Vendre un appartement en PPE avec un locataire qui refuse les visites: tes droits et la stratégie pour vendre sans décote (Genève, Vaud)

{ « post_title »: « Vendre un bien immobilier en suisse sans agence en 2026 », « seo_title »: « Vendre sans agence en suisse romande le guide complet 2026 », « meta_description »: « Découvrez comment vendre votre bien en Suisse sans courtier. Étapes clés, documents obligatoires et conseils pour sécuriser votre transaction en 2026. », « updated_content_html »: « <p><em>Article mis à jour le 17 janvier 2026</em></p>\n<p class=\"has-large-font-size\">Vous souhaitez <strong>vendre un bien en Suisse</strong> sans solliciter une agence immobilière ? Cette démarche est réalisable et permet souvent de réaliser des économies substantielles. Elle exige toutefois de respecter scrupuleusement le cadre légal, de constituer un dossier irréprochable et d’organiser la vente avec méthode. Ce guide, conçu pour la Suisse romande, détaille la marche à suivre. Nous verrons également pourquoi <strong>la solution Leedy</strong> reste pertinente pour vous mettre en relation <em>gratuitement</em> avec un <strong>professionnel qualifié</strong> si vous décidez de déléguer certaines étapes.</p>\n\n<blockquote>« Vendre sans agence ne signifie pas vendre seul. C’est vendre en conservant la maîtrise du processus, entouré des bons experts au bon moment. »</blockquote>\n\n<hr class=\"wp-block-separator is-style-wide\" />\n\n<h2>L’exemple de Maeva, propriétaire à Nyon</h2>\n<p>Lorsque Maeva a décidé de <em>vendre son appartement en PPE à Nyon</em>, son objectif était d\’éviter la commission de courtage classique. Elle a débuté par une gestion autonome : estimation précise, constitution du dossier complet, photos de qualité et organisation de visites groupées le samedi. Cette approche lui a permis d\’obtenir trois offres en dix jours. Pour la phase de négociation financière et la préparation de la signature, elle a choisi de se faire assister. <strong>Leedy</strong> lui a présenté <em>gratuitement</em> un expert local certifié. Ce dernier a sécurisé la transaction sans pour autant reprendre la main sur la vente globale. Maeva a ainsi économisé plusieurs milliers de francs tout en sécurisant la vente.</p>\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"background: #0f172a;color: #fff;padding: 1.25rem;border-radius: 14px;margin: 1.25rem 0\">\n\n<strong>La méthode simple</strong> : laissez Leedy identifier vos besoins, générer votre dossier de vente (registre foncier, documents PPE, CECB, OIBT) et vous présenter <strong>gratuitement</strong> un <em>agent recommandé</em> si vous souhaitez déléguer. <a style=\"color: #fff;text-decoration: underline\" href=\"https://leedy.ch/creer-un-dossier/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Démarrer avec Leedy</a>\n\n</div>\n<h2>Avant de publier : les exigences légales en Suisse</h2>\n<p>En Suisse, la vente immobilière nécessite impérativement un <strong>acte authentique</strong> instrumenté par un notaire. Le transfert de propriété n\’est effectif qu\’au moment de l’<strong>inscription au registre foncier</strong>. La fiscalité et les frais annexes (impôt sur les gains immobiliers, droits de mutation) diffèrent selon les cantons. Il est essentiel de consulter les sources officielles pour :</p>\n<p><a href=\"https://www.ch.ch/fr/logement/propriete-du-logement/acheter-un-bien-immobilier/contrat-d-achat-d-un-bien-immobilier/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">le contrat authentifié et le transfert foncier</a>,\n<a href=\"https://www.cadastre.ch/fr/registre-foncier-suisse\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">le rôle du registre foncier</a>,\n<a href=\"https://www.ch.ch/fr/impots-et-finances/types-d-impots/imposition-des-biens-immobiliers/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">la fiscalité immobilière</a>.