Impôt sur le gain immobilier à Fribourg : durées, taux, impenses déductibles et exemples (2025)

Vous vendez un appartement, une maison ou un terrain dans le canton de Fribourg ? Ce guide 100 % local et à jour vous explique comment fonctionne l’impôt sur le gain immobilier : définition du gain imposable, barème dégressif selon la durée de possession, part communale (60 %), impenses déductibles (travaux augmentant la valeur, frais de transaction), cas d’exonération et check-list pratique pour boucler la vente sans mauvaises surprises. En fin d’article, vous trouverez une FAQ et des liens officiels. Et si vous souhaitez un accompagnement, Leedy vous met gratuitement en relation avec des experts fribourgeois (notaires, fiscalistes, courtiers hypothécaires).

« Anticiper l’impôt sur le gain immobilier, c’est préserver votre net vendeur : durée de détention, impenses prouvées, calendrier des signatures et pièces justificatives. »

Résumé express (30 secondes)

• Qu’est-ce qui est imposé ? Le gain = prix de vente – (prix d’acquisition + impenses qui augmentent la valeur + frais de transaction). La Confédération ne taxe pas la vente de biens privés ; le canton et la commune le font.
• Barème (immeuble privé) : taux dégressifs selon la durée de possession (p. ex. 22 % < 2 ans → 10 % > 15 ans, plus part communale = 60 % du cantonal).
• Impenses déductibles : travaux créant de la valeur (p. ex. agrandissement), frais notariés/registre, courtage et publicité de vente, taxe sur la plus-value d’aménagement (si due).
• Timing : la durée se calcule de l’acquisition à l’aliénation (actes authentiques). Dossier complet = impôt optimisé + versement plus rapide.

1) Comprendre l’impôt sur le gain immobilier à Fribourg

À Fribourg, la vente d’un immeuble privé (maison, appartement, terrain) peut déclencher un impôt spécifique : l’impôt sur le gain immobilier. Il frappe la plus-value réalisée entre l’achat et la revente. Le taux dépend essentiellement de la durée de possession : plus vous avez détenu longtemps, plus le taux diminue. En sus, la commune du bien prélève une part équivalant à 60 % de l’impôt cantonal.

Ce mécanisme est distinct du droit de mutation (à la charge de l’acheteur dans la pratique fribourgeoise) et du régime d’imposition fédéral sur le revenu : la Confédération n’impose pas les gains immobiliers privés. Le traitement des biens professionnels et des sociétés relève d’autres règles.

2) Comment calcule-t-on le gain imposable ?

La formule de base :

Gain imposable = Prix de vente – (Prix d’acquisition + impenses + frais de vente)

Les impenses sont des dépenses qui augmentent la valeur du bien ou qui sont nécessaires à l’acquisition/aliénation. Conserver les pièces est crucial : factures détaillées, contrats, preuves de paiement, dates.

Impenses typiquement admises (exemples)

• Travaux de plus-value : extension, surélévation, création d’une salle d’eau supplémentaire, rénovation lourde augmentant la substance (par ex. isolation globale avec amélioration énergétique). Les simples travaux d’entretien courant ne sont en principe pas déductibles du gain (ils relèvent plutôt des frais d’entretien côté impôt sur le revenu).
• Frais d’acquisition d’époque : droits et émoluments du registre foncier, honoraires notariés, frais d’acte au moment de l’achat.
• Frais de vente : honoraires d’agence (courtage), publicité de vente, certificats nécessaires (p. ex. diagnostics, CECB si requis), honoraires notariés et frais d’inscription liés à la mutation.
• Taxe sur la plus-value d’aménagement (si elle est due) : elle est considérée comme impense et vient en déduction du gain imposable.

3) Barème dégressif : l’impact de la durée

À Fribourg, pour un immeuble privé, le barème est dégressif selon la durée de possession (date d’achat → date de vente). À titre indicatif : 22 % si vous vendez avant 2 ans, puis le taux baisse par paliers pour atteindre 10 % au-delà de 15 ans. À cela s’ajoute la part communale égale à 60 % du montant cantonal.

