Location meublée longue durée en Suisse romande en 2026: règles, bail, fiscalité et garantie

En Suisse, la location meublée de plus de 3 mois relève du bail à loyer d’habitation classique. Le fait que le logement soit meublé ne change pas le cadre légal de base, mais influence le contenu du contrat (inventaire, entretien du mobilier, charges, assurances) et la fixation du loyer. En 2026, dans un contexte de tension de l’offre en Suisse romande, il est essentiel de sécuriser votre bail pour éviter les litiges et les pertes financières.

1. Cadre légal de la location meublée longue durée copier le lien

La location meublée de longue durée est soumise aux art. 253 ss du Code des obligations (CO) et à l’Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF). Les règles sur la fixation du loyer initial, la contestation, la résiliation, la sous-location et la garantie de loyer s’appliquent comme pour tout logement.

• Loyer initial : il doit être justifiable (rendement admissible, coûts, loyers comparables). Dans certains cantons, notamment Genève et Vaud, le formulaire officiel de notification du loyer initial est obligatoire lors d’un changement de locataire.
• Contestation : le locataire peut contester le loyer initial dans les 30 jours dès la remise des clés, via l’autorité de conciliation.
• Résiliation : délai usuel de 3 mois pour la fin d’un terme (souvent fin d’un mois, hors décembre), sauf stipulations contraires du bail.
• Sous-location (art. 262 CO) : admise avec votre accord écrit, à des conditions transparentes et non abusives.
• Taux de référence : les adaptations de loyer suivent le taux de référence hypothécaire et l’évolution des coûts, selon la méthode légale.

2. Bail meublé : clauses essentielles et modèles copier le lien

Un bail meublé modèle en Suisse romande doit reprendre les clauses usuelles du bail à loyer d’habitation et ajouter des annexes spécifiques au mobilier. L’objectif : définir clairement qui paie quoi, qui fait quoi, et avec quels délais.

• Objet et usage : appartement/PPE ou maison, usage d’habitation, nombre d’occupants, animaux si acceptés.
• Durée : déterminée (p. ex. 12 mois) ou indéterminée, avec délais de congé précis et dates de résiliation admises.
• Loyer et accessoires : loyer net, charges (à compte avec régularisation ou forfait clair). Pour le meublé, prévoyez un supplément mobilier distinct, justifié par la valeur et l’usure.
• Garantie de loyer : montant (max. 3 mois de loyer net pour un logement), type (dépôt bancaire bloqué ou garantie de loyer).
• Inventaire et état des lieux : annexes signées à l’entrée, avec état, quantité, marques, photos datées.
• Entretien : petits travaux à la charge du locataire selon usages, réparations et remplacement du mobilier défectueux clairement répartis.
• Assurances : exigence d’une RC privée et d’une assurance ménage locataire, et rappel de vos assurances bâtiment/RC immeuble.
• Internet/TV : précisez si inclus (forfait) ou si l’abonnement est à la charge du locataire.
• Sous-location et cession : conditions d’acceptation, obligation d’information.

3. Garantie de loyer, inventaire, charges et assurances copier le lien

La garantie de loyer meublé suit les mêmes règles que pour un logement vide : au maximum trois mois de loyer net, déposée sur un compte bloqué au nom du locataire ou remplacée par une garantie de loyer sans dépôt. Comparez soigneusement coûts et conditions. Pour faire le point sur le dépôt bancaire et les garanties en Romandie en 2026, consultez notre guide : Garantie de loyer 2026 en Romandie.

• Inventaire détaillé : listez chaque élément (quantité, état, valeur indicative), joignez des photos datées. À la restitution, l’usure normale n’est pas facturable, seule la détérioration au-delà de l’usage l’est.
• État des lieux : à l’entrée et à la sortie, signé par les deux parties. En PPE, annexez le dernier procès-verbal d’assemblée, le règlement et l’estimation des charges.
• Charges : - À compte avec décompte annuel (chauffage, eau chaude, conciergerie, etc.), - ou forfait fixe. Un forfait doit être raisonnable et inclure l’ensemble des postes convenus (électricité, internet si inclus).
• Assurances : - Bailleur : bâtiment, RC immeuble, option « perte de loyers ». - Locataire : RC privée et ménage (souvent exigées dans le bail).

4. Fiscalité des loyers meublés en Suisse romande copier le lien

Pour un propriétaire personne physique, les loyers encaissés sont imposables à l’impôt sur le revenu au niveau cantonal et communal (et fédéral). En parallèle, vous pouvez déduire les frais d’entretien (forfait ou effectifs, selon le canton), les frais d’administration par des tiers (régie), les primes d’assurance bâtiment et les intérêts hypothécaires.

• Mobilier : l’amortissement du mobilier n’est en principe pas déductible pour un propriétaire privé. En revanche, le remplacement à l’identique (ex. canapé usé remplacé par un modèle équivalent) est généralement admis comme frais d’entretien.
• Travaux : l’entretien conservatoire est déductible, l’amélioration ne l’est pas. Des règles spécifiques existent par canton : faites-vous conseiller via Leedy.
• TVA : la location de logements privés est en principe exonérée de TVA.
• Hypothèque et rénovation énergétique : si vous financez des améliorations énergétiques (p. ex. appareils efficients, isolation), informez-vous sur les effets fiscaux et le financement. Notre dossier « Hypothèque verte en Suisse romande 2026 » fait le point sur les conditions pratiquées.

5. Spécificités et pratiques par canton copier le lien

Les bases légales sont fédérales, mais certaines exigences sont cantonales. En 2026, soyez attentif aux points suivants dans les cantons de Vaud, Genève, Fribourg, Neuchâtel, Valais et Jura.

• Formulaire officiel de loyer initial : obligatoire notamment à Genève et Vaud. D’autres cantons romands peuvent l’exiger dans certains cas. Vérifiez auprès de l’autorité cantonale de l’habitat.
• Dates usuelles de congé : elles varient localement. Indiquez clairement les termes et délais dans votre bail.
• Conversions : si vous envisagez de louer meublé un espace aujourd’hui commercial, une autorisation de changement d’affectation peut être requise (p. ex. Genève/Lausanne). Consultez notre guide : Transformer un local commercial en logement.
• Locations de courte durée : davantage encadrées dans certaines villes. Pour la longue durée (>3 mois), vous restez dans le régime du bail d’habitation, mais respectez les règles locales du logement.

6. Comment Leedy vous accompagne copier le lien

Leedy n’est pas une régie, mais la plateforme de confiance qui vous connecte à des professionnels sélectionnés en Suisse romande pour sécuriser votre location meublée longue durée.

• Vous décrivez votre projet (bien, canton, durée, profil de locataire, loyer visé) sur Leedy ;
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• Nous vous mettons en relation avec une régie ou un juriste habitué aux baux meublés dans votre canton ;
• Vous gagnez du temps, réduisez le risque de litige et sécurisez vos revenus locatifs.