Pourquoi régulariser avant la vente

En Suisse romande, vendre un bien dans lequel des travaux ont été réalisés sans autorisation peut bloquer un financement, retarder la signature chez le notaire, voire entraîner des renégociations du prix au dernier moment. En 2025, les banques et les acheteurs vérifient davantage la conformité des transformations, surtout pour les points structurels, l’affectation, la sécurité (incendie, accès) et l’énergie.

L’objectif de cet article est de vous donner une procédure simple et réaliste pour sécuriser votre vente en 30 jours: rassembler les bons documents, déposer un dossier clair de régularisation lorsque nécessaire, anticiper les réponses des autorités, et verrouiller juridiquement la transaction avec votre notaire. Leedy vous met rapidement en relation avec des architectes-experts et des notaires triés sur le volet en Suisse romande pour tenir les délais.

Ce que signifie “régulariser” et ce que regardent les autorités

Régulariser des travaux non autorisés consiste à documenter ce qui a été fait, à vérifier sa conformité aux règles en vigueur et, selon les cas, à déposer une demande d’autorisation a posteriori ou à mettre en œuvre des mesures correctives (mise en état, adaptations). Les cantons et communes romandes (VD, GE, VS, FR, NE, JU) appliquent des procédures semblables, avec des particularités locales. Le principe reste toutefois le même: transparence, plans à jour, conformité technique et sécurité.

Travaux généralement sensibles avant une vente

Sans lister toutes les situations possibles, les autorités, banques et notaires s’intéressent en priorité aux travaux qui:

• modifient la structure (ouverture d’une baie, suppression d’un mur porteur, rehausse);
• changent l’affectation (p. ex. garage transformé en chambre, local technique en studio);
• altèrent l’enveloppe (fenêtres, lucarnes, isolation par l’extérieur, toiture);
• touchent à la sécurité (escaliers, garde-corps, accès, issues, sécurité incendie);
• créent des surfaces supplémentaires (aménagement de combles, véranda, pergola fermée);
• impactent les installations techniques (chauffage, ventilation, sanitaires) lorsqu’un contrôle est requis.

D’autres interventions légères peuvent relever d’un régime d’annonce ou ne nécessiter aucune autorisation selon les pratiques locales. En cas de doute, mieux vaut vérifier rapidement avec un architecte agréé via Leedy.

Régularisation vs. autorisation de construire a posteriori

Dans la plupart des cantons, lorsqu’un travail soumis à autorisation a été réalisé sans permis, l’autorité peut demander un dossier de régularisation (plans existants, explications, rapports techniques) ou une autorisation de construire a posteriori. L’instruction peut mener à:

• une acceptation avec ou sans conditions (p. ex. compléter une protection incendie, adapter un garde-corps);
• une demande de compléments (pièces techniques, relevés, photos);
• une mise en état (remise conforme ou retour à la situation antérieure) si non conforme.

Selon les pratiques locales, des taxes administratives et, le cas échéant, des amendes peuvent être appliquées en cas de travaux sans autorisation. Les montants et modalités varient selon les cantons et communes.

Exemple concret (cas typique, Romandie)

Vous vendez une maison et découvrez qu’une ouverture de mur porteur a été réalisée il y a quelques années sans demande. La démarche usuelle consiste à missionner rapidement un architecte/ingénieur pour attester de la stabilité (sur la base de calculs et d’un relevé), produire des plans “tel que construit”, et déposer un dossier de régularisation. Pendant l’instruction, le notaire peut proposer des clauses pour sécuriser la vente (conditions, séquestre ciblé). L’objectif: rassurer l’acheteur et sa banque, prouver que la situation est maîtrisée et conforme ou en cours de mise en conformité.

Le plan d’action en 30 jours: étapes, délais et documents

Le délai de 30 jours est un objectif opérationnel pour constituer un dossier solide et sécuriser la signature. Le temps d’instruction par l’autorité peut être plus long. L’enjeu est d’arriver chez le notaire avec un dossier transparent, des pièces techniques rassurantes et, si nécessaire, une demande officielle déposée.

Étape 1 – Audit express (J0 à J3)

• Inspection rapide du bien par un architecte/ingénieur (sur place ou sur plans si urgence).
• Identification des travaux potentiellement soumis à autorisation ou à régularisation.
• Check de cohérence entre l’état des lieux, les plans existants et les documents communaux/cantonaux disponibles.

Étape 2 – Collecte des documents (J1 à J7)

Préparez un dossier clair. Plus il est complet, plus vous gagnez du temps.

