Notaire et acte de vente
Décompte de répartition
Le décompte de répartition est le document comptable qui équilibre au prorata les frais, charges et revenus entre le vendeur et l'acheteur le jour du transfert de propriété.
Décompte acheteur-vendeur
Décompte de reprise
Prorata des charges
Définition et explication
Lors de la vente de votre maison ou de votre appartement, le transfert des profits et des risques (Art. 185 CO) a lieu à une date précise, généralement à la remise des clés. Cependant, la réalité administrative et matérielle de l’immobilier ne s’arrête pas à cette date. Vous avez probablement déjà payé des factures annuelles ou rempli votre cuve à mazout.
Le décompte de répartition, souvent appelé décompte acheteur-vendeur, a pour but de rétablir un équilibre financier parfait. Ce document permet de facturer à l’acheteur sa part des frais que vous avez avancés, ou inversement, de lui restituer les revenus perçus en avance (comme les loyers d’un bien loué).
Ce calcul au prorata temporis est une étape indispensable pour finaliser la transaction sereinement. Il garantit qu’aucune des parties ne s’enrichit au détriment de l’autre concernant les frais courants et les réserves énergétiques du bien immobilier vendu en Suisse.
Quand le décompte de répartition intervient-il ?
- Chauffage et énergie : S’il reste du mazout, du gaz en citerne ou des pellets dans votre réserve au moment de remettre les clés à l’acheteur.
- Impôt foncier : Si vous avez réglé l’impôt foncier pour l’année entière alors que vous vendez votre propriété au mois de juin.
- Charges de PPE : Lorsque les acomptes de votre copropriété ont été payés par trimestre ou par semestre d’avance à l’administrateur.
- Assurances bâtiment : Pour récupérer la prime de l’assurance cantonale incendie (ECA, ECAP) déjà réglée pour l’année en cours.
- Rendement locatif : Si vous vendez un bien loué et que vous avez déjà encaissé les loyers du mois au cours duquel s’opère le transfert.
La vente d'une villa avec cuve à mazout dans le canton de Vaud
Monsieur Blanc vend sa villa individuelle à Yverdon-les-Bains. La remise des clés et le transfert de propriété sont fixés au 30 juin au bureau du notaire. En janvier, Monsieur Blanc a fait remplir sa citerne à mazout de 2000 litres pour un montant de 2400 francs. Il a également payé son assurance bâtiment ECA (400 francs) et son impôt foncier (800 francs) pour toute l’année civile en cours.
A retenir
Le notaire ou le courtier établit le décompte de répartition pour le 30 juin, soit exactement au milieu de l'année. Monsieur Blanc récupère ainsi la moitié des frais fixes payés d'avance :
- ECA : 200 francs à la charge de l'acheteur.
- Impôt foncier : 400 francs remboursés à Monsieur Blanc.
- Mazout : Un technicien effectue un jaugeage la veille du transfert. Il reste 1000 litres. Au prix coûtant, l'acheteur doit 1200 francs à Monsieur Blanc pour cette énergie.
Le jour de la vente, l'acheteur devra verser 1800 francs supplémentaires à Monsieur Blanc en plus du prix d'achat officiel de la maison.
Vous souhaitez vendre votre bien ?
Estimez gratuitement votre bien en 2 minutes et trouvez le meilleur expert immobilier en Suisse romande.
Questions fréquentes
Selon les cantons et les habitudes locales, ce document est préparé par le notaire en charge de l'acte de vente, par votre courtier immobilier, ou parfois par l'administrateur de la PPE s'il s'agit d'un appartement. Il est toujours soumis aux deux parties pour validation avant la signature ou la remise des clés.
Votre quote-part accumulée au fonds de rénovation n'est jamais remboursée dans le décompte de répartition. L'argent cotisé reste définitivement acquis à la communauté des copropriétaires. Cependant, cette réserve financière valorise votre appartement et est incluse dans le prix de vente global.
Un spécialiste chauffagiste effectue un jaugeage officiel de la citerne quelques jours avant le transfert. La quantité restante est ensuite multipliée par le prix unitaire figurant sur votre dernière facture de remplissage, ou calculée selon le prix moyen du marché actuel si les parties en conviennent.
Le montant issu du décompte de répartition doit généralement être réglé le jour de la remise des clés, appelé date d'entrée en jouissance. Le paiement s'effectue par transfert bancaire direct entre l'acheteur et le vendeur, ou transite via le compte de consignation du notaire.
Conformément à l'Article 261 du Code des obligations, les baux existants passent à l'acquéreur. Si vous vendez un immeuble de rendement le 15 du mois et que vous avez perçu la totalité des loyers le 1er du mois, vous devrez restituer la moitié de ces encaissements à l'acheteur via le décompte.
Habituellement non. On procède à un relevé des compteurs (eau, électricité, gaz de réseau) le jour exact de la remise des clés. Vous annoncez votre départ aux services industriels communaux, qui vous envoient une facture finale de bouclement. L'acheteur ouvre simplement un nouveau contrat à son nom.
En principe, la reprise des réserves d'énergie est une clause standard inscrite dans le projet d'acte de vente notarié. L'acheteur s'y engage formellement en signant chez le notaire. Il ne peut donc pas exiger que vous vidiez une cuve à mazout ou un silo à pellets à vos frais avant son emménagement.
Si une facture communale (comme la taxe d'épuration ou la taxe de base sur les déchets) couvrant une période où vous étiez encore propriétaire arrive après la vente, le notaire utilise le principe du décompte de répartition pour exiger un remboursement partiel rétroactif entre l'acheteur et le vendeur.
Sources
- Code des obligations (CO) Art. 185, CO Art. 261 ; Code civil suisse (CC) Art. 712l (concernant la PPE).