Exemple : si le canton taxe 20 000 CHF, la commune prélèvera 12 000 CHF (60 %), pour un total de 32 000 CHF.

4) Trois exemples concrets (2025)

Hypothèses communes : bien privé, preuves d’impenses complètes, aucun report ou cas particulier. Les chiffres sont simplifiés pour illustrer la mécanique.

Exemple A – Vente rapide (< 2 ans)

• Achat : 700 000 CHF (frais d’achat : 12 000 CHF notaire/RF)
• Travaux : 30 000 CHF (création d’une salle d’eau + ouverture de façade avec renforts)
• Vente : 870 000 CHF (frais de vente : 20 000 CHF courtage + communication)

Gain imposable = 870 000 – (700 000 + 12 000 + 30 000 + 20 000) = 108 000 CHF.
Taux cantonal indicatif : 22 % → 23 760 CHF. Part communale (60 %) : 14 256 CHF. Total : 38 016 CHF.

Exemple B – Détention moyenne (7–8 ans)

• Achat : 950 000 CHF (frais d’achat : 15 000 CHF)
• Travaux : 120 000 CHF (isolation globale + remplacement fenêtres, augmentation notable de la valeur)
• Vente : 1 220 000 CHF (frais de vente : 25 000 CHF)

Gain imposable = 1 220 000 – (950 000 + 15 000 + 120 000 + 25 000) = 110 000 CHF.
Taux cantonal indicatif (7–8 ans) : 16 % → 17 600 CHF. Part communale : 10 560 CHF. Total : 28 160 CHF.

Exemple C – Longue détention (> 15 ans)

• Achat : 520 000 CHF (frais d’achat : 9 000 CHF)
• Travaux : 80 000 CHF (agrandissement cuisine + transformation combles)
• Vente : 800 000 CHF (frais de vente : 18 000 CHF)

Gain imposable = 800 000 – (520 000 + 9 000 + 80 000 + 18 000) = 173 000 CHF.
Taux cantonal indicatif (> 15 ans) : 10 % → 17 300 CHF. Part communale : 10 380 CHF. Total : 27 680 CHF.

5) Cas fréquents et points d’attention

• Bien de résidence principale vs objet de rendement : l’impôt sur le gain frappe les deux, mais les impenses et certaines situations peuvent varier (par ex. amortissements, affectation). Faites valider votre cas par un notaire/fiscaliste.
• Terrain à bâtir : attention aux taxes d’aménagement / plus-value éventuellement dues lors d’un déclassement ou en zone équipée. Si elles s’appliquent, elles sont déductibles comme impense.
• Permutations, donations, successions : transmissions à titre gratuit et situations particulières obéissent à des règles spécifiques (base de calcul, report). Rapprochez-vous d’un professionnel pour sécuriser la qualification et les justificatifs.
• Co-propriété / PPE : tenez compte des parts (quote-part), des investissements communs (fonds de rénovation) et des décisions d’AG qui peuvent constituer des impenses si elles augmentent la valeur du lot.
• Travaux : plus-value ou entretien ? Un ravalement simple ou un remplacement à l’identique s’apparente souvent à de l’entretien (non déductible du gain). Un agrandissement, une transformation structurelle ou une amélioration énergétique substantielle sont plutôt de la plus-value (déductible).

6) Démarches & calendrier : pour une taxation fluide

1. Avant la mise en vente : rassemblez les pièces d’acquisition (acte, frais RF/notaire), listez vos travaux par date et conservez les factures détaillées. Si vous êtes en PPE, récupérez les justificatifs du fonds de rénovation et des travaux votés.
2. Signature de l’acte : coordonnez le notaire et la banque. Anticipez les délais RF (servitudes, cédules). Utile : comprendre vos servitudes.
3. Déclaration du gain : déposez le formulaire cantonal avec toutes les pièces justificatives. Un dossier clair évite des demandes complémentaires et accélère la décision.
4. Taxation et paiement : la décision indique le détail (cantonal + communal 60 %). Le paiement dans les délais écarte intérêts et pénalités.