</p>\n<h2>Votre plan d’action en 9 étapes pour une vente directe</h2>\n<ol>\n \t<li><strong>Estimer au juste prix</strong> : basez-vous sur les transactions comparables et la dynamique actuelle du marché. Un prix cohérent réduit les délais de vente. En cas de doute, faites valider votre estimation par un expert via Leedy.</li>\n \t<li><strong>Constituer le dossier de vente</strong> : réunissez l\’extrait du registre foncier, les plans, les documents de la PPE (règlement, procès-verbaux, fonds de rénovation), la liste des travaux effectués, les garanties en cours et les décomptes de charges. Anticipez le <strong>CECB</strong> et le <strong>contrôle OIBT</strong>.</li>\n \t<li><strong>Valoriser le bien</strong> : désencombrez les espaces, effectuez les petites réparations et soignez la luminosité. Des visuels professionnels et un plan coté sont indispensables.</li>\n \t<li><strong>Rédiger une annonce factuelle</strong> : mettez en avant les atouts réels, les surfaces exactes, l\’état technique et les conditions de vente (comme une reprise d’hypothèque).</li>\n \t<li><strong>Diffuser stratégiquement</strong> : utilisez les portails immobiliers majeurs et votre réseau. Groupez les visites pour optimiser votre temps.</li>\n \t<li><strong>Qualifier les acquéreurs</strong> : exigez une <em>attestation de financement</em> ou une confirmation bancaire avant d\’entrer en négociation avancée.</li>\n \t<li><strong>Négocier les conditions</strong> : accordez-vous sur le prix, la date de transfert, les clauses suspensives et la répartition des frais d\’acte selon les usages de votre canton.</li>\n \t<li><strong>Signer chez le notaire</strong> : validez le projet d’acte, les annexes et les modalités de paiement jusqu\’à l’inscription au registre foncier.</li>\n \t<li><strong>Gérer la transition</strong> : organisez l\’état des lieux, la remise des clés et les transferts de contrats (assurances, services industriels).</li>\n</ol>\n<h2>Les documents indispensables par type de bien</h2>\n<div class=\"wp-block-table is-style-stripes\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Document</th>\n<th>Villa</th>\n<th>Appartement (PPE)</th>\n<th>Immeuble locatif</th>\n</tr>\n</thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Extrait registre foncier / servitudes</td>\n<td>Oui</td>\n<td>Oui</td>\n<td>Oui</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>Plans / surfaces (norme SIA)</td>\n<td>Oui</td>\n<td>Oui</td>\n<td>Oui</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>Règlement PPE, PV, fonds de rénovation</td>\n<td>Non</td>\n<td>Oui</td>\n<td>Non</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>Décompte chauffage / charges</td>\n<td>Oui</td>\n<td>Oui</td>\n<td>Oui</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>Historique travaux / garanties</td>\n<td>Oui</td>\n<td>Oui</td>\n<td>Oui</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>CECB (selon canton)</td>\n<td>Souvent requis</td>\n<td>Souvent requis</td>\n<td>Souvent requis</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>Contrôle OIBT (si > 5 ans et changement de propriétaire)</td>\n<td>À prévoir</td>\n<td>À prévoir</td>\n<td>À prévoir</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>Baux et états locatifs</td>\n<td>Non</td>\n<td>Non</td>\n<td>Oui</td>\n</tr>\n</tbody>\n</table>\n</div>\n<h2>Aperçu des coûts et répartition usuelle</h2>\n<div class=\"wp-block-table\">\n<table style=\"height: 438px\" width=\"760\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Poste</th>\n<th>Usages en Romandie</th>\n<th>Ordre de grandeur</th>\n<th>Optimisation</th>\n</tr>\n</thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Acte notarié et émoluments du registre foncier</td>\n<td>Souvent partagé (variable selon canton)</td>\n<td>Émoluments RF généralement inférieurs à 1 % du prix<span aria-hidden=\"true\">*</span></td>\n<td>Demander