Article mis à jour le 05 février 2026
Acheter un bien occupé par un usufruitier ou un titulaire d'un droit d'habitation représente une opportunité spécifique sur le marché romand. La décote obtenue sur le prix compense l'absence de jouissance immédiate du bien. Pour réussir votre projet, vous devez impérativement cadrer la valorisation, le financement et les clauses notariales avec précision.

1. Usufruit et droit d'habitation : les différences copier le lien

Le droit suisse distingue l'usufruit du droit d'habitation. Ces deux servitudes personnelles permettent à une personne de continuer à utiliser un bien vendu.

L'usufruit confère un droit d'usage complet. Le bénéficiaire peut habiter le logement ou le louer à un tiers pour en percevoir les loyers. Le droit d'habitation se limite généralement à l'occupation personnelle par le bénéficiaire et ses proches. Il est incessible et ne permet pas la location à des tiers.

Vous pouvez consulter le cadre légal dans le Code civil suisse sur Fedlex. La définition exacte des droits (durée, pièces concernées, charges) doit figurer clairement dans l'acte notarié.

2. Calcul de la décote et paramètres copier le lien

La décote correspond à la valeur économique de l'occupation du bien par le vendeur. Elle se soustrait de la valeur vénale libre pour obtenir le prix de la nue-propriété que vous payez.

• Usufruit viager : la valeur se calcule en capitalisant le loyer théorique net. Ce calcul prend en compte l'espérance de vie du bénéficiaire et un taux de capitalisation. Les tables de mortalité de l'Office fédéral de la statistique (OFS) servent de référence.
• Usufruit à durée fixe : la valeur correspond à la somme actualisée des loyers théoriques sur la durée définie.
• Droit d'habitation : la valorisation est souvent plus faible que pour l'usufruit car le droit est plus restrictif.

Plusieurs facteurs influencent le montant final de la décote :

• L'âge et le sexe du bénéficiaire (pour l'espérance de vie)
• Le type de droit retenu (usufruit ou habitation)
• Le taux technique de capitalisation utilisé au moment de la transaction
• La répartition des charges entre le vendeur et l'acheteur

Nous recommandons de faire valider ce calcul par un expert immobilier local pour éviter toute sous-évaluation ou surévaluation.

3. Financement hypothécaire copier le lien

Les banques financent l'achat en nue-propriété, mais elles appliquent des règles prudentielles strictes. L'établissement prêteur se base sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur vénale totale du bien.

• L'exigence de fonds propres peut dépasser les 20% habituels car le bien n'est pas libre de suite.
• La capacité de tenue des charges est calculée en tenant compte des frais d'entretien qui vous incombent.
• La banque exige souvent l'inscription de son droit de gage en premier rang, avant l'usufruit, ou demande une subordination de l'usufruit.

Pour évaluer vos possibilités actuelles, consultez notre article sur l'immobilier en Suisse romande ou renseignez-vous sur l'amortissement.

4. Vérifications juridiques et techniques copier le lien

Une analyse approfondie du dossier est nécessaire avant toute signature :

• Registre foncier : vérifiez les servitudes existantes et les mentions légales.
• PPE : analysez les procès-verbaux des dernières assemblées, le fonds de rénovation et les charges de copropriété.
• État technique : l'usufruitier doit entretenir la chose, mais les grosses rénovations incombent souvent au nu-propriétaire. Consultez nos conseils sur les diagnostics immobiliers.

5. Clauses notariales indispensables copier le lien

L'acte de vente doit régler précisément les rapports entre le vendeur (occupant) et l'acheteur (propriétaire). Voici les points essentiels à définir :

• Répartition des frais : qui paie les charges PPE, le chauffage, l'électricité, les impôts fonciers et les assurances ?
• Entretien : distinction claire entre l'entretien courant (à charge de l'usufruitier) et les gros travaux (à charge du propriétaire).
• Droit de visite : possibilité pour le propriétaire d'inspecter le bien périodiquement pour vérifier son état.
• Fin du droit : modalités de libération des lieux en cas de départ anticipé en EMS ou de décès.

6. Fiscalité et revente copier le lien

La fiscalité varie selon les cantons. En règle générale, la valeur capitalisée de l'usufruit est déductible de la valeur fiscale du bien pour l'acheteur. Lors de la revente, l'impôt sur les gains immobiliers sera calculé sur la différence entre le prix d'achat et le prix de revente. Vous trouverez plus de détails dans notre guide sur la plus-value immobilière.

7. L'accompagnement Leedy copier le lien

Leedy facilite votre projet en vous mettant en relation avec des notaires et des courtiers romands expérimentés dans ce type de transaction complexe. En créant votre dossier, vous accédez à un réseau de professionnels qualifiés pour sécuriser votre achat.

• Calcul précis de la décote et de la valeur de la nue-propriété
• Validation du plan de financement avec des partenaires bancaires
• Rédaction des clauses notariales sur mesure
• Audit complet du bien et de la PPE