Pourquoi les banques refusent un crédit hypothécaire ? Les 10 vraies raisons (2026) + solutions
Obtenir une hypothèque en Suisse romande n’est pas qu’une question de taux. Entre test d’accessibilité, composition des fonds propres, stabilité d’emploi et scoring interne, un détail peut tout faire basculer. Découvrez les 10 vraies raisons d’un refus en 2026, des solutions concrètes pour y remédier et comment Leedy peut vous faire gagner du temps en structurant votre dossier puis en vous attribuant un expert hypothécaire local.
La question posée
« Nous avons trouvé un appartement en PPE en Suisse romande. Notre banque a refusé le financement malgré une situation stable. Nous ne comprenons pas ce qui bloque et nous avons peur de perdre le bien. Quelles sont les vraies raisons d’un refus d’hypothèque et comment mettre toutes les chances de notre côté ? »
Équipe Leedy
Plateforme de mise en relation avec des professionnels de l’immobilier (courtiers, régies, experts hypothécaires) en Suisse romande. Contenus rédigés avec des partenaires locaux et vérifiés par Leedy.
La réponse de l’équipe Leedy
En Suisse, une hypothèque repose autant sur les chiffres que sur le dossier. Les banques évaluent votre projet avec un test d’accessibilité (taux d’effort), la qualité de vos fonds propres, la stabilité de vos revenus, la valeur de nantissement du bien, ainsi que des critères internes (scoring, conformité). Un refus n’est pas forcément définitif : bien souvent, un ajustement ciblé ou un autre établissement peut débloquer la situation.
Important : En 2026, la plupart des banques romandes testent l’accessibilité avec un taux d’intérêt théorique de 4.5% à 5%, auquel s’ajoutent en général 1% d’amortissement (sur le 2e rang) et 0.7% à 1% pour l’entretien. L’ensemble ne doit généralement pas dépasser environ un tiers de vos revenus bruts. Les pratiques varient légèrement d’une banque à l’autre : d’où l’intérêt d’un expert local.
Les 10 raisons fréquentes de refus en 2026 (et les solutions) copier le lien
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Ratio d’endettement au-dessus du seuil
Le test d’accessibilité dépasse ~33% avec le taux théorique, l’amortissement et l’entretien. Les revenus variables ou des allocations non garanties peuvent être pondérés à la baisse.
Solutions : augmenter les fonds propres, réduire ou solder un leasing/crédit, abaisser le prix cible, ajouter un co-emprunteur solvable, optimiser le montage d’amortissement (direct/indirect 3a). -
Fonds propres insuffisants ou mal composés
En règle générale, la banque exige au moins 20% de fonds propres dont au moins 10% « cash » (hors 2e pilier). Les frais d’acquisition (notaire, droits de mutation, etc. 2% à 5% selon canton) doivent souvent être payés sur fonds propres et ne sont pas financés par la banque.
Solutions : mobiliser 3e pilier, retrait ou mise en gage du 2e pilier (attention aux impacts fiscaux et de prévoyance), donation familiale, épargne supplémentaire, négociation du prix, report du projet de quelques mois. -
Scoring interne, ZEK/IKO ou incidents de paiement
Un historique défavorable (retards, poursuites, entrées ZEK/IKO) ou un score interne bas mène souvent au refus.
Solutions : régulariser et faire radier les incidents, réduire les limites de cartes, attendre 6 à 24 mois selon le cas, documenter les explications. Un expert local sait vers quelles banques orienter un dossier « borderline ». -
Revenus jugés instables
Période d’essai, CDD, salaire variable, activité indépendante récente (moins de 2-3 exercices), reconversion.
Solutions : présenter des contrats/avenants confirmant la stabilité, fournir 2 à 3 bilans pour un indépendant, lisser les variables avec des attestations employeur, intégrer le conjoint plus stable, décaler l’achat de quelques mois. -
Leasing et crédits à la consommation trop lourds
Un leasing automobile à 600 CHF/mois peut faire dérailler le test d’accessibilité.
Solutions : solder le leasing, racheter le véhicule moins onéreux, regrouper et rembourser les petits crédits, diminuer les limites des cartes pour réduire la charge potentielle considérée par la banque. -
Valeur de nantissement inférieure au prix d’achat
L’expertise interne estime le bien à un montant plus bas que le prix payé, ce qui pousse le ratio prêt/valeur au-delà des limites.
