Démarches et processus de vente
Location-vente immobilière
La location-vente est un contrat hybride permettant à un propriétaire de louer son bien à un locataire, tout en lui accordant le droit ou l'obligation de l'acheter ultérieurement.
Bail à vente
Rent-to-own
Location-accession
Achat-location
Leasing immobilier
Définition et explication
La location-vente immobilière (ou achat-location) est une solution alternative très pratique face à une vente de gré à gré traditionnelle. Elle s’adresse aux propriétaires vendeurs qui peinent à trouver un acquéreur disposant des fonds propres immédiats exigés par les banques suisses (généralement 20%).
Concrètement, vous signez un contrat mixte avec votre acheteur potentiel. Ce document lie un bail à loyer standard à un droit d’emption ou à une promesse de vente. Le futur acquéreur occupe votre maison ou votre appartement, vous verse un loyer mensuel, et obtient le droit d’acheter le bien à un prix fixé à l’avance, dans un délai défini (souvent entre 3 et 5 ans).
Pour vous, vendeur, cette démarche garantit des revenus locatifs immédiats, permet de figer le prix de vente et d’élargir considérablement votre bassin d’acheteurs. Toutefois, pour être juridiquement valable en Suisse, la clause de vente doit obligatoirement revêtir la forme authentique. Le passage chez le notaire est donc une étape obligatoire, conformément à l’article 216 du Code des obligations suisse (CO).
Quand proposer une location-vente en tant que vendeur ?
- Acheteur solvable mais sans apport suffisant : Si votre acquéreur a d’excellents revenus pour assumer les charges, mais n’atteint pas les liquidités requises par son établissement de financement.
- Marché immobilier tendu : Lorsque votre bien est atypique ou luxueux et trouve difficilement un preneur au prix fort.
- Sécurisation du bien : Pour éviter de laisser une maison vide tout en s’assurant qu’elle sera entretenue par un futur propriétaire déjà investi émotionnellement.
- Planification de l’imposition : Pour reporter le paiement de l’impôt sur les gains immobiliers (IGI) à la date du transfert de propriété définitif.
Exemple concret d'une location-vente dans le canton de Fribourg
Monsieur Bovay souhaite vendre sa villa individuelle pour 900’000 francs. Un jeune couple est très intéressé, mais il leur manque 40’000 francs d’apport pour obtenir leur prêt hypothécaire. Afin de ne pas perdre ces acheteurs, Monsieur Bovay accepte un montage en location-vente sur 4 ans. Le contrat, dûment notarié, fixe le versement mensuel à 2’800 francs. Sur cette somme, 1’800 francs constituent le loyer pur, et 1’000 francs sont considérés comme un acompte sur le prix d’achat final. Le prix de vente de 900’000 francs est officiellement bloqué au Registre foncier par une annotation.
A retenir
Au terme des 4 années, le couple a pu capitaliser 48'000 francs grâce aux acomptes mensuels cumulés. Ils disposent désormais des fonds propres nécessaires pour satisfaire leur banque. La vente finale est validée par le notaire pour le solde, soit 852'000 francs. Monsieur Bovay a perçu des revenus locatifs réguliers pendant 4 ans, n'a subi aucune vacance locative, et a conclu sa transaction au prix souhaité dès le départ.
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Questions fréquentes
Absolument. Comme ce contrat inclut un droit d'emption ou une promesse de vente immobilière, le droit suisse exige la forme authentique. Un simple contrat sous seing privé serait frappé de nullité.
Si le locataire ne lève pas son option d'achat à l'échéance, vous conservez la propriété de l'immeuble. Selon les clauses rédigées par le notaire, les acomptes versés en vue de l'achat peuvent être conservés par le vendeur à titre de dédommagement.
L'impôt sur les gains immobiliers (IGI) est perçu lors de l'aliénation effective. Dans la majorité des cas, cela correspond à l'inscription du transfert au Registre foncier, soit à la fin de la période de location.
Le prix est négocié et figé dès la signature de l'acte initial. Il ne variera pas, même si les prix du marché immobilier local augmentent ou baissent pendant les années de location.
Oui. Le volet lié à l'occupation du bien reste soumis au droit du bail. En cas d'arriérés, vous pouvez entamer une procédure de résiliation pour défaut de paiement et, par conséquent, faire annuler le droit d'achat.
Légalement, vous restez le propriétaire et assumez les gros travaux. Toutefois, il est très fréquent d'inclure une clause transférant l'entretien courant et certaines réparations à l'acquéreur, puisqu'il occupera le bien à long terme.
Oui. La part du versement qui correspond au loyer pur s'ajoute à votre revenu imposable ordinaire. La part affectée à l'acompte sur le prix de vente n'est pas imposée comme revenu, mais comptera pour le calcul de votre gain immobilier futur.
Oui, les deux parties peuvent convenir de résilier le contrat de manière anticipée. Il faudra alors faire radier l'annotation éventuelle au Registre foncier et régler le sort des acomptes déjà versés selon vos accords initiaux.
Sources
- Art. 216 CO (Forme des contrats de vente), Art. 253 CO (Bail à loyer), Art. 655 CC (Registre foncier).