Assurances et garanties
Cession des droits de garantie (vente)
La cession des droits de garantie permet à un vendeur de transférer à l'acheteur les garanties offertes par les constructeurs pour un bien récent, se libérant ainsi de cette responsabilité.
Cession de garantie SIA 118
Transfert des garanties de l'entrepreneur
Cession des droits pour défauts
Garantie de construction
Définition et explication
Lorsque vous vendez une maison ou un appartement récemment construit ou rénové (généralement de moins de 5 ans) en Suisse, la question des défauts de construction se pose souvent. En tant que vendeur, vous intégrez très certainement une clause d’exclusion de garantie dans l’acte de vente pour vous protéger des vices cachés, conformément à l’article 199 du Code des obligations suisse (CO). Toutefois, pour rassurer l’acheteur, il est d’usage de lui transférer les garanties dont vous bénéficiez encore auprès des entrepreneurs ou de l’entreprise totale.
Cette procédure juridique s’appelle la cession des droits de garantie. Elle est régie par les règles sur la cession de créance (art. 164 et suivants CO) et s’applique aux contrats d’entreprise (art. 367 et suivants CO), qui sont très souvent complétés par la norme SIA 118 en Suisse.
Grâce à cette cession, l’acheteur acquiert le droit d’exiger directement de l’entrepreneur la réparation d’un éventuel défaut (fissure, problème d’étanchéité, panne technique). De votre côté, vous offrez un argument de vente rassurant sans engager votre propre patrimoine. La déclaration de cession doit être explicite, formulée par écrit, et idéalement intégrée à l’acte authentique de vente par votre notaire.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Lors de la vente d’une maison construite il y a moins de 5 ans (délai de prescription usuel pour les défauts immobiliers).
- Lors de la vente d’un bien ayant fait l’objet de rénovations majeures récentes par des professionnels.
- Lorsqu’un acheteur exige des garanties sur l’état de l’ouvrage pour accepter de signer l’acte de vente.
- Pour vous libérer de la gestion des litiges liés aux défauts de construction après la remise des clés.
Exemple de cession lors d'une vente à Bulle (FR)
Un propriétaire fribourgeois vend sa villa construite il y a trois ans. Lors des visites, des microfissures sont constatées sur le crépi extérieur. Bien qu’elles ne compromettent pas la structure du bâtiment, l’acheteur potentiel craint que ces fissures ne s’aggravent. Il refuse d’acheter le bien strictement en l’état sans protection contre les coûts de réparation futurs.
A retenir
Le courtier immobilier propose d'intégrer une clause de cession des droits de garantie dans l'acte notarié. Le vendeur cède formellement ses droits contre l'entreprise générale (couverts par la norme SIA 118 pour encore deux ans) à l'acheteur. L'acheteur est rassuré et signe l'acte de vente. S'il souhaite réparer les façades, il s'adressera directement à l'entreprise de construction. Le vendeur, quant à lui, réalise sa vente sans assumer le risque ni le coût des travaux.
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Questions fréquentes
Il s'agit d'un transfert juridique permettant à l'acheteur de reprendre vos droits de réparation contre le constructeur ou l'artisan qui a bâti ou rénové le bien.
Cela vous permet d'offrir une sécurité à l'acheteur tout en appliquant une clause d'exclusion pour votre propre responsabilité. Vous vendez le bien en l'état, mais l'acheteur reste protégé par le constructeur initial.
La prescription est généralement de 5 ans pour les défauts immobiliers à compter de la réception de l'ouvrage, selon le Code des obligations et la norme SIA 118. Elle passe à 10 ans pour les défauts intentionnellement dissimulés par l'entrepreneur.
La cession de créance doit obligatoirement être stipulée par écrit. Pour plus de sécurité, le notaire inclut une clause spécifique directement dans l'acte authentique de vente.
Oui, les droits issus du Code des obligations suisse s'appliquent par défaut à tout contrat d'entreprise et peuvent être cédés de la même manière à l'acheteur.
Non, la cession de créance ne nécessite pas le consentement de l'entrepreneur (le débiteur), sauf si votre contrat de construction initial l'interdisait expressément.
La garantie perd sa valeur matérielle car l'entreprise n'existe plus pour réparer le défaut. En tant que vendeur, vous devez être transparent avec l'acheteur sur la situation financière de l'entreprise si vous en avez connaissance.
Oui, il est recommandé de remettre tous les contrats d'entreprise, les procès-verbaux de réception de l'ouvrage et les factures dans le dossier de vente pour que l'acheteur puisse faire valoir ses droits.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 164, 199, 367 et suivants ; Règlement SIA 118.