Vous vendez un bien dans le canton de Fribourg et vous avez une hypothèque en cours (souvent à taux fixe) ? Deux questions se posent vite : l’acheteur peut-il reprendre votre hypothèque ? Et si vous rachetez un autre logement, pouvez-vous transférer vos conditions sur le nouveau bien sans payer d’indemnité ? Ce guide 100 % Fribourg explique, en termes simples, vos options réelles (reprise, transfert, résiliation), le rôle de la cédule hypothécaire et du Registre foncier, le calendrier à caler avec le notaire, ainsi que les pièges à éviter. Et si vous souhaitez être accompagné, Leedy vous oriente gratuitement vers un courtier hypothécaire indépendant à Fribourg.
« La bonne stratégie à Fribourg, c’est d’aligner banque, notaire et Registre foncier sur un calendrier réaliste. Bien calée, une reprise ou un transfert d’hypothèque vous évite l’indemnité de résiliation. »
Comprendre les 3 chemins possibles (sans jargon)
Lors d’une vente avec hypothèque en cours, vous avez trois options :- Reprise par l’acheteur : votre acheteur reprend votre hypothèque (taux, échéance, conditions) si la banque accepte son profil et si le montage est compatible avec le bien. C’est souvent l’option la plus simple pour éviter une indemnité.
- Transfert sur votre nouveau bien (on parle souvent de « portage ») : vous conservez vos conditions et les déplacez sur le bien que vous achetez ensuite. La banque doit valider la valeur et le timing.
- Résiliation anticipée : vous mettez fin à l’hypothèque avant l’échéance. Sur une hypothèque fixe, cela peut entraîner une indemnité (parfois élevée). À envisager seulement si reprise/transfert sont impossibles ou si un gain global justifie la décision.
À retenir : reprise/transfert ne sont jamais automatiques. Ils dépendent de l’accord de la banque (profil acheteur, valeur de nantissement, garanties) et de la logistique (cédules, inscription au RF, délais).
La cédule hypothécaire & le Registre foncier : le cœur du système
En Suisse, l’hypothèque s’appuie sur une cédule hypothécaire (papier ou de registre). Elle matérialise la créance garantie par un gage immobilier. Les opérations de vente/transfert passent par le Registre foncier (RF) : la propriété change juridiquement au jour de l’inscription, et les droits de gage y sont gérés (constitution, cession, modification, radiation). À Fribourg, le RF publie des formulaires et guides pratiques (p. ex. pour la transformation/radiation d’une cédule).Besoin d’un coup de main “papier & RF” ? On prépare avec vous le paquet notaire (contrat, cédules, réquisitions RF) et on coordonne la banque. Préparer mon dossier à Fribourg
Option 1 — Reprise d’hypothèque par l’acheteur : quand est-ce réaliste ?
L’acheteur reprend votre prêt aux mêmes conditions (taux, échéance), sous réserve :- Acceptation bancaire : solvabilité de l’acheteur (fonds propres, capacité de charge), valeur de nantissement du bien, conformité des pièces (PPE, charges, CECB le cas échéant).
- Compatibilité technique : montant et durée restants, structure des tranches.
Bon réflexe vendeur : exigez une attestation de financement de l’acheteur et faites vérifier la PPE (fonds de rénovation), le CECB et les charges. Cela accélère le préavis banque.
Option 2 — Transfert (“portage”) sur votre nouveau bien
Vous vendez puis rachetez : la banque accepte que vos conditions (taux, échéance) suivent vers le nouveau bien, si :- la valeur de nantissement et la qualité du dossier sont suffisantes ;
- le timing vente → achat est bien calé (éviter une fenêtre “sans gage”) ;
- les cédules hypothécaires sont créées/transformées à temps pour le nouveau bien.
Option 3 — Résiliation anticipée (et indemnité) : seulement si nécessaire
Mettre fin à une hypothèque fixe avant l’échéance peut générer une indemnité contractuelle (souvent calculée par la banque selon sa perte économique). À envisager si :- reprise et transfert sont impossibles ;
- ou si le gain global (vente urgente, stratégie financière) compense le coût.
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Calendrier “Fribourg” : ce qu’il faut caler avec le notaire & le RF
- Négociation & choix de l’option (reprise / transfert / résiliation) avec votre conseiller bancaire et, si besoin, un courtier Leedy.
- Promesse de vente : intégrer les clauses financières (p. ex. “sous réserve de reprise/transfert acceptés”, délais, documents à produire).
- Paquet notaire : contrats + pièces cédules (création/cession/transformation) + réquisitions au Registre foncier Fribourg.
- Jour J (signature) : authentification par le notaire, puis réquisition d’inscription au RF (la propriété est transmise à l’inscription).
- Après inscription : mise à jour des garanties (cédule/cession), débouclement des fonds et remise des clés.