Solutions : négocier le prix, augmenter l’apport, choisir une banque acceptant la valeur projetée après travaux (avec devis/autorisation). Pour un bien à améliorer énergétiquement, regardez les hypothèques vertes en Suisse romande. -
Bien « atypique » ou usage incertain
Résidence secondaire, PPE de vacances, bâtiment vétuste, micro-localisation risquée, ou conversion non autorisée (p. ex. local commercial en logement).
Solutions : cibler une banque locale habituée au segment, sécuriser les autorisations (police des constructions), documenter la stratégie de travaux. Pour un projet de conversion, consultez notre guide Transformer un local commercial en logement à Genève/Lausanne. Pour les terrains ou bâtiments en zone agricole, lisez Vendre un terrain en zone agricole (spécificités fortes). -
Âge et retraite
La banque teste parfois l’accessibilité au moment de la retraite. Si les rentes LPP/AVS projetées ne suffisent pas, le dossier est refusé.
Solutions : amortir davantage avant la retraite, renforcer le 3e pilier, viser un bien moins onéreux, ou opter pour une part de mise en gage plutôt qu’un retrait LPP selon conseil personnalisé. -
Dossier incomplet ou origine des fonds non prouvée
Pièces manquantes (PPE, décomptes, attestations), incohérences, ou traçabilité des fonds propres insuffisante (exigences LBA/AML).
Solutions : constituer un dossier exhaustif : fiches de salaire, certificats LPP/3a, extraits bancaires, attestations de donation, procès-verbaux de PPE, devis de travaux, estimation fiscale. Avec Leedy, on crée votre dossier puis on attribue un expert local hypothécaire pour le consolider. -
Calendrier mal synchronisé (achat/vente) ou prêt-pont non sécurisé
Vous achetez avant d’avoir vendu et le prêt relais n’est pas couvert par des garanties suffisantes.
Solutions : clause suspensive de financement, compromis de vente de votre bien actuel, estimation indépendante, prêt-pont structuré. Si le timing est trop serré, envisagez de louer temporairement (lisez notre guide garantie de loyer en Romandie).
Cas concrets en Suisse romande copier le lien
- Couple en CDI à Lausanne, leasing élevé : revenus 12’000 CHF/mois, leasing 900 CHF. Taux d’effort à 35% au test. Solution : rachat du véhicule et solde du leasing → taux d’effort à 31% et accord de financement.
- Indépendant à Genève (2 ans d’activité) : bénéfices en hausse mais seulement 2 bilans. Solution : banque A refuse, banque B accepte avec mise en gage du 3a et amortissement indirect. Dossier étayé avec plan d’affaires et contrats clients.
- Permis B à Fribourg, 20% d’apport dont 15% via 2e pilier : refus car « fonds propres durs » < 10%. Solution : 5% supplémentaires en épargne privée → acceptation.
- Propriétaire de 58 ans à Nyon : accessibilité tendue à la retraite. Solution : budget revu de 50’000 CHF à la baisse + amortissement accéléré du 2e rang → feu vert.
- Local commercial à transformer en logement à Genève : refus faute d’autorisations. Solution : dépôt du dossier de transformation, chiffrage des travaux et banque habituée à ce type d’opération → validation conditionnelle. Guide utile : Transformer un local commercial en logement.
Comment augmenter votre capacité d’emprunt copier le lien
- Réduire les charges récurrentes : solder leasing/crédits, baisser les limites de cartes, supprimer abonnements superflus.
- Renforcer les fonds propres : épargne, 3e pilier, retrait/mise en gage du 2e pilier (analysez l’impact fiscal et prévoyance), donation familiale documentée.
- Adapter le budget ou le type de bien : viser une PPE moins chère, élargir la zone de recherche, négocier le prix avec un courtier partenaire.
- Stabiliser les revenus : finaliser une période d’essai, fournir 2-3 bilans pour une activité indépendante, attester des bonus récurrents.
- Optimiser l’amortissement : amortissement indirect via 3a pour profiter de déductions fiscales tout en gardant de la flexibilité.
- Soigner la valeur du bien : dossier de travaux, devis, CECB/CECB+ pour l’aspect énergétique. Certains établissements proposent des conditions améliorées pour les biens performants : voir Hypothèque verte (2026).
- Comparer les politiques bancaires : toutes n’évaluent pas les variables de la même façon. Un expert local sait où déposer en premier.
