de 120 000 CHF (10%) bloqué chez le notaire. L’entrée en jouissance et le paiement du solde sont fixés au 30 juin. Le jour J, l’acheteur vous annonce que sa banque refuse finalement le crédit hypothécaire suite à un changement de sa situation professionnelle.
A retenir
Le notaire refuse de transférer la propriété. Vous mandatez le notaire pour envoyer une mise en demeure formelle à l'acheteur, lui accordant 10 jours pour s'exécuter. Passé ce délai, vous choisissez de résoudre le contrat. L'acte de vente initial prévoyait une clause pénale. Vous annulez la transaction, conservez une partie des 120 000 CHF pour couvrir les frais de notaire, les honoraires de votre courtier et vos indemnités, puis vous remettez la villa en vente librement.
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Questions fréquentes
Non. En Suisse, les notaires bloquent la réquisition d'inscription au Registre foncier tant que la totalité des fonds n'est pas consignée ou garantie par une banque. Vous ne perdez donc jamais votre bien sans avoir été payé.
Oui, mais cela n'est pas automatique. Il faut que l'acte de vente ou la convention de réservation contienne une clause pénale prévoyant que l'acompte servira de peine conventionnelle en cas de défaut. Sinon, vous devez prouver l'exactitude de votre préjudice financier.
Oui. L'article 107 du Code des obligations exige que vous fixiez un délai convenable pour exécution (souvent par courrier recommandé) avant de pouvoir annuler définitivement la vente.
C'est l'acheteur défaillant qui en porte la responsabilité. Le notaire prélèvera généralement ses honoraires pour le travail effectué (rédaction de l'acte, séances) directement sur l'acompte qui avait été bloqué sur son compte de consignation.
Sur le plan légal, vous avez le droit d'exiger l'exécution du contrat et de poursuivre l'acheteur pour obtenir le paiement. En pratique, c'est une procédure longue et coûteuse. La plupart des vendeurs préfèrent annuler la vente, se dédommager via l'acompte et trouver un nouvel acheteur.
Cela dépend des termes exacts de votre mandat de courtage. Souvent, la commission est due dès qu'un acte de vente valide est signé. C'est pourquoi il est essentiel d'exiger un acompte d'au moins 10% lors de la signature, afin de pouvoir couvrir cette commission en cas de défaut de l'acheteur.
Si l'acheteur reconnaît son défaut, une convention d'annulation peut être signée en quelques jours. S'il conteste la retenue de l'acompte, la résolution de la vente est rapide, mais la libération des fonds bloqués peut nécessiter une procédure civile de plusieurs mois.
Avant de signer l'acte authentique, exigez toujours une attestation de financement solide, un acompte versé d'au moins 10%, et surtout, demandez à votre notaire d'obtenir une promesse irrévocable de payer directement émise par la banque de l'acheteur.
Sources
- Code des obligations suisse (CO) art. 102, 107, 109 et 214 ; Code civil suisse (CC) art. 963.