Copropriété et PPE
Action en partage (vente forcée d’un bien)
Procédure légale suisse permettant à un copropriétaire ou un héritier d'exiger par voie judiciaire la vente d'un bien immobilier lorsque les autres indivisaires s'y opposent.
Vente forcée en indivision
Dissolution de copropriété
Licitation
Partage successoral judiciaire
Définition et explication
La vente d’un bien immobilier détenu à plusieurs (en copropriété ou en hoirie) exige l’unanimité des propriétaires selon le droit suisse. Lorsqu’un ex-conjoint, un membre de la famille ou un associé refuse catégoriquement de vendre ou de racheter votre part, la situation semble bloquée. C’est ici qu’intervient l’action en partage.
Basée sur le principe juridique stipulant que « nul n’est tenu de rester dans l’indivision » (art. 650 du Code civil suisse), cette procédure permet de forcer la liquidation du bien. Si le bien ne peut pas être divisé physiquement (ce qui est la norme pour une maison ou un appartement), le juge ordonne sa mise en vente.
La vente consécutive à une action en partage peut se faire de deux manières :
- De gré à gré : Les parties acceptent finalement de confier la vente à un courtier immobilier pour obtenir le prix du marché.
- Aux enchères publiques : En cas de conflit persistant, le bien est vendu par l’Office des poursuites ou un notaire commis par le juge, souvent à un prix très inférieur à sa valeur vénale.
Pour un vendeur, lancer une action en partage est un levier de négociation puissant. La simple menace de cette procédure, coûteuse et risquée pour le prix final, suffit fréquemment à convaincre la partie récalcitrante d’accepter une vente classique de gré à gré ou un rachat de soulte.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Divorce ou séparation : L’un des ex-conjoints souhaite quitter le bien et récupérer ses fonds, mais l’autre refuse de vendre et n’a pas la capacité financière pour racheter la part.
- Succession bloquée (Hoirie) : Suite à un décès, un ou plusieurs héritiers veulent vendre la maison parentale, tandis qu’un autre s’y oppose sans pour autant désintéresser le reste de la fratrie.
- Investissement commun : Des amis ou associés ont acquis un immeuble de rendement et ne s’entendent plus sur l’horizon de revente.
Exemple d'une séparation bloquant la vente immobilière
Monsieur et Madame Rochat possèdent une villa dans le canton de Vaud à parts égales (50% chacun). Suite à leur séparation, Monsieur déménage et souhaite vendre la propriété estimée à 1’200’000 francs pour financer un nouvel achat. Madame Rochat vit toujours dans la villa, refuse de signer un mandat de vente avec un courtier, mais n’obtient pas le financement bancaire nécessaire pour reprendre l’hypothèque et racheter la part de son ex-mari (rachat de soulte).
A retenir
Face à ce blocage, Monsieur Rochat mandate un avocat et dépose une action en partage devant le tribunal d'arrondissement. Le juge constate l'impossibilité de diviser la maison en deux logements distincts et annonce qu'il ordonnera la vente du bien.
Consciente que le tribunal procédera à une vente aux enchères publiques qui risque de faire chuter le prix de la villa autour de 900'000 francs, Madame Rochat finit par céder lors de l'audience de conciliation. Les deux ex-conjoints signent un accord amiable pour vendre la maison de gré à gré via une agence immobilière locale. Ils obtiennent le prix du marché et remboursent l'hypothèque, tout en évitant des années de frais judiciaires.
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Questions fréquentes
La meilleure prévention est la rédaction d'une convention de copropriété devant notaire lors de l'achat. Ce document peut définir des règles claires en cas de séparation, comme une méthode d'estimation pré-approuvée, un droit de préemption ou l'obligation de recourir à un courtier spécifique pour vendre.
La personne qui initie l'action doit généralement avancer les frais de justice. Au terme de la procédure, le juge répartit les coûts. Souvent, les frais judiciaires sont partagés proportionnellement aux quotes-parts, mais la partie qui a provoqué un blocage totalement abusif peut être condamnée à payer une indemnité (dépens) à l'autre.
Oui. Le Code civil suisse ne fixe aucun seuil minimum. Même si vous ne détenez que 5% ou 10% d'un bien en hoirie ou en copropriété, vous êtes en droit de demander la sortie de l'indivision, sauf si un contrat valide vous lie temporairement.
La loi autorise les copropriétaires à reporter le droit de demander le partage via une convention, pour une durée maximale de 50 ans (art. 650 al. 2 CC). Le bien peut aussi être affecté à un but durable qui empêche le partage de facto.
Le juge ne peut pas vous forcer à rester propriétaire indéfiniment. Toutefois, si la demande est formulée à un moment particulièrement inopportun (par exemple en pleine crise du marché immobilier local entraînant un préjudice grave), le juge peut décider de suspendre temporairement la procédure.
Une procédure contentieuse complète jusqu'à l'ordonnance de vente aux enchères peut durer entre 1 et 3 ans en Suisse, selon l'encombrement des tribunaux cantonaux et l'épuisement des voies de recours par la partie opposante.
Non. Même si le juge l'ordonne en dernier recours, les parties conservent la liberté de s'entendre jusqu'à la dernière minute pour opter pour une vente de gré à gré, qui est systématiquement plus avantageuse financièrement pour les vendeurs.
Dans le cadre d'un divorce, le sort du logement de famille est d'abord traité par le juge du divorce (droit de la famille). L'action en partage intervient si les ex-conjoints sont copropriétaires et que la liquidation du régime matrimonial impose la vente du bien pour partager le capital.
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 648 (Copropriété), art. 650 (Droit d'exiger le partage), art. 604 (Partage successoral).