Registre foncier et droits réels
Mention au registre foncier
Une mention au registre foncier signale publiquement une restriction légale ou un rapport juridique, souvent de droit public, lié à votre bien immobilier qu'il faut clarifier avant la vente.
Remarque cadastrale
Inscription informative
Restriction légale
Définition et explication
En droit suisse, la mention au registre foncier (définie par l’article 962 du Code civil) a pour but d’informer toute personne consultant l’extrait cadastral de l’existence de rapports juridiques particuliers liés à un immeuble. Contrairement aux servitudes qui créent un droit pour un tiers, la mention signale un fait existant ou une restriction souvent imposée par le droit public.
Pour un propriétaire vendeur, la découverte d’une mention sur son extrait peut être source d’inquiétude. Ces inscriptions ne vous empêchent généralement pas de vendre votre maison ou votre appartement, mais elles obligent le notaire à effectuer des démarches spécifiques. Par exemple, une mention de restriction d’aliéner liée à un versement anticipé de la caisse de pension (LPP) oblige le vendeur à rembourser ce montant ou à le transférer sur un autre bien lors de la transaction.
D’autres mentions relèvent de l’aménagement du territoire (zone de danger, protection du patrimoine) ou de la protection de l’environnement (cadastre des sites pollués). Le notaire est tenu d’expliquer ces mentions à l’acheteur lors de la lecture de l’acte authentique de vente. Une préparation adéquate permet d’éviter que ces inscriptions ne retardent la signature ou ne servent de levier de négociation à la baisse.
Quand une mention impacte-t-elle votre vente ?
- Utilisation du 2e pilier : Si vous avez utilisé vos fonds LPP pour acheter, une mention bloque la revente jusqu’au remboursement.
- Vente en copropriété (PPE) : Le règlement d’administration et d’utilisation (RAU) est obligatoirement mentionné.
- Restrictions cantonales : Présence d’une mention liée aux lois sur le logement (LDTR à Genève, LPPPL sur Vaud) pouvant impliquer un contrôle du prix ou un droit de préemption de l’Etat.
- Héritage et indivision : Mention d’un report d’imposition ou d’un pacte de communauté héréditaire.
Vente d'une villa avec mention LPP dans le canton de Fribourg
Monsieur Blanc met en vente sa villa familiale à Bulle au prix de 1’100’000 CHF. En demandant un extrait du registre foncier pour constituer son dossier de vente, il découvre la mention suivante : Restriction du droit d’aliéner (LPP). Dix ans auparavant, il avait retiré 120’000 CHF de sa caisse de pension pour financer ses fonds propres.
A retenir
Pour que la vente puisse se réaliser, le notaire informe Monsieur Blanc qu'il a deux options. S'il achète un nouveau logement principal en Suisse, il peut demander le transfert de cette mention sur le nouveau bien. Comme il part vivre à l'étranger, le notaire prélèvera directement les 120'000 CHF sur le produit de la vente pour les rembourser à la caisse de pension. Une fois l'argent transféré, l'institution de prévoyance donnera son accord écrit et le notaire radiera la mention, permettant ainsi l'inscription du nouvel acheteur comme propriétaire légitime.
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Questions fréquentes
L'annotation (Art. 959 CC) protège des droits personnels issus de contrats privés, comme un contrat de bail ou un droit d'emption, pour qu'ils soient opposables à un nouvel acheteur. La mention (Art. 962 CC) a une fonction purement informative et signale des rapports juridiques existants, le plus souvent imposés par la loi et le droit public (sites pollués, restrictions LPP, règles de copropriété).
Une mention ne rend pas votre bien invendable, mais elle conditionne le transfert de propriété. Si vous avez une mention de restriction d'aliéner, la vente est bloquée tant que la condition (comme le remboursement d'une dette LPP) n'est pas remplie chez le notaire.
Cette mention est inscrite par les autorités cantonales de l'environnement. Pour la faire radier avant une vente, vous devez prouver, via des analyses d'experts géologues, que le terrain n'est pas pollué ou que l'assainissement a été réalisé selon les normes légales. Cela demande du temps et un budget conséquent.
Oui, si la mention signale un défaut ou une contrainte (par exemple, une mention de protection du patrimoine qui empêche de modifier la façade, ou un site pollué nécessitant de futures investigations). C'est pourquoi vous devez identifier ces mentions dès l'estimation de votre bien.
En règle générale, c'est le vendeur qui supporte les frais de radiation des mentions liées à sa propre situation financière (comme la mention LPP ou une ancienne hypothèque légale). Le notaire inclut ces coûts dans le décompte final de répartition du prix de vente.
Dans certains cantons comme Genève (LDTR) ou Vaud (LPPPL), ces mentions signalent que l'immeuble est soumis à la loi sur la préservation du logement. Si vous avez rénové un appartement locatif pour le vendre en PPE, l'Etat peut effectivement imposer un contrôle strict du prix de vente pendant plusieurs années.
Oui. Vous avez un devoir d'information (Art. 199 CO). Le courtier immobilier demandera l'extrait du registre foncier dès la signature du mandat pour adapter la stratégie de vente et rédiger une plaquette transparente pour les futurs acheteurs.
Oui. Le Règlement d'Administration et d'Utilisation (RAU) de la PPE fait l'objet d'une mention au registre foncier. L'acheteur qui signe l'acte de vente se soumet automatiquement à ce règlement, sans que le vendeur n'ait besoin de le lui faire signer séparément.
Sources
- Code civil suisse (CC) : Art. 962 (Mentions) ; Loi fédérale sur la prévoyance professionnelle (LPP) : Art. 30e (Restriction du droit d'aliéner).