7) Optimiser légalement votre net vendeur

• Choix du moment : si vous êtes proche d’un palier (p. ex. 8, 10 ou 15 ans), évaluez l’intérêt de différer la vente. Le passage à un palier inférieur de taux peut couvrir un mois de portage.
• Pièces impeccables : factures nominatives, descriptifs précis (matières, m², nature des travaux), preuves de paiement. Les devis non suivis de factures ne suffisent pas.
• Travaux ciblés : priorisez des améliorations qui créent de la valeur (surface habitable, performance énergétique, confort durable) plutôt que des entretiens cosmétiques.
• PPE : conservez les procès-verbaux d’AG, appels de fonds et décomptes, notamment si des travaux structurels (façades, toiture, isolation) ont été votés et payés durant votre détention.
• Taxe d’aménagement / plus-value : si elle est due, veillez à obtenir les pièces officielles pour la faire valoir comme impense déductible.

8) Maillage interne utile (Fribourg)

• Fixer le prix de vente à Fribourg (2025) – stratégie d’affichage & calendrier
• Estimer la valeur de mon bien à Fribourg – repères & estimation locale
• Promesse de vente : fonctionnement & délais 2025 – forme authentique & timing
• Documents obligatoires pour vendre en PPE (checklist)
• Servitudes à Bulle : lire votre extrait RF
• Fonds de rénovation PPE à Fribourg

FAQ – Impôt sur le gain immobilier à Fribourg (2025)

La commune prélève-t-elle aussi un impôt ?

Oui. En plus de l’impôt cantonal, la commune du bien prélève un montant égal à 60 % de l’impôt cantonal. La Confédération ne prélève pas d’impôt sur les ventes de biens privés.

Quels travaux puis-je déduire ?

Ceux qui augmentent la valeur (agrandissement, transformation structurelle, amélioration énergétique significative), ainsi que les frais de transaction (notaire, registre, courtage/publicité). L’entretien courant n’est en principe pas déductible du gain. Conservez des factures nominatives détaillées.

Quelle durée de possession faut-il retenir ?

De la date d’acquisition (acte authentique) à la date d’aliénation (acte de vente). Le barème est dégressif (paliers) : < 2 ans, jusqu’à 4 ans, 6 ans, 8 ans, 10 ans, 15 ans, puis > 15 ans.

Je vends un terrain : particularités ?

Selon les cas (déclassement, zone équipée), une taxe sur la plus-value d’aménagement peut être due. Si elle s’applique, elle est déductible comme impense pour le calcul de l’impôt sur le gain immobilier.

Dois-je déposer une déclaration spécifique ?

Oui. Le canton prévoit une déclaration d’impôt sur le gain immobilier avec pièces justificatives (acquisition, travaux, frais de vente). Un dossier complet accélère la décision et évite des rectifications.

Et si je revends à perte ?

Les pertes se calculent selon les mêmes principes que les gains. Elles peuvent être prises en compte ; rapprochez-vous du Service cantonal des contributions pour les modalités.

Passez à l’action avec Leedy

• Créer mon dossier (3–5 min) : calcul du gain, vérification des impenses, estimation du net vendeur.
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Références

1. État de Fribourg – Impôt sur les gains immobiliers (vue d’ensemble)
2. État de Fribourg – Portail « Impôt sur les gains immobiliers »
3. Déclaration d’impôt cantonal sur les gains immobiliers – notice (barème indicatif : 22 % < 2 ans → 10 % > 15 ans)
4. État de Fribourg – Taxe sur la plus-value (déductible comme impense)
5. ch.ch – Impôt sur les gains immobiliers (cadre général suisse)