Démarches et processus de vente
Vente en bloc vs vente par lots
Stratégie de vente d'un immeuble consistant soit à céder l'entier du bâtiment à un seul acheteur (vente en bloc), soit à le diviser en appartements pour les vendre individuellement (vente par lots).
Vente d'immeuble de rendement
Division en PPE
Vente d'immeuble locatif
Stratégie de cession immobilière
Définition et explication
Lorsque vous possédez un immeuble de rendement en Suisse et que vous souhaitez vous en séparer, deux stratégies s’offrent à vous : la vente en bloc ou la vente par lots. Le choix entre ces deux méthodes détermine directement le prix de vente final, le profil de l’acheteur et la durée de la transaction.
La vente en bloc consiste à céder la totalité de votre immeuble à un seul acheteur, souvent un investisseur institutionnel, un fonds immobilier ou un particulier. Le prix est alors calculé sur la base de la valeur de rendement, c’est-à-dire vos revenus locatifs capitalisés. Cette méthode est rapide, sécurisée et implique une seule transaction notariale.
À l’inverse, la vente par lots nécessite de diviser juridiquement l’immeuble en créant une Propriété par Étages (PPE) selon l’article 712a du Code civil suisse. Vous vendez ensuite chaque appartement individuellement. Dans ce scénario, le prix se base sur la valeur vénale au mètre carré. Cette stratégie permet généralement de réaliser une plus-value de 15% à 25% par rapport à une vente en bloc, car les acheteurs finaux paient le prix du marché pour y habiter ou pour un petit placement.
Toutefois, la vente par lots demande un investissement initial en temps et en argent. Vous devrez mandater un géomètre pour les plans, un notaire pour l’acte constitutif de la PPE et le règlement, et gérer plusieurs processus de vente. De plus, dans certains cantons romands comme Genève ou Vaud, des lois strictes protègent le parc locatif et peuvent limiter la transformation d’un immeuble en lots individuels.
Quand cette stratégie s'applique-t-elle ?
- Vous êtes propriétaire d’un immeuble entier et hésitez sur la meilleure stratégie financière pour le vendre.
- Vous faites partie d’une hoirie qui doit liquider un bien locatif et cherche à maximiser le produit net de la succession.
- Vous souhaitez conserver un appartement pour y vivre, mais vendre le reste du bâtiment pour dégager des liquidités.
- Vous souhaitez vendre rapidement et sans réaliser de démarches administratives, privilégiant ainsi la cession en bloc.
Exemple de stratégie de vente pour un immeuble fribourgeois
Monsieur Dubois possède un petit immeuble de rendement comprenant 4 appartements dans le canton de Fribourg. L’état locatif annuel s’élève à 96 000 CHF. Approchant de la retraite, il souhaite vendre son bien pour simplifier la gestion de son patrimoine et disposer de liquidités. Il demande à son courtier d’analyser la meilleure approche de vente.
A retenir
Le courtier lui présente deux scénarios précis :
- Scénario 1 (Vente en bloc) : Un investisseur privé propose d'acheter l'immeuble entier pour 2,4 millions CHF, un prix calculé sur un taux de capitalisation de 4%. La vente est signée et finalisée en trois mois chez le notaire.
- Scénario 2 (Vente par lots) : Monsieur Dubois accepte de diviser l'immeuble en PPE. Il vend chaque appartement individuellement pour 700 000 CHF, générant un total de 2,8 millions CHF.
Après déduction des frais de constitution de la PPE (géomètre, notaire) et des commissions de courtage pour les quatre transactions, Monsieur Dubois réalise un gain net supplémentaire de près de 300 000 CHF. Il opte pour la vente par lots, acceptant en contrepartie que le processus s'étale sur neuf mois.
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Questions fréquentes
Non, vous n'avez pas l'obligation de résilier les baux. Selon l'article 261 du Code des obligations, le contrat de bail passe à l'acquéreur avec la propriété. Cependant, un appartement libre de tout occupant se vend généralement à un prix plus élevé à un acheteur souhaitant y habiter.
Vous devrez rémunérer un géomètre officiel pour établir les plans de répartition, ainsi qu'un notaire pour rédiger l'acte constitutif de la PPE et le règlement d'administration (RAU). Ces frais s'élèvent souvent à plusieurs milliers de francs, auxquels s'ajouteront les commissions pour les ventes multiples.
Le droit fédéral ne prévoit aucun droit de préemption légal pour le locataire. Toutefois, dans certains cantons (comme Genève sous la LDTR), le locataire bénéficie d'un droit de préemption strict lors de la première vente d'un lot. Dans tous les cas, proposer d'abord l'appartement au locataire en place reste une excellente démarche commerciale.
L'impôt sur les gains immobiliers (IGI) s'appliquera sur la plus-value de chaque lot vendu. Prenez garde : si vous achetez régulièrement des immeubles pour les diviser et les revendre, l'administration fiscale pourrait vous requalifier en commerçant professionnel d'immeubles. Votre gain serait alors soumis à l'impôt sur le revenu et aux cotisations AVS.
Cette méthode est nettement plus longue qu'une transaction unique. Entre la création juridique de la PPE, la commercialisation individuelle des appartements et les multiples rendez-vous notariaux, le processus complet s'étale souvent sur 6 à 18 mois, contre 2 à 4 mois pour une vente en bloc.
Le financement d'un immeuble de rendement est soumis à des règles exigeantes. Les banques demandent souvent 25% de fonds propres minimum (sans recours à la caisse de pension) et imposent des critères de rentabilité stricts, ce qui limite le nombre d'acheteurs potentiels par rapport à une vente par lots.
Oui. Si une hypothèque grève l'immeuble entier, votre établissement financier doit formellement accepter de libérer la cédule hypothécaire globale et d'en créer de nouvelles pour chaque lot. Une coordination avec votre banque est requise dès le début du projet.
Oui, c'est le grand avantage de cette stratégie. Vous avez la liberté de conserver un ou deux appartements pour générer un revenu régulier ou pour loger un membre de votre famille, tout en vendant les autres lots afin de récupérer un capital immédiat.
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 712a et suivants (Propriété par étages), Code des obligations (CO) art. 261 (Transfert du bail), Législations cantonales (LDTR, LPPPL).