Démarches et processus de vente
Lex koller (lfaie)
La Lex Koller (LFAIE) est une loi fédérale qui encadre et limite strictement l'achat de biens immobiliers en Suisse par des personnes domiciliées à l'étranger.
LFAIE
Vente aux étrangers
Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger
Définition et explication
La Lex Koller (LFAIE) est une loi fédérale suisse limitant l’acquisition de biens immobiliers par des personnes à l’étranger. Pour vous, propriétaire, connaître ces règles est nécessaire pour sécuriser votre vente et ne pas perdre de temps avec un acheteur non éligible.
Cette réglementation analyse trois critères pour valider ou bloquer votre transaction :
- Le permis de séjour de l’acheteur : Les Suisses, les titulaires d’un permis C, et les citoyens de l’UE/AELE avec un permis B domiciliés en Suisse peuvent acheter votre bien sans restriction.
- L’affectation de votre bien immobilier : Les locaux purement commerciaux (bureaux, commerces, ateliers) se vendent librement à tout investisseur étranger. La vente de logements résidentiels est en revanche sévèrement encadrée.
- L’emplacement et les quotas : La vente d’une résidence secondaire à un non-résident est soumise à autorisation. Elle est cantonnée à des communes touristiques spécifiques, selon des quotas distribués par les cantons.
Ignorer l’application de la LFAIE expose votre transaction à un refus d’inscription au Registre foncier. Votre notaire exigera de clarifier le statut de l’acquéreur et la nature de votre bien avant de rédiger et signer l’acte de vente.
Quand la Lex Koller s'applique-t-elle à votre vente ?
- L’acheteur de votre bien ne détient ni passeport suisse, ni permis C, ni permis B (si citoyen UE/AELE).
- Vous vendez une résidence secondaire ou un chalet de vacances.
- Votre acheteur est un frontalier qui souhaite acheter une résidence secondaire près de son lieu de travail.
- Votre propriété se trouve dans une commune qualifiée de touristique par votre canton (par exemple, une station alpine vaudoise ou valaisanne).
- Vous vendez un terrain constructible à un étranger sans qu’il ait de projet de construction de résidence principale immédiat.
Vente d'un chalet de vacances en Valais à un non-résident
Monsieur Blanc possède un magnifique chalet à Verbier (VS) qu’il souhaite vendre. Un acheteur britannique (qui ne réside pas en Suisse) visite le bien et lui fait une offre au prix fort, sans aucune négociation. Ravi de cette aubaine, Monsieur Blanc veut signer l’acte de vente le plus rapidement possible. L’acheteur dispose des fonds nécessaires. La transaction peut-elle être finalisée immédiatement par le notaire ?
A retenir
Non. Avant de pouvoir transférer la propriété au Registre foncier, l'acheteur doit obligatoirement obtenir une autorisation officielle de l'Etat. Le canton du Valais dispose d'un quota annuel strict pour la vente de résidences secondaires aux étrangers. Si ce quota est épuisé pour l'année en cours, ou si la surface habitable du chalet dépasse les normes maximales autorisées par le canton (souvent fixées à 200 m2), l'autorisation sera refusée. Le notaire devra insérer une condition suspensive liée à la LFAIE dans l'acte de vente, ce qui retardera le paiement du prix de vente et la remise des clés de plusieurs mois.
Vous souhaitez vendre votre bien ?
Estimez gratuitement votre bien en 2 minutes et trouvez le meilleur expert immobilier en Suisse romande.
Questions fréquentes
Non, si l'acheteur étranger est domicilié légalement en Suisse (avec un permis B ou C) et qu'il achète votre bien pour y habiter en tant que résidence principale permanente, la Lex Koller ne bloque pas votre transaction. Vous pouvez procéder à la vente normalement.
Oui. Les ressortissants des pays de l'Union européenne (UE) et de l'Association européenne de libre-échange (AELE) titulaires d'un permis B domiciliés en Suisse bénéficient des mêmes droits que les citoyens suisses pour l'achat immobilier. La vente ne nécessite aucune autorisation spéciale.
Cela dépend de l'usage du bâtiment. Si vous vendez des locaux commerciaux, un investisseur étranger peut les acquérir librement, même sans résider en Suisse. S'il s'agit d'un appartement résidentiel pur (logement), la Lex Koller interdit cet achat à titre de rendement.
Votre acheteur devra déposer une demande d'autorisation auprès de l'autorité cantonale compétente, par l'intermédiaire du notaire instrumentant la vente. L'acte notarié sera signé sous condition. Si le quota cantonal est atteint ou si la commune n'est pas qualifiée de touristique, la vente sera annulée.
La procédure d'examen peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois selon la charge des autorités cantonales. En tant que vendeur, vous devez intégrer ce délai dans votre calendrier. La remise des clés et le paiement ne pourront s'effectuer qu'une fois la décision formelle rendue.
C'est entièrement l'acquéreur qui supporte les frais liés à la demande d'autorisation (émoluments cantonaux, taxes administratives et honoraires de notaire supplémentaires). Votre prix de vente net reste inchangé.
Oui, il est tout à fait possible de signer une convention de réservation et d'encaisser un acompte sur un compte bloqué. Le document stipulera que la transaction est soumise à la condition suspensive de l'obtention de l'autorisation LFAIE. En cas de refus définitif, l'acquéreur récupère son acompte.
Absolument pas. Si votre acheteur possède le passeport suisse, il peut acquérir votre bien immobilier sans aucune restriction fédérale, même s'il réside et paie ses impôts à l'étranger. La nationalité suisse prime sur le lieu de résidence.
Sources
- Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) ; Ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE).