« Une estimation juste, c’est le point de départ de toute vente réussie ». En Suisse romande, on voit des biens partir en quelques jours… et d’autres s’enliser pendant des mois. La différence tient souvent à une chose simple : le bon prix de départ, clair, défendable et ancré dans la réalité du quartier.
Chez Leedy, nous structurons un dossier d’estimation complet et nous le confions à 1 expert local qualifié. Pas une moyenne automatique, mais une valeur argumentée avec des comparables récents, l’état réel du bien et le contexte fiscal. Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec nos experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels. Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.
« Une estimation n’est pas qu’un chiffre. C’est l’histoire d’un quartier, l’état d’un bien et un timing de marché. Bien posée, elle aligne délai, prix et sérénité. »
Pourquoi l’estimation est décisive
Le prix de départ pilote 80 % de la suite. Trop haut, vous cumulez visites sans offres, annonces rééditées et négociations agressives. Juste, vous créez une dynamique saine et crédible.À retenir
- Crédibilité marché : achats comparables dans votre rue et votre commune.
- Lisibilité dossier : pièces à jour, état du bien, charges PPE compréhensibles.
- Stratégie claire : vendre vite, vendre au meilleur prix, ou capter l’offre cible.
- Contexte fiscal : droits et impôts liés à la vente pour anticiper le net vendeur.
Le prix n’est pas isolé. Il se défend par des preuves et des comparables.
Comment bâtir une estimation réaliste
Notre approche est volontairement simple à lire et solide à défendre. Elle se base sur des comparables pertinents, l’état technique et l’angle fiscal qui influence le net vendeur. Estimations indicatives basées sur barèmes publics et hypothèses ; validation finale par les professionnels mandatés.| Facteur | Ce qui compte | Comment le documenter |
|---|---|---|
| Comparables locaux | Transactions récentes, même typologie, micro-quartier | Relevé de ventes, analyse prix au m² par ville |
| État et travaux | Rénovations, CECB, finitions, équipements | Check-list travaux, photos, devis indicatifs |
| PPE et charges | Fonds de rénovation, PV, tantièmes | Dossier PPE à jour, synthèse charges annuelles |
| Atouts sensibles | Lumière, vue, étage, extérieur, stationnement | Visites à plages horaires variées, plan côté |
| Contexte fiscal | Mutation, gain immobilier, taxes locales | Repères cantonaux en bas d’article, calculs prudents |
Astuce : sur mobile, faites glisser horizontalement pour voir toutes les colonnes.
Outils Leedy utiles
- Estimer ma valeur : créer un dossier d’estimation gratuit.
- Prix au m² : guides par villes 2025 et PDF pratique.
- Dossier vendeur : étapes clés si vous vendez sans agence.
Leedy informe, structure et coordonne. Les actes officiels sont réalisés par le notaire et la banque.
Le dossier Leedy d’estimation
Nous préparons un dossier clair, puis l’expert local mandaté affine et signe l’estimation. Vous gardez une trace exploitable auprès d’un acheteur, d’une banque ou d’un notaire.Contenu type
- Contexte : objectifs vendeurs, horizon, contraintes.
- Comparables : 3 à 6 ventes récentes pondérées.
- État : synthèse technique et photos clés.
- PPE : charges, fonds, décisions récentes.
- Fourchette défendable : valeur cible et scénarios.
Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec nos experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels.
Fixer le prix et la stratégie de mise en vente
Une fois la valeur définie, on choisit une trajectoire cohérente avec votre objectif et la dynamique du quartier.3 options, selon votre priorité
- Vendre vite : prix d’appel compétitif, visibilité intense la première semaine.
- Vendre au meilleur prix : prix au centre de la fourchette, communication léchée, fenêtres de visites groupées.
- Attendre la bonne offre : positionnement haut, patience et conditions strictes.
Pour la signature, anticipez cédule et éventuelle mainlevée pour sécuriser le calendrier.
Repères locaux par canton
Ces repères ne remplacent pas une estimation locale, mais aident à anticiper frais et fiscalité.Genève
- Droit de mutation : barème et calculs publics, à intégrer au plan net vendeur.
- Gain immobilier : taux dégressifs selon durée de détention référentiel GE.
- Valeur fiscale : principes et usages officiels.
Vaud
- Droit de mutation : taux global usuel 3.3 % sur valeur vénale source VD.
- Impôt foncier : basé sur l’estimation fiscale au 1er janvier références.
Pour tous les cantons romands
- Statistiques logement : contexte macro OFS.
- Registre foncier : extraits et informations via sites cantonaux (GE, VD, FR, NE, JU, VS).
- Capit. immobilier GE : repères techniques taux officiels.
Nous coordonnons. Les administrations et notaires restent les autorités compétentes pour les décisions officielles.
FAQ ciblée
Pourquoi mon estimation en ligne diffère de l’avis de l’expert
Les outils donnent des moyennes. L’expert pondère micro-quartier, état, PPE, atouts sensibles et timing local. L’objectif est une valeur défendable, pas séduisante mais fausse.Dois-je faire des travaux avant de vendre
Privilégiez les petites améliorations à fort impact visuel et la mise en scène. Pour des travaux lourds, comparez coût et gain de valeur probable.Comment choisir le bon prix d’annonce
Partez de la valeur cible et définissez une stratégie : vitesse, prix, ou offre idéale. Ajustez après 10 à 15 jours si signaux faibles.L’acheteur a besoin de quels documents
Dossier vendeur complet : extrait RF, règlement et PV PPE, charges, plans, liste travaux, CECB, contrôle OIBT si requis. Voir notre mode d’emploi.Comment Leedy vous aide, en toute indépendance
« Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec nos experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels. » Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.Démarrer maintenant
Créer mon dossier (gratuit) Être rappelé·e par un conseiller Obtenir des fourchettes de frais (indicatives)À découvrir
- Prix au m² 2025 : repères par villes, écarts et méthodes de lecture guide dynamique.
- Guide vendeur : réussir sa vente sans agence en Romandie étapes et check-lists.
- Technique : contrôle OIBT à la vente, coûts et délais mode d’emploi.
- Signature : cédule, portage, mainlevée compréhension et calendrier.
Périmètre Leedy : information, cadrage, coordination et mise en relation. Pas d’actes officiels ni de promesses de décision.
Références
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Office fédéral de la statistique : logement et constructionbfs.admin.ch Statistiques
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État de Vaud : droit de mutation à l’achat (taux et assiette)vd.ch Fiscalité
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Genève : valeur fiscale et impôt sur la fortunege.ch Valeur fiscale
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Genève : taux de capitalisation pour l’immobilierge.ch Barèmes
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Créer mon dossier d’estimationleedy.ch Service
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Prix au m² en Suisse romande 2025leedy.ch Guide
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Vendre sans agence : le guide Romandieleedy.ch Étapes
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Cédule hypothécaire : coûts et portageleedy.ch Juridique
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Mainlevée hypothécaire : coûts et délaisleedy.ch Processus
Limites : informations indicatives basées sur sources officielles et pratiques de marché. Estimations indicatives basées sur barèmes publics et hypothèses ; validation finale par les professionnels mandatés. Leedy informe, structure, prépare et coordonne ; l’expert et le notaire sont compétents pour les démarches officielles.
