Notaire et acte de vente
Clause résolutoire (art. 214 co)
La clause résolutoire est une disposition expresse dans l'acte de vente permettant au vendeur d'annuler le contrat et de récupérer le bien si l'acheteur ne paie pas le prix convenu.
Droit de résolution
Annulation pour défaut de paiement
Droit de retrait du vendeur
Définition et explication
Lors de la vente d’un bien immobilier en Suisse, vous pourriez penser que si l’acheteur ne paie pas le prix convenu, le contrat s’annule automatiquement. Selon l’article 214 alinéa 3 du Code des obligations (CO), ce n’est pas le cas. Si l’acte de vente prévoit que la propriété ou la possession passe à l’acquéreur avant le paiement total, vous perdez le droit d’exiger la restitution de votre maison. Vous devrez entamer une procédure de poursuites pour récupérer l’argent, ce qui peut durer des années.
Pour éviter ce piège majeur, le notaire doit intégrer une clause résolutoire dans l’acte authentique. Cette disposition contractuelle vous accorde le droit d’annuler la vente unilatéralement si l’acheteur fait défaut. Elle remet les parties dans leur état initial : vous récupérez votre bien immobilier et l’acheteur perd ses droits sur l’objet.
Souvent couplée à une clause pénale, la clause résolutoire permet au vendeur non seulement de bloquer le transfert de propriété, mais aussi de conserver les acomptes versés à titre de dédommagement. C’est une protection absolue pour sécuriser la transaction.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Défaut de paiement de l’acheteur : Lorsque les fonds ne sont pas versés à l’échéance fixée dans l’acte notarié.
- Vente à terme avec entrée en jouissance anticipée : Si l’acheteur obtient les clés avant d’avoir payé la totalité du prix.
- Crédit vendeur : Lorsque vous accordez un prêt à l’acheteur pour financer une partie de l’acquisition.
- Rétractation bancaire : Si la banque de l’acheteur annule sa promesse de financement à la dernière minute.
Exemple concret : Un acheteur en défaut dans le canton de Fribourg
Vous vendez votre villa dans le canton de Fribourg pour 1,2 million de francs. Lors de la signature chez le notaire, l’acheteur verse un acompte de 100’000 francs sur le compte de consignation. Le solde doit être payé sous trente jours. Dans l’acte de vente, le notaire a soigneusement inséré une clause résolutoire liée à l’article 214 CO.
A retenir
À l'échéance, la banque de l'acheteur refuse finalement de libérer le financement. L'acheteur est incapable de payer le solde. Grâce à la clause résolutoire, vous lui fixez un court délai de grâce. Ce délai dépassé, vous notifiez officiellement l'annulation de la vente. Vous récupérez le plein droit sur votre villa pour la remettre immédiatement sur le marché. De plus, selon les accords pénaux signés, vous pouvez conserver une partie de l'acompte pour couvrir vos frais.
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Questions fréquentes
Pas systématiquement. Bien que de nombreux notaires l'ajoutent pour protéger le vendeur, il faut toujours vérifier sa présence avant de signer l'acte authentique de vente.
Oui, mais uniquement si la clause résolutoire est inscrite au contrat. Sans elle, et si l'inscription au Registre foncier a eu lieu, vous ne pourrez que poursuivre l'acheteur pour obtenir l'argent.
Si votre acte de vente inclut une clause pénale en complément de la clause résolutoire, vous pouvez généralement conserver l'acompte versé pour compenser l'immobilisation de votre bien.
Vous devez d'abord mettre l'acheteur en demeure et lui accorder un ultime délai de paiement. Si le paiement échoue, vous lui déclarez immédiatement votre volonté de résoudre le contrat.
Oui. Même avec une promesse irrévocable de payer d'une banque suisse, un problème administratif peut survenir au dernier moment. La clause offre un filet de sécurité supplémentaire.
La demeure qualifie simplement le retard de paiement. La résolution est l'action juridique définitive qui annule la vente en raison de ce retard prolongé.
En général, le notaire attend de recevoir les fonds pour requérir l'inscription. Si une inscription anticipée a eu lieu, la clause résolutoire justifie la demande de radiation pour rétablir votre nom.
S'il n'a pas respecté le paiement dans le délai de grâce et que la clause est valide, l'acheteur n'a pas de fondement légal pour s'y opposer.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 214 al. 3