« Comprendre le marché, c’est la base de toute bonne décision immobilière. » En Suisse romande, on voit des biens partir en quelques jours… et d’autres rester en ligne pendant des mois. En 2025, avec des taux plus bas mais une pénurie de logements historique, le contexte est à la fois opportuniste et exigeant.
Chez Leedy, nous mettons en forme ce contexte pour votre situation : vente, achat, renégociation ou mise en location. Nous structurons un dossier clair (valeur du bien, budget, fiscalité, stratégie) et nous le confions à nos experts locaux (courtiers, spécialistes du financement, notaires partenaires). Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec nos experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels. Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.
« Le marché immobilier romand fin 2025, c’est un mélange de taux plus bas, de pénurie de logements et de prix toujours élevés. Bien accompagné, ce contexte peut devenir une opportunité plutôt qu’un risque. »
Comprendre le marché romand fin 2025
En 2025, la Suisse romande évolue dans un marché très particulier :- Taux directeurs à zéro et conditions de financement plus favorables qu’en 2023–2024.
- Pénurie de logements : taux de vacance autour de 1 % au niveau suisse, avec des régions romandes nettement sous la moyenne.
- Prix de la propriété qui continuent de monter, mais avec un rythme plus calme et de fortes différences selon le canton et la ville.
- Loyers en hausse, soutenus par la tension sur l’offre et une croissance démographique toujours positive.
À retenir fin 2025
- Financement : les taux aident à remettre des projets sur la table (achat, renégociation, investissement).
- Offre limitée : la rareté des biens bien situés reste le vrai nerf de la guerre.
- Fortes disparités locales : Genève, Lausanne et la Riviera restent ultra tendues ; certaines zones périphériques offrent encore de vraies opportunités.
- Décisions structurées : un contexte complexe à transformer en plan concret pour votre projet (timing, prix, fiscalité).
Le contexte 2025 ne se subit pas : il se lit, se structure et se traduit en décisions concrètes.
Taux hypothécaires et financement
La Banque nationale suisse a ramené son taux directeur à 0 % en 2025. Les taux hypothécaires fixes sur 5 à 10 ans se situent à des niveaux nettement plus bas qu’au pic de la remontée des taux, avec des offres fréquentes sous les 2 % pour les bons dossiers. Pour un propriétaire ou futur propriétaire en Suisse romande, cela signifie :- Un budget qui respire : à montant identique, la charge mensuelle d’intérêt est plus basse qu’en 2023.
- Une fenêtre pour renégocier : certains contrats arrivant à échéance peuvent être revus dans de meilleures conditions.
- Des banques toujours prudentes : calcul de la capacité sur un taux théorique plus élevé, exigences d’apport propre et de stabilité des revenus.
| Segment | Ce qui change fin 2025 | Ce que ça implique pour vous |
|---|---|---|
| Achat résidence principale | Taux plus bas, mais prix élevés et peu de biens dans les centres romands. | Travailler une enveloppe réaliste, être prêt à décider vite sur un bien aligné avec vos critères. |
| Renégociation d’hypothèque | Possibilité de sécuriser des taux plus attractifs qu’il y a 1–2 ans. | Comparer plusieurs offres, anticiper l’échéance, évaluer les pénalités éventuelles. |
| Investissement locatif | Loyers en hausse, mais rendements compressés dans les zones très chères. | Regarder au-delà des centres, intégrer fiscalité et travaux énergétiques dans le calcul. |
| Propriétaires endettés | Contexte plus respirable, mais pression possible sur les charges et les travaux. | Mettre à jour son plan de financement, vérifier les scénarios (garder, vendre, louer). |
| Primo-accédants | Fenêtre plus favorable sur les taux, mais apport propre toujours clé. | Structurer un dossier béton, clarifier horizon de détention et plan de vie. |
Astuce : sur mobile, faites glisser horizontalement pour voir toutes les colonnes.
Outils Leedy utiles
- Estimer ma valeur : créer un dossier d’estimation gratuit, adapté au marché 2025.
- Prix au m² : guides par villes 2025 et PDF pratique pour situer votre bien.
- Financement : déroulé d’un dossier avec nos experts locaux via le service crédit hypothécaire.
Leedy informe, structure et coordonne. Les décisions de crédit restent de la compétence des banques.
Pénurie de logements et évolution des prix
Au 1er juin 2025, le taux de logements vacants tourne autour de 1 % au niveau suisse, avec une cinquième baisse consécutive du nombre de logements disponibles. La Suisse romande est particulièrement touchée, surtout dans les zones suivantes :- Arc lémanique : Genève, Lausanne, Nyon, Morges, Vevey, Montreux.
- Grands pôles : Fribourg, Sion, Yverdon, Bulle, Martigny.
- Stations et régions touristiques : certaines zones où la concurrence entre résidences principales et secondaires reste forte.
- Maisons individuelles : toujours très recherchées, en particulier avec jardin ou vue dégagée.
- Appartements en PPE : progression des prix plus modérée, mais forte tension pour les logements familiaux bien situés.
- Loyers : hausse des loyers de l’offre, même si le rythme se calme légèrement par rapport à 2023–2024.
Traduction concrète pour un propriétaire
- Vendre : un bien correctement estimé et préparé trouve preneur rapidement, surtout dans les communes tendues.
- Garder et louer : la demande locative reste forte, mais impose de respecter les exigences techniques et légales (énergie, sécurité, etc.).
- Garder et rénover : pour certains biens, la rénovation énergétique et la valorisation à moyen terme peuvent être plus pertinentes qu’une vente immédiate.
Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec nos experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels.
Acheter, vendre ou louer : que change 2025 ?
Fin 2025, la bonne question n’est pas « est-ce le bon moment ? », mais plutôt « qu’est-ce que ce marché veut dire pour mon projet précis ? ».3 logiques possibles
- Avancer maintenant : vous profitez des taux plus bas et d’un projet de vie clair (vente, achat, changement de région).
- Sécuriser et préparer : vous mettez à jour estimation, budget, scénarios fiscaux pour être prêt si une opportunité se présente.
- Attendre avec un plan : vous décidez de temporiser, mais avec un dossier structuré et des seuils clairs (prix, taux, horizon).
Notre rôle : transformer un marché complexe en plan d’action lisible pour vous et pour l’expert local qui prendra le relais.
Repères locaux par canton
Les tendances nationales cachent des réalités très différentes selon les cantons romands. Quelques repères pour cadrer votre réflexion :Genève
- Tension maximale sur le marché locatif et de la propriété, délais de vente souvent courts pour les biens bien positionnés.
- Gain immobilier : taux dégressifs selon durée de détention référentiel GE.
- Valeur fiscale : principes et usages officiels, à intégrer dans votre plan patrimonial.
Vaud
- Arc lémanique : très forte demande, prix élevés et peu de vacance à Lausanne, Nyon, Morges, Riviera.
- Droit de mutation : taux global usuel 3.3 % sur valeur vénale source VD, important pour le budget net vendeur.
- Impôts cantonaux et communaux : à intégrer dans la réflexion garder / vendre / réinvestir références.
Pour tous les cantons romands
- Statistiques logement : contexte macro (vacance, construction, loyers) via l’OFS et le monitorage du logement.
- Registre foncier : extraits et informations via les sites cantonaux (GE, VD, FR, NE, JU, VS).
- Taux et fiscalité : check des données fiscales et de capitalisation via les portails cantonaux, par exemple taux GE.
Nous coordonnons. Les administrations et notaires restent les autorités compétentes pour les décisions officielles.
FAQ ciblée
Est-ce un bon moment pour vendre en Suisse romande ?
Dans beaucoup de communes, la demande reste très forte et les taux sont redevenus plus favorables. Pour autant, tout dépend de votre projet : rachat derrière, souhait de rester locataire, transmission, etc. Le bon moment est celui où votre dossier est prêt (valeur, fiscalité, calendrier) et où vous maîtrisez vos scénarios.Les prix vont-ils baisser en 2026 ?
Personne ne peut le garantir. Les signaux actuels montrent plutôt un ralentissement de la hausse qu’une correction généralisée. Ce qui compte, c’est la logique de long terme de votre projet : horizon de détention, capacité d’absorber les variations et qualité du bien (emplacement, état, potentiel).Dois-je attendre que les taux baissent encore pour acheter ?
Attendre peut faire gagner quelques dixièmes de taux… mais vous pouvez aussi perdre un bien qui correspond vraiment à votre vie. La priorité : vérifier que l’achat reste supportable avec un taux plus élevé (tests des banques) et que le bien est cohérent avec votre horizon (au moins 7–10 ans en général).Comment savoir si mon loyer est dans la norme ?
Vous pouvez comparer avec les annonces pour des biens similaires dans votre commune, regarder l’évolution du taux de référence et, le cas échéant, vérifier si une baisse est théoriquement possible. Dans un marché tendu, l’enjeu est de trouver l’équilibre entre vos droits et la difficulté objective à retrouver un logement comparable.Quel est le rôle de Leedy dans ce contexte 2025 ?
Leedy ne remplace ni les agences, ni les banques, ni les notaires. Nous structurons votre dossier (situation, objectifs, chiffres, questions), nous vous accompagnons dans la compréhension du marché romand et nous vous mettons en relation avec nos experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels.Comment Leedy vous aide, en toute indépendance
« Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec nos experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels. » Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.Démarrer maintenant
Créer mon dossier (gratuit) Être rappelé·e par un conseiller Obtenir des fourchettes de frais (indicatives)À découvrir
- Prix au m² 2025 : repères par villes, écarts et méthodes de lecture guide dynamique.
- Guide vendeur : réussir sa vente sans agence en Romandie étapes et check-lists.
- Technique : contrôle OIBT à la vente, coûts et délais mode d’emploi.
- Signature : cédule, portage, mainlevée compréhension et calendrier.
Périmètre Leedy : information, cadrage, coordination et mise en relation. Pas d’actes officiels ni de promesses de décision.
Références
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Office fédéral du logement : logements vacants 2025bwo.admin.ch Vacance
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Monitorage du logement : situation 2025admin.ch Analyse
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Banque nationale suisse : taux directeur à 0 %snb.ch Monnaie
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Comparis : baromètre des hypothèques 2025comparis.ch Taux hypo
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Wüest Partner : marché immobilier suisse 2025wuestpartner.com Prix & loyers
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Créer mon dossier d’estimationleedy.ch Service
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Prix au m² en Suisse romande 2025leedy.ch Guide
-
Vendre sans agence : le guide Romandieleedy.ch Étapes
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Cédule hypothécaire : coûts et portageleedy.ch Juridique
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Mainlevée hypothécaire : coûts et délaisleedy.ch Processus
Limites : informations indicatives basées sur sources officielles et pratiques de marché. Estimations indicatives basées sur barèmes publics et hypothèses ; validation finale par les professionnels mandatés. Leedy informe, structure, prépare et coordonne ; l’expert et le notaire sont compétents pour les démarches officielles.
