Assurances et garanties
Garantie d’éviction (art. 192 co)
La garantie d'éviction est l'obligation légale du vendeur d'assurer à l'acheteur qu'aucun tiers ne revendiquera de droits juridiques antérieurs sur le bien immobilier.
Garantie de droit
Responsabilité pour éviction
Protection juridique de l'acheteur
Garantie des droits de tiers
Définition et explication
En droit immobilier suisse, lorsque vous vendez une maison, un appartement ou un terrain, vous ne garantissez pas seulement son état physique (absence de vices cachés), mais également son statut juridique. Selon l’article 192 du Code des obligations (CO), le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre l’éviction. Cela signifie que vous assurez à l’acquéreur que personne ne viendra lui contester son droit de propriété en s’appuyant sur un droit existant avant la conclusion de la vente.
Dans la pratique immobilière en Suisse, ce risque est fortement limité par la fiabilité du Registre foncier. En effet, la loi suisse prévoit que les droits réels (propriété, servitudes, charges foncières) n’existent juridiquement que s’ils sont inscrits au Registre. Toutefois, la garantie d’éviction reste pertinente pour les droits non inscrits qui échapperaient à la vigilance du notaire, tels que des baux à loyer non déclarés, des accords de voisinage anciens, ou des litiges successoraux.
Lors de la rédaction du projet d’acte de vente, votre notaire inclut généralement des clauses spécifiques pour délimiter cette responsabilité. Il est possible d’exclure cette garantie par convention, à condition de ne pas avoir intentionnellement dissimulé le droit du tiers au futur acquéreur.
Quand la garantie d'éviction s'applique-t-elle lors d'une vente ?
- Servitudes non inscrites : Un voisin revendique un ancien droit de passage fondé sur un contrat privé que vous n’avez pas mentionné à l’acheteur.
- Baux et locations cachés : Vous vendez un bien prétendument vide, mais un locataire disposant d’un bail valide (même oral) revendique le droit d’y rester selon l’art. 261 CO.
- Litiges de bornage : Il s’avère qu’une partie de votre clôture empiète sur le terrain cantonal ou communal, forçant l’acheteur à restituer cette portion.
- Droits successoraux : Un héritier inconnu surgit après la vente d’une hoirie et conteste la validité du transfert de propriété.
Exemple concret d'un risque d'éviction en Suisse romande
Monsieur Dubois vend sa propriété située dans le canton de Fribourg. Lors des visites, il omet de préciser à l’acheteur qu’il a signé, des années auparavant, un accord écrit avec le fermier voisin l’autorisant à exploiter une parcelle de son terrain. Ce droit n’a jamais été inscrit au Registre foncier. Un an après la vente, le fermier se présente avec son contrat et refuse de quitter la parcelle, empêchant le nouvel acheteur d’y construire une piscine.
A retenir
L'acheteur fait valoir la garantie d'éviction partielle contre Monsieur Dubois. Puisque le vendeur connaissait l'existence de cet accord et l'a caché, la clause d'exclusion de garantie prévue dans l'acte notarié devient caduque (nulle). Monsieur Dubois est contraint de dédommager financièrement l'acheteur pour la diminution de la valeur de sa propriété et les frais juridiques engagés pour régler le litige avec le fermier.
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Questions fréquentes
L'éviction concerne un défaut juridique (un tiers revendique un droit sur le bien, comme une servitude ou un bail). Le vice caché concerne un défaut matériel (une toiture qui fuit, un mur fissuré). Les deux sont soumis à des articles différents du Code des obligations suisse (Art. 192 CO pour l'éviction, Art. 197 CO pour les défauts).
Oui, il est courant que les actes de vente en Suisse prévoient une exclusion de la garantie de droit, tout comme pour les défauts matériels. L'acheteur acquiert le bien à ses risques et périls juridiques. Cependant, cette exclusion est totalement nulle si le vendeur a intentionnellement caché le droit du tiers.
L'éviction totale survient lorsque l'acheteur perd entièrement le droit de propriété (par exemple, la vente est annulée car le vendeur n'était pas le véritable propriétaire unique). L'éviction partielle survient lorsqu'un tiers réclame un droit qui limite l'usage du bien (comme un droit de passage ou un droit d'habitation non déclaré).
En grande partie, oui. Le système suisse repose sur le principe de la foi publique du Registre foncier (Art. 973 CC) : l'acheteur de bonne foi est protégé si un droit n'y figure pas. Toutefois, certains droits légaux ou obligations contractuelles (comme les baux à loyer) ne nécessitent pas d'inscription pour être valables et opposables à l'acheteur.
Contrairement à la garantie pour les défauts matériels qui se prescrit par 5 ans pour les immeubles, l'action découlant de la garantie d'éviction est généralement soumise à la prescription ordinaire de 10 ans (Art. 127 CO), offrant une protection plus longue à l'acquéreur face aux problèmes juridiques.
Dès qu'un tiers fait valoir ses droits (par exemple, en engageant une procédure judiciaire), l'acheteur doit appeler le vendeur en cause. Si l'acheteur se défend seul et perd, il peut demander réparation au vendeur, sauf si le vendeur prouve que le procès aurait pu être gagné avec son intervention.
Selon la loi suisse, en cas d'éviction totale, le contrat de vente est résilié de plein droit. Le vendeur doit restituer le prix de vente perçu, avec les intérêts, et rembourser à l'acheteur les impenses (frais utiles) ainsi que les frais liés au contrat, ce qui inclut les frais de notaire et les impôts de mutation.
Si vous déclarez le locataire dans le projet de vente, il n'y a aucun risque : l'acheteur reprend le bail en connaissance de cause (Art. 261 CO). Le risque d'éviction (partielle) n'intervient que si vous affirmez que le bien est libre d'occupants alors qu'un bailleur ou un bénéficiaire d'un droit d'habitation détient un titre valable.
Sources
- Code des obligations (CO) : Art. 192 à Art. 199 CO (Garantie en cas d'éviction) ; Art. 261 CO (Transfert du bail). Code civil suisse (CC) : Art. 973 CC (Foi publique du registre foncier).