Acheter dans le canton de Fribourg : Le guide ultime de la fiscalité immobilière
L'acquisition d'un bien immobilier à Fribourg est souvent citée comme fiscalement avantageuse comparée à Vaud ou Genève. Mais la réalité est plus nuancée : entre le taux communal variable, les subtilités de la cédule hypothécaire et l'exonération ciblée du « premier logement », la facture finale peut varier de plusieurs dizaines de milliers de francs. Décryptage expert pour sécuriser votre budget.
Sommaire du guide
1. Comprendre le « Millefeuille Fiscal » Fribourgeois
Contrairement à d'autres cantons qui appliquent un taux unique, le canton de Fribourg base son impôt sur la loi concernant les droits de mutation (LDMG). Le montant total est la somme de deux composantes distinctes.
A. La Part de l'État (Canton)
C'est le socle fixe. L'État prélève systématiquement 1,5 % sur le prix de vente acté.
B. La Part Communale
Variable. La commune peut prélever jusqu'à 100 % du taux cantonal.
Concrètement : Dans la majorité des communes urbaines et périurbaines (Fribourg-Ville, Bulle, Villars-sur-Glâne, Marly), le taux communal est au maximum.
- Taux Canton : 1,5 %
- Taux Commune (Max) : + 1,5 %
- TOTAL À PROVISIONNER : 3,0 %
2. L'exonération « Premier Logement » : Êtes-vous éligible ?
L'article 19a de la LDMG est le levier le plus puissant pour réduire vos frais. Il ne s'agit pas d'un cadeau automatique, mais d'une réduction de l'assiette imposable (le montant sur lequel on calcule le pourcentage).
| Prix de l'objet | Abattement fiscal | Économie réelle (Taux 3%) |
|---|---|---|
| ≤ 1'000'000 CHF | – 500'000 CHF sur l'assiette | 15'000 CHF 💰 |
| 1M à 1.5M CHF | – 250'000 CHF sur l'assiette | 7'500 CHF 💰 |
| > 1'500'000 CHF | Aucun abattement | 0 CHF |
⚠️ Attention au piège des 2 ans
Pour conserver cet avantage, vous devez occuper le bien comme résidence principale de manière continue pendant 2 ans à partir de la date d'inscription au Registre Foncier. Si vous revendez, louez, ou déménagez avant ce délai, l'État vous réclamera le remboursement intégral de l'économie réalisée (+ intérêts éventuels).
Vérifiez votre éligibilité en 2 minutes
Notre algorithme prend en compte la commune, le prix et votre situation (primo-accédant, couple, société) pour calculer vos frais de notaire exacts.
Simuler mes frais d'achat →3. Au-delà de l'impôt : Les frais annexes indispensables
Beaucoup d'acheteurs confondent "Frais de notaire" et "Droits de mutation". Le notaire n'est qu'un collecteur. Voici la décomposition réelle de ce que vous payez lors de la signature.
Émoluments du Notaire
Rémunération pour la rédaction de l'acte et le conseil juridique.
Env. 0.5% du prixRegistre Foncier
Taxe administrative pour inscrire votre nom dans le grand livre.
Env. 0.2% - 0.3%Cédule Hypothécaire
Impôt sur la création du papier-valeur garantissant le prêt.
0.75% du montant du prêtNote : Ces frais doivent impérativement être couverts par vos fonds propres. La banque ne les finance pas dans l'hypothèque.
4. Trois stratégies légales pour réduire la note
La reprise de cédule (Économie massive)
Au lieu de créer une nouvelle cédule hypothécaire (taxée à 0.75%), demandez au vendeur de vous transférer sa cédule existante. C'est gratuit fiscalement ! Gain potentiel : 7'500 CHF pour un emprunt de 1M.
La déduction du mobilier
Les droits de mutation ne s'appliquent qu'à l'immeuble. Si vous achetez une cuisine équipée, des rideaux, ou du matériel de jardin, vous pouvez les lister séparément dans l'acte de vente. Gain potentiel : Env. 300 CHF par tranche de 10'000 CHF de mobilier.
L'échange immobilier
Si vous échangez votre bien actuel contre celui d'un autre propriétaire (sans passer par une vente classique), l'impôt ne s'applique que sur la soulte (la différence de prix) selon l'art. 10 LDMG.
5. Fribourg est-il vraiment moins cher que ses voisins ?
Comparaison des frais d'acquisition totaux (Droits + Notaire + RF) pour un bien de 1'000'000 CHF (résidence principale).
| Canton | Taux Moyen Global | Coût estimé (1M CHF) | Verdict |
|---|---|---|---|
| 🏔️ Valais | ~ 2.8 % - 3.2 % | ~ 30'000 CHF | Pas d'abattement "premier achat". |
| ⛵ Vaud | ~ 5.0 % | ~ 50'000 CHF | Droits très élevés (3.3%) malgré des réductions possibles. |
| 🧀 Fribourg | ~ 3.5 % (brut) | ~ 20'000 CHF* | *Grâce à l'abattement de 500k ! |
*Estimation incluant frais notaire et RF, avec application de l'abattement premier logement.
FAQ : Vos questions complexes
Est-ce que je paie des droits de mutation en cas d'héritage (succession) ? ▾
J'achète sur plan (VEFA). Sur quel montant suis-je taxé ? ▾
Divorce ou séparation : comment ça se passe ? ▾
Quand dois-je payer ces frais ? ▾
Le mot de la fin
L'achat immobilier à Fribourg en 2026 reste une opportunité financièrement attractive, à condition de maîtriser les règles du jeu. Ne laissez pas 3% de votre budget s'envoler par manque de préparation.
Chez Leedy, nous ne nous contentons pas de vous trouver un taux hypothécaire. Nous structurons votre dossier d'achat pour minimiser légalement chaque ligne de frais.
Déjà plus de 1'200 acheteurs fribourgeois accompagnés.