- Plan B temporaire : si l’achat est prématuré, sécurisez une location avec une garantie de loyer adaptée : guide 2026 ou envisagez un parcours progressif type location avec option d’achat.
Comment Leedy sécurise votre financement copier le lien
Leedy n’est pas une banque. Nous vous connectons à des experts hypothécaires locaux (banques et courtiers partenaires) qui connaissent les pratiques de chaque établissement en Suisse romande. Notre processus est simple :
- Vous créez votre dossier sur Leedy : situation, revenus, fonds propres, bien ciblé, timing.
- Notre IA structure les informations : pièces manquantes, points d’attention, scénarios.
- Nous attribuons un expert hypothécaire local : il pré-vérifie l’accessibilité, suggère les ajustements et cible les bonnes banques.
- Mise en relation qualifiée : vous gagnez du temps, vous réduisez le stress et vous évitez les refus en chaîne.
Conseil pratique Leedy
Rassemblez d’emblée vos fiches de salaire, certificats LPP/3a, attestations de bonus, relevés de dettes, PV de PPE et charges. Un dossier complet améliore votre score interne et accélère l’acceptation.
Les points clés à retenir
Le refus vient souvent d’un taux d’effort trop élevé, de fonds propres mal structurés ou d’un scoring interne défavorable.
Chaque banque a ses propres règles : un dossier refusé peut être accepté ailleurs si vous l’ajustez correctement.
Réduire un leasing, ajouter des fonds propres « durs », ou stabiliser un contrat peut faire basculer la décision.
Les biens atypiques exigent une banque et un montage adaptés, parfois avec des autorisations préalables.
Avec Leedy, vous créez un dossier solide et un expert hypothécaire local cible l’établissement adéquat.
Démarches recommandées
- Faites un pré-test d’accessibilité : revenus vs. charges (incl. leasing), avec taux de calcul 4.5% à 5% + amortissement + entretien.
- Vérifiez la structure des fonds propres : 10% mini en cash hors 2e pilier, frais d’achat disponibles.
- Rassemblez vos pièces : fiches de salaire, taxations, LPP/3a, extraits ZEK/IKO si nécessaire, documents PPE.
- Créez votre dossier sur Leedy : nous identifions les points à renforcer et les pièces manquantes.
- Rencontrez un expert hypothécaire sélectionné : il calibre le budget, cible les banques et met en place la stratégie.
- Ajustez si besoin : solder un leasing, ajouter des fonds propres, revoir le bien ciblé, ou choisir une hypothèque verte si pertinent.
Créez votre dossier, on vous attribue un expert hypothécaire local
Décrivez votre situation sur Leedy. Nous structurons votre dossier puis nous vous mettons en relation avec un expert hypothécaire sélectionné en Suisse romande, adapté à votre canton, à votre type de bien et à votre profil.
Questions fréquentes
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Pourquoi une banque refuse-t-elle alors que j’ai une « pré-approbation » ?
Une pré-approbation reste indicative. Elle peut changer après l’expertise du bien, l’analyse des pièces définitives ou un recalcul d’accessibilité. D’où l’intérêt de sécuriser le montage avec un expert local via Leedy avant toute offre ferme.
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Combien de fonds propres « durs » dois-je apporter en Suisse ?
En règle générale, au moins 20% d’apport total, dont au minimum 10% en fonds propres « durs » (hors 2e pilier). La plupart des banques exigent que les frais d’acquisition (2% à 5% selon le canton) soient payés avec vos fonds propres.
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Utiliser le 2e pilier aide-t-il vraiment ?
Oui, sous forme de retrait ou de mise en gage, mais avec des conséquences fiscales et de prévoyance. En mise en gage, vous préservez votre épargne mais l’accessibilité doit rester conforme. Un expert Leedy vous conseille sur le bon choix.
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Une hypothèque verte améliore-t-elle mes chances ?
Certaines banques accordent des conditions préférentielles sur les biens performants énergétiquement. Cela n’annule pas le test d’accessibilité, mais peut optimiser le coût total. Découvrez notre guide : Hypothèque verte 2026.
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Après un refus, combien de temps faut-il attendre ?
Cela dépend de la raison : incident ZEK/IKO (quelques mois à 2 ans), période d’essai (jusqu’à la confirmation), manque d’apport (temps d’épargne). Passez par Leedy pour cibler la bonne stratégie et la bonne banque, sans perdre de temps.
Ressources utiles pour financer un achat en Suisse
