Registre foncier et droits réels
Usufruit immobilier
L'usufruit est un droit réel suisse qui permet à une personne de jouir pleinement d'un bien immobilier dont elle n'a pas la propriété, ce qui influence directement les conditions de vente et le prix du bien.
Droit de jouissance
Nue-propriété
Démembrement de propriété
Droit réel restreint
Définition et explication
Lors de la vente d’un bien immobilier en Suisse, la présence d’un usufruit modifie considérablement le processus. Défini par l’article 745 du Code civil suisse (CC), l’usufruit sépare la propriété d’un bien de son usage. D’un côté, le nu-propriétaire possède les murs. De l’autre, l’usufruitier a le droit d’y habiter ou de le louer pour en percevoir les revenus.
Pour vous, propriétaire vendeur, vendre un bien grevé d’un usufruit signifie que vous ne pouvez céder que la nue-propriété. Le futur acheteur devra reprendre le bien avec l’usufruitier en place, ce qui engendre une décote importante sur la valeur vénale. Pour vendre la maison libre de tout occupant et au prix du marché, l’usufruitier doit formellement accepter de renoncer à son droit. Cette renonciation donne généralement lieu à une indemnisation financière, calculée par le notaire lors de la transaction immobilière.
Quand l'usufruit impacte-t-il votre projet de vente ?
- Héritage et succession : Vous avez hérité d’un bien immobilier mais le conjoint survivant bénéficie de l’usufruit et occupe les lieux.
- Vente avec maintien à domicile : Vous souhaitez vendre votre maison pour obtenir des liquidités, tout en conservant le droit d’y habiter et d’en percevoir d’éventuels loyers jusqu’à votre décès.
- Libération avant la vente : Vous préparez la mise en vente de votre propriété et devez négocier la radiation de l’usufruit au Registre foncier pour maximiser votre prix de vente.
Vente d'une villa avec usufruit dans le canton de Vaud
Marc possède la nue-propriété d’une villa estimée à 1’200’000 CHF par un courtier. Sa mère, âgée de 75 ans, en possède l’usufruit dûment inscrit au Registre foncier. Marc souhaite vendre la maison pour financer un autre projet. Il a deux options : vendre uniquement sa nue-propriété (difficile de trouver un acheteur intéressé par un bien non disponible) ou vendre avec l’accord de sa mère pour radier l’usufruit.
A retenir
Ils optent pour la vente conjointe. La valeur capitalisée de l'usufruit de sa mère est estimée par le notaire à 300'000 CHF, en se basant sur son espérance de vie statistique et la valeur locative du bien. Lors de l'acte de vente à 1'200'000 CHF, la mère de Marc reçoit 300'000 CHF pour renoncer définitivement à son droit. Marc encaisse les 900'000 CHF restants. Le nouvel acquéreur reçoit ainsi un bien libre de toute charge.
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Questions fréquentes
Oui, en tant que nu-propriétaire, vous avez le droit de vendre votre part. Toutefois, le nouvel acheteur devra respecter l'usufruit existant. Dans la pratique, cela réduit considérablement le prix de vente et limite le nombre d'acheteurs potentiels. La meilleure solution reste souvent une vente conjointe avec l'accord de l'usufruitier.
La valeur est généralement calculée en capitalisant la valeur locative nette du bien sur la durée de l'espérance de vie de l'usufruitier. Les notaires suisses utilisent des tables de capitalisation officielles (comme les tables Stauffer/Schaetzle) pour définir le montant exact de l'indemnité due à l'usufruitier en cas de rachat.
L'usufruit permet de louer le bien et d'en percevoir les revenus financiers. Le droit d'habitation (Art. 776 CC) est quant à lui strictement personnel : il limite l'utilisation à l'habitation par le bénéficiaire lui-même et sa famille, sans aucune possibilité de le mettre en location.
L'usufruitier ne peut pas empêcher le nu-propriétaire de vendre la nue-propriété à un tiers. En revanche, il n'a aucune obligation légale de radier son droit au Registre foncier. S'il refuse de signer la radiation, le bien sera vendu avec l'usufruit toujours en vigueur.
C'est le nu-propriétaire qui réalise le gain immobilier et qui est assujetti à cet impôt. L'usufruitier, s'il est indemnisé pour la perte de son droit, peut parfois être soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les gains immobiliers sur cette indemnité, selon la pratique fiscale du canton concerné.
Selon le Code civil suisse, l'usufruitier prend en charge les frais d'entretien courant, les assurances, les impôts liés au bien et les intérêts hypothécaires. Le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations (comme le changement complet d'une toiture) et l'amortissement de la dette hypothécaire.
Absolument. Vous pouvez vendre la nue-propriété de votre logement à un acheteur et réserver un usufruit à votre profit. C'est un mécanisme juridique qui vous permet de libérer du capital lié à votre maison tout en garantissant votre droit d'y vivre et de la louer si vous partez en EMS.
La radiation s'effectue par une réquisition officielle au Registre foncier de votre canton. Elle doit être signée par l'usufruitier s'il renonce à son droit, ou par le notaire sur présentation d'un certificat de décès si l'usufruitier est décédé. Le notaire s'occupe de coordonner cette démarche lors de la signature de l'acte de vente.
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 745 et suivants ; Code des obligations (CO) concernant les ventes immobilières.