• Plans d’origine et/ou de la dernière autorisation connue (si disponibles).
• Plans “tel que construit” ou relevés cotés (à produire si manquants).
• Liste des travaux effectués, dates approximatives, factures/entreprises intervenues.
• Photos avant/après si vous en avez, et photos actuelles détaillées.
• Attestations/rapports techniques utiles (structure, incendie, ventilation, etc.).
• Extraits cadastraux/plan de situation si requis. Pour consulter des données cartographiques, vous pouvez utiliser map.geo.admin.ch et le portail cadastral cadastre.ch.

Étape 3 – Stratégie de régularisation (J3 à J10)

• Qualification des travaux: simple annonce, régularisation, ou autorisation a posteriori.
• Préparation des pièces: formulaires cantonaux/communaux, plans, note technique, photos.
• Si un point est non conforme: définir un plan d’ajustement réaliste (p. ex. adapter un garde-corps, corriger une ventilation).

Étape 4 – Dépôt du dossier et sécurisation juridique (J7 à J14)

• Dépôt officiel du dossier selon les pratiques de votre commune/canton en Suisse romande.
• Information transparente à l’acheteur, à sa banque et au notaire: copie du dépôt, accusé de réception, calendrier indicatif.
• Avec le notaire, mise en place de clauses adaptées: condition suspensive, délai de régularisation, séquestre ciblé d’une partie du prix si nécessaire. Ces pratiques sont courantes pour sécuriser les intérêts de chacun.

Étape 5 – Suivi actif et compléments (J14 à J30)

• Réponse rapide aux demandes de compléments techniques ou administratifs.
• Organisation immédiate des adaptations mineures exigées si elles peuvent être faites sans délai.
• Communication régulière à l’acheteur et à la banque: cela réduit le stress et évite les renégociations de dernière minute.

Délais et coûts: ce qu’il faut anticiper

Les délais d’instruction officiels et les coûts varient selon les cantons (VD, GE, VS, FR, NE, JU) et les communes, ainsi que selon la nature et l’ampleur des travaux. De manière générale:

• Honoraires d’architecte/ingénieur: variables selon la complexité; cela peut aller de quelques heures à plusieurs jours de travail pour un dossier sérieux.
• Frais/taxes administratives: dépendent du canton, de la commune et du type de dossier déposé.
• Éventuelles amendes en cas de travaux sans autorisation: possibles selon les pratiques locales.
• Adaptations techniques mineures: à budgéter au cas par cas après audit.

Si vous avez un doute sur la couverture ou les exigences incendie, consultez notre guide dédié: Assurance bâtiment et ECA en Suisse romande.

Comparer deux scénarios types

Selon la nature des travaux et la sensibilité du dossier, la stratégie de régularisation diffère.

• Scénario A: Dossier “léger” et conforme – Travaux limités, pas d’impact structurel ni d’affectation, sécurité maîtrisée. Régularisation souvent plus simple avec un dossier propre, plans “tel que construit” et attestation technique si utile. La banque de l’acheteur est généralement rassurée si le dépôt est formalisé et clair.
• Scénario B: Dossier “sensible” – Ouverture de porteur, création d’une surface habitable, changement d’affectation. Il faut des plans, un rapport technique, et parfois des mesures compensatoires ou une mise en état. Juridiquement, la vente peut être sécurisée par des clauses précises au contrat notarié.
• Comment choisir la stratégie – Regardez la nature des travaux, l’urgence du calendrier, la tolérance au risque de l’acheteur et de sa banque, et le niveau d’exigence de la commune. Un professionnel local saura très vite positionner votre cas.

Risques si vous ne régularisez pas

• Financement refusé ou retardé par la banque de l’acheteur.
• Renégociation du prix, demandes de garanties, voire report de la signature.
• Obligation ultérieure de remise en état imposée par l’autorité, potentiellement plus coûteuse après la vente.
• Responsabilités du vendeur si l’acheteur découvre un défaut substantiel non déclaré.

Cas particuliers fréquents en Romandie

• PPE: vérifiez le règlement de PPE, les autorisations internes et les impacts sur les parties communes.
• Changement d’affectation: sensible dans les centres urbains (p. ex. GE, VD) et les zones protégées.
• Résidence occupée: si le bien est vendu occupé (usufruit, droit d’habitation, bail), coordonnez les implications: voir notre guide Bien occupé, usufruit, droit d’habitation.
• Acheteur étranger: selon le cas, la Lex Koller peut s’appliquer, indépendamment de la régularisation des travaux.
• Banque de l’acheteur: pour anticiper l’acceptation du dossier, simulez et structurez votre financement: Calculer son hypothèque en Suisse.