Registre foncier et droits réels
Droit de préemption
Le droit de préemption est la faculté accordée à une personne d'acquérir un bien immobilier en priorité par rapport à tout autre acheteur, aux mêmes conditions.
Droit d'achat prioritaire
Préférence d'achat
Pacte de préemption
Définition et explication
Le droit de préemption est un mécanisme juridique qui octroie à une personne (le préempteur) la priorité pour acheter votre bien immobilier lorsqu’il est mis en vente. Si vous décidez de vendre votre maison ou votre appartement, vous devez d’abord conclure un contrat de vente avec un tiers acheteur. Ensuite, le titulaire du droit a la possibilité de se substituer à cet acheteur et d’acquérir le bien aux exactes mêmes conditions, y compris le prix de vente convenu.
En Suisse, on distingue deux catégories principales : le droit légal et le droit conventionnel. Le droit de préemption légal (prévu par le Code civil, notamment l’art. 681 CC) s’applique d’office dans certaines situations, par exemple entre copropriétaires ou dans le cadre agricole avec la LDFR. Le droit conventionnel, quant à lui, est créé par un contrat (souvent avec un locataire ou un voisin) et doit être inscrit au Registre foncier pour être opposable aux tiers.
Pour un propriétaire qui souhaite obtenir la meilleure estimation gratuite et vendre rapidement, la présence d’un tel droit impose de respecter une procédure stricte via le notaire. Ce dernier notifiera la vente au bénéficiaire, qui dispose en règle générale d’un délai de trois mois pour exercer son droit de priorité.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Copropriété : Lorsqu’un copropriétaire vend sa part, les autres copropriétaires bénéficient d’un droit légal pour conserver le bien entre eux.
- Terrains agricoles : Soumis à la Loi sur le droit foncier rural (LDFR), où les parents ou les fermiers exploitants ont la priorité d’achat.
- Droit de superficie : Le propriétaire du fonds et le superficiaire ont un droit de préemption mutuel selon le Code civil suisse.
- Pacte conventionnel : Un contrat signé entre le vendeur et un tiers (par exemple, un locataire), formellement annoté au Registre foncier.
Vente d'un appartement en copropriété à Lausanne
Vous souhaitez vendre votre part de copropriété (un grand appartement divisé en deux lots) située dans le canton de Vaud. Après avoir fait estimer le prix de votre bien, vous trouvez un acheteur externe prêt à signer l’acte de vente chez le notaire pour 1’200’000 CHF. Vous fixez la date de signature.
A retenir
Le notaire rédige le projet d'acte de vente et informe formellement le second copropriétaire de la transaction. Ce dernier décide d'exercer son droit de préemption légal dans le délai imparti de trois mois. Il se substitue à l'acheteur initial et acquiert votre appartement au prix convenu de 1'200'000 CHF. L'acheteur externe est évincé, mais vous obtenez le montant exact de votre vente.
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Questions fréquentes
En droit fédéral suisse, le locataire n'a aucun droit de préemption légal. Toutefois, certains cantons comme Genève (avec la LDTR) prévoient des exceptions lors de la première vente d'un appartement loué. Vous pouvez aussi lui accorder un droit conventionnel par contrat.
Il n'est pas possible de le contourner légalement. Si le titulaire décide d'exercer son droit, il achètera aux conditions exactes que vous avez négociées avec l'acheteur initial. Si le titulaire renonce par écrit, la vente initiale suit son cours normal.
Selon l'article 681a du Code civil suisse, le bénéficiaire dispose d'un délai de trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (généralement via la notification officielle du notaire).
Le préempteur qui exerce son droit remplace l'acheteur initial dans le contrat. Il doit donc s'acquitter du prix de vente, mais aussi des frais de notaire et des droits de mutation, conformément aux usages cantonaux liés à la vente immobilière.
Oui, vous êtes totalement libre de fixer le prix de vente de votre bien avec le tiers acheteur. Le titulaire du droit devra s'aligner sur ce montant précis s'il souhaite acquérir le bien immobilier. Le droit de préemption ne lui permet pas de négocier le prix à la baisse.
Le droit de préemption s'applique uniquement en cas de vente (ou d'acte équivalent). Lors d'une donation, d'un avancement d'hoirie ou d'un héritage, le cas de préemption n'est pas déclenché car il n'y a pas de transaction commerciale classique.
La loi ne prévoit pas de droit de préemption légal entre propriétaires d'étages (PPE). Cependant, le règlement d'administration et d'utilisation (RAU) de la PPE peut en instituer un conventionnellement. Le notaire vérifiera toujours ce règlement avant la vente.
Un droit conventionnel expire automatiquement à la fin de la durée convenue (maximum 25 ans). Pour l'annuler avant son échéance légale, le bénéficiaire doit signer une déclaration de renonciation formelle qui sera transmise pour radiation au Registre foncier.
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 681, 681a, 682, 683; Code des obligations (CO) art. 216; Loi sur le droit foncier rural (LDFR).