Astuce Leedy : demandez au notaire de co-ordonner la séquence “reprise/transfert → inscription RF → libération des fonds”. Un deuxième rendez-vous peut être évité si le dossier est complet.
Votre dossier “banque / notaire / RF” : checklists simples
Vendeur
- Contrat hypothécaire & échéancier (tranches, échéances, taux).
- Cédules (papier ou de registre) et instructions de la banque.
- Promesse avec clauses financières claires.
- Pièces bien : PPE (règlement, PV d’AG, fonds de rénovation), CECB, charges.
Acheteur
- Attestation de financement à jour (obtenir une attestation).
- Fonds propres (dont au moins 10 % hors 2e pilier) et capacité de charge cohérente.
- Pièces personnelles (revenus, extraits poursuites) et dossier bien (PPE, CECB).
Notaire / RF
- Acte authentique & réquisitions RF signées.
- Documents cédule (création, cession, transformation, radiation si besoin).
- Coordination avec la banque (confirmations, libération des fonds).
Cas pratiques “100 % Fribourg” (illustratifs)
1) Reprise par l’acheteur – Appartement PPE, Fribourg-Ville
- Contexte : taux fixe 1.35 % jusqu’en 2029 ; acheteur solvable.
- Action : la banque accepte la reprise aux mêmes conditions ; notaire cale l’inscription RF et la cession de cédule.
- Effet : zéro indemnité, signature sans retard.
2) Transfert sur nouveau bien – Maison à La Gruyère
- Contexte : vente en juin, achat en juillet ; taux fixe 1.55 % jusqu’en 2031.
- Action : la banque confirme le portage ; création de la cédule sur le nouveau bien ; coordination notaire/RF.
- Effet : pas d’indemnité ; conditions conservées.
3) Résiliation partielle – Immeuble locatif, La Broye
- Contexte : transfert impossible sur tout le montant ; différence non réutilisable.
- Action : résiliation partielle chiffrée ; négociation d’un montant résiduel à coût maîtrisé.
- Effet : coût limité ; vente maintenue au calendrier.
Pièges fréquents… et comment les éviter
- Penser que la reprise est “droit acquis” : accord bancaire obligatoire (profil acheteur, valeur).
- Négliger la cédule : une cédule non disponible, non transformée ou mal cédée peut bloquer l’inscription RF.
- Calendrier irréaliste : prévoyez marges et documents RF à l’avance (réquisitions, pièces originales).
- Résilier sans comparer : faites chiffrer toutes les options (nous pouvons le faire pour vous).
Besoin d’un plan clair “zéro surprise” ? Nous alignons banque, notaire et RF, et vous présentons gratuitement un courtier fribourgeois indépendant. Être accompagné • Comparer les offres
Ressources & maillage interne
- Attestation de financement à Fribourg (guide)
- Fixer le prix de vente à Fribourg
- Estimer la valeur de mon bien à Fribourg
- Documents vente PPE : checklist
- Obtenir un crédit hypothécaire (gratuit)
- Préparer mon dossier (Fribourg)
FAQ – Reprise / transfert d’hypothèque à Fribourg (2025)
La banque est-elle obligée d’accepter la reprise par mon acheteur ?
Non. La reprise nécessite l’accord de la banque (profil acheteur, garanties, valeur de nantissement). Sans cet accord, la reprise n’a pas lieu.Le transfert (“portage”) sur mon nouveau bien est-il automatique ?
Non. Il dépend de l’évaluation bancaire du nouveau bien, de votre situation, du timing et de la gestion des cédules hypothécaires par le notaire/RF.Quand l’indemnité de résiliation s’applique-t-elle ?
En cas de résiliation anticipée d’une hypothèque fixe (avant l’échéance), une indemnité contractuelle peut être facturée par la banque. Comparez toujours reprise/transfert avant de résilier.Quel est le rôle du Registre foncier à Fribourg ?
Le RF inscrit la mutation de propriété et gère les droits de gage (cédules). Juridiquement, la propriété change au jour de l’inscription.Dois-je créer une nouvelle cédule pour mon nouveau bien ?
Souvent oui (ou transformer/faire céder une cédule existante), selon le montage. Le notaire prépare les réquisitions pour le RF avec la banque.Références
- ch.ch – Contrat d’achat d’un bien immobilier : notaire, forme authentique, inscription au Registre foncier
- État de Fribourg – Le Registre foncier (mission, contacts, prestations, actualités)
- État de Fribourg – Registre foncier : formulaires de réquisition (dont transformation de cédule)
- État de Fribourg – Guide (extraits) : cession/transformation d’une cédule hypothécaire (rappels CC)
- Ordonnance sur le registre foncier (ORF) – Organisation, contenu et effets du RF
- Office fédéral du logement – Taux d’intérêt de référence (contexte général du marché hypothécaire)
