Notaire et acte de vente
Dessous de table (simulation de prix)
Pratique illégale consistant à dissimuler une partie du prix de vente d'un bien immobilier en espèces pour éviter l'impôt, entraînant la nullité de l'acte authentique.
Prix de vente dissimulé
Paiement au noir
Simulation de contrat
Pot-de-vin immobilier
Définition et explication
En Suisse, la vente d’un bien immobilier doit obligatoirement revêtir la forme authentique par-devant un notaire. Le prix de vente stipulé dans l’acte doit correspondre exactement au montant total payé par l’acheteur. La pratique du dessous de table, qui consiste à dissimuler une partie de ce prix (souvent payée en espèces ou via des comptes à l’étranger), constitue ce que le droit suisse nomme une simulation (art. 18 du Code des obligations).
Pour le propriétaire vendeur, accepter un paiement au noir présente des risques juridiques et financiers majeurs. L’acte authentique ne reflétant pas la volonté réelle des parties, il est frappé de nullité absolue pour vice de forme (art. 216 CO). La vente n’a juridiquement jamais existé. De plus, la dissimulation du prix de vente réel entraîne une soustraction de l’impôt sur les gains immobiliers (IGI) pour le vendeur, et une évasion des droits de mutation pour l’acheteur. Les autorités fiscales cantonales peuvent infliger des amendes sévères allant jusqu’à trois fois le montant de l’impôt éludé.
Il est donc impératif de déclarer l’intégralité de la transaction au notaire. Si certains biens mobiliers (meubles, outillage) sont vendus avec la maison, leur montant doit être clairement identifié dans l’acte sous la rubrique de la part mobilière, avec une estimation juste, pour rester dans le strict cadre légal et sécuriser votre transaction.
Quand cette notion s'applique-t-elle ?
- Lorsqu’un acquéreur vous propose un règlement partiel en espèces pour réduire ses frais de notaire et droits de mutation.
- Quand une tentative est faite de minorer artificiellement votre plus-value pour payer moins d’impôt sur les gains immobiliers (pratique illégale).
- Lors de la négociation finale, si l’une des parties suggère de fausser le montant officiel qui sera transmis au Registre foncier.
Exemple d'une proposition de simulation de prix (Vaud)
Monsieur Rochat vend sa villa située dans le canton de Vaud. Après négociation, il s’accorde avec l’acheteur sur un prix réel de 1’500’000 francs. Pour réduire ses droits de mutation, l’acheteur propose de déclarer officiellement 1’300’000 francs chez le notaire et de verser les 200’000 francs restants en espèces, directement à Monsieur Rochat.
A retenir
Si Monsieur Rochat accepte, l'acte de vente notarié est considéré comme nul pour vice de forme. Six mois plus tard, l'acheteur regrette son acquisition et saisit la justice en invoquant la nullité du contrat. Le juge annule la transaction : le Registre foncier réeffectue le transfert de propriété au nom de Monsieur Rochat, qui est forcé de restituer l'intégralité des fonds. Parallèlement, l'Administration cantonale des impôts (ACI) lance une procédure pour soustraction fiscale. Le vendeur se retrouve avec sa villa sur les bras, des frais d'avocat élevés et une lourde amende pénale.
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Questions fréquentes
Non, c'est une pratique totalement illégale. Dissimuler une partie du prix de vente constitue une simulation au sens de l'article 18 du Code des obligations et une fraude fiscale. Le prix déclaré chez le notaire doit correspondre au centime près au montant versé.
Le risque principal est la nullité de la vente pour vice de forme (art. 216 CO). L'acheteur pourrait exiger l'annulation de la transaction des années plus tard. De plus, le vendeur s'expose à un redressement de l'impôt sur les gains immobiliers (IGI) assorti d'une lourde amende pour soustraction fiscale.
Absolument pas. Le notaire suisse a une obligation légale de refuser d'instrumenter l'acte authentique s'il soupçonne une simulation de prix. Il est par ailleurs soumis à la Loi sur le blanchiment d'argent (LBA) et doit vérifier la provenance des fonds.
S'il le réduit de manière frauduleuse sur le moment, un contrôle de l'administration fiscale cantonale entraînera des pénalités pouvant atteindre trois fois le montant de l'impôt soustrait. Le gain financier apparent ne vaut pas le risque pénal encouru par le vendeur.
Oui, le rachat du mobilier (part mobilière) peut se faire séparément, mais cette somme doit obligatoirement figurer dans l'acte de vente notarié. De plus, la valeur des meubles doit correspondre à leur valeur vénale réelle, sinon le fisc requalifiera cette somme en prix de vente dissimulé.
Vous devez refuser catégoriquement cette condition. Un acheteur qui exige un dessous de table vous expose à la nullité du contrat. Il est préférable de refuser l'offre et de privilégier un acquéreur solvable et respectueux de la législation suisse.
Oui, et c'est l'un des plus grands dangers pour le vendeur. L'acheteur peut invoquer la nullité de l'acte authentique, exiger le remboursement du prix officiel ainsi que du dessous de table, et vous obliger légalement à reprendre la propriété du bien.
Le fisc effectue des contrôles de cohérence réguliers. Si le prix de vente déclaré est anormalement bas par rapport aux estimations du marché ou à l'hypothèque contractée par l'acheteur, une enquête est ouverte. Les mouvements bancaires en espèces laissent également des traces systématiquement analysées.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 18 (Simulation) et art. 216 (Forme des contrats de vente immobilière) ; Code civil (CC) art. 655 ; Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID) art. 56 (Soustraction d'impôt).