Démarches et processus de vente
Vente sur plan (quote-part terrain)
La vente sur plan permet à un propriétaire de vendre un bien immobilier avant ou pendant sa construction, souvent via une division du contrat entre le terrain et les travaux.
Vente en l'état futur d'achèvement
VEFA
Achat sur plan
Vente de quote-part terrain
Vente à terme
Définition et explication
La vente sur plan est une démarche très fréquente en Suisse pour commercialiser des projets immobiliers neufs. Elle permet à un propriétaire foncier, un promoteur ou un particulier divisant sa parcelle, de vendre un bien qui n’est pas encore construit. Ce modèle garantit au vendeur de sécuriser un acheteur très tôt dans le processus et d’utiliser les acomptes de l’acquéreur pour financer une partie des travaux.
Sur le plan juridique suisse, cette transaction prend généralement deux formes distinctes : la vente par quote-part terrain liée à un contrat d’entreprise, ou la vente à terme clés en main.
La structure par quote-part terrain est la plus plébiscitée. L’acquéreur achète uniquement la part du terrain (ou les millièmes de la PPE) devant le notaire (soumis à l’art. 655 CC). Simultanément, il signe un contrat d’entreprise (art. 363 CO) avec une entreprise générale pour la construction. Cet argument est très attractif pour les acheteurs, car les impôts cantonaux de mutation ne sont prélevés que sur la valeur du terrain, et non sur le coût total de la maison finie.
Quand la vente sur plan s'applique-t-elle ?
- Division de parcelle : Vous possédez un grand terrain, obtenez un permis pour deux villas, en gardez une et vendez la seconde sur plan.
- Promotion immobilière : Vous commercialisez un nouvel immeuble en Propriété par Étages (PPE) avant le premier coup de pioche.
- Optimisation fiscale : Vous souhaitez proposer à l’acheteur une structure légale lui permettant de réduire ses frais de notaire.
Vente d'une villa sur plan dans le canton de Fribourg
Laurent possède un grand terrain à Bulle avec un permis de construire en force pour deux villas jumelles. Ne souhaitant pas assumer seul le financement des deux constructions, il décide de vendre la deuxième villa sur plan pour 1’000’000 CHF.
A retenir
Laurent opte pour le modèle de la quote-part terrain. L'acheteur paie 350'000 CHF chez le notaire pour acquérir la part du terrain. Le même jour, l'acheteur signe un contrat d'entreprise générale de 650'000 CHF pour bâtir la villa. Résultat pour Laurent : la vente de son terrain est sécurisée avant le chantier. Résultat pour l'acheteur : les droits de mutation fribourgeois sont calculés uniquement sur 350'000 CHF, lui faisant économiser plusieurs milliers de francs par rapport à l'achat d'une maison finie.
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Questions fréquentes
Le paiement s'effectue généralement de manière échelonnée. Après un acompte initial lors de la signature ou de la réservation, les tranches suivantes sont débloquées par la banque de l'acheteur en fonction de l'avancement des travaux (par exemple : fondations achevées, mise hors d'eau, finitions).
C'est l'autre méthode de vente sur plan. Le vendeur et l'acheteur signent un seul contrat notarié pour le bien achevé. Le transfert de propriété et le paiement du solde se font à la remise des clés. L'inconvénient est que l'acheteur paie les droits de mutation sur le prix total du bien.
Il est possible de signer des conventions de réservation avant l'octroi du permis. Toutefois, le passage chez le notaire pour l'acte de vente officiel ou la vente de la quote-part terrain ne s'effectue généralement qu'une fois le permis de construire délivré et purgé de tout recours.
Non. Une fois le contrat d'entreprise et les descriptifs de construction signés, toute modification nécessite l'accord de l'acquéreur. Les changements demandés par l'acheteur feront l'objet d'avenants (plus-values ou moins-values).
Dans un contrat par quote-part terrain, l'acheteur devient propriétaire du sol et assume une part des risques liés au chantier, bien que l'entreprise générale doive livrer l'ouvrage sans défaut. Dans une vente à terme, le vendeur supporte la majorité des risques jusqu'à la remise des clés.
Le vendeur (ou son entreprise générale) doit offrir une garantie pour les défauts de construction, très souvent régie par la norme SIA 118 en Suisse. L'acheteur exige souvent une garantie bancaire d'achèvement pour se protéger d'une éventuelle faillite du constructeur.
Oui. Si le terrain du vendeur est grevé d'une hypothèque, la banque devra donner son accord pour libérer la parcelle vendue (mainlevée partielle) au moment où l'acheteur paie la part terrain chez le notaire.
Absolument. De nombreux particuliers divisent leur grand jardin pour y construire des villas. En s'associant avec un architecte ou une entreprise générale, ils peuvent proposer le projet sur plan pour financer leur propre construction.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 363 et suivants (Contrat d'entreprise), Code civil suisse (CC) art. 655 (Transfert immobilier), Norme SIA 118 (Garanties de construction).