un devis détaillé au notaire</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>Droit de mutation</td>\n<td>Souvent charge acquéreur, parfois partagé</td>\n<td>Variable (1 à 3,3 % selon cantons)</td>\n<td>Vérifier les exonérations (premier logement)</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>Impôt sur le gain immobilier</td>\n<td>Charge du vendeur</td>\n<td>Taux dégressifs selon durée de détention</td>\n<td>Déduire les frais d\’investissement et travaux</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>CECB (si obligatoire)</td>\n<td>Charge du vendeur</td>\n<td>Environ 500 à 1’500 CHF</td>\n<td>Commander le certificat dès la mise en vente</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>Contrôle OIBT (si > 5 ans)</td>\n<td>Charge vendeur ou acheteur selon accord</td>\n<td>Environ 300 à 900 CHF</td>\n<td>Anticiper pour éviter de bloquer la vente</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>Photos professionnelles</td>\n<td>Charge du vendeur</td>\n<td>Environ 300 à 800 CHF</td>\n<td>Indispensable pour l’attractivité de l’annonce</td>\n</tr>\n<tr>\n<td>Pénalité de sortie hypothécaire</td>\n<td>Charge du vendeur</td>\n<td>Variable selon taux et durée restante</td>\n<td>Négocier le transfert du prêt à l’acheteur</td>\n</tr>\n</tbody>\n</table>\n<p class=\"is-small-text\"><em><span aria-hidden=\"true\">*</span> Indicatif : vérifiez toujours les barèmes cantonaux en vigueur.</em></p>\n\n</div>\n<h2>Points de vigilance juridiques et fiscaux</h2>\n<h3>Acte authentique et transfert de propriété</h3>\n<p>La validité de la vente repose sur la forme authentique devant notaire. Le transfert de propriété est conditionné par l\’inscription au registre foncier. Consultez les <a href=\"https://www.ch.ch/fr/logement/propriete-du-logement/acheter-un-bien-immobilier/contrat-d-achat-d-un-bien-immobilier/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">informations officielles</a>.</p>\n<h3>Impôt sur les gains immobiliers</h3>\n<p>Les cantons appliquent des barèmes spécifiques, favorisant généralement les détentions longues. À Genève, par exemple, le taux diminue avec le temps, atteignant 2 % après 25 ans de détention (règle en vigueur depuis 2025). Renseignez-vous sur le <a href=\"https://www.ge.ch/impot-benefices-gains-immobiliers/calculer-montant-impot\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">site du canton</a> ou via la <a href=\"https://www.estv2.admin.ch/stp/ds/d-besteuerung-grundstueckgewinne-fr.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">documentation fédérale</a>.</p>\n<h3>Droits de mutation</h3>\n<p>Cet impôt sur le transfert juridique varie fortement. Il est crucial de définir dans l\’acte qui en assume la charge. Plus de détails sur le <a href=\"https://www.estv2.admin.ch/stp/ds/d-handaenderungssteuer-fr.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">site de l\’AFC</a>.</p>\n<h3>Performance énergétique (CECB)</h3>\n<p>Le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) est obligatoire lors d’une vente dans certains cantons comme <strong>Vaud</strong> et <strong>Fribourg</strong>. Vérifiez les obligations locales sur le site officiel <a href=\"https://www.cecb.ch/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">CECB</a>.</p>\n<h3>Installations électriques (OIBT)</h3>\n<p>Un contrôle de l\’installation électrique est requis lors d\’un changement de propriétaire si le dernier contrôle date de plus de 5 ans. Consultez la <a href=\"https://www.esti.admin.ch/inhalte/pdf/NIV_I/Franzoesisch/2019-2020/2019-03_handaenderung_f_3.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">documentation de l\’ESTI</a>.</p>\n<h3>Gestion de l\’hypothèque</h3>\n<p>La résiliation anticipée d\’un taux fixe peut entraîner des pénalités importantes. Envisagez de faire reprendre votre hypothèque par l\’acquéreur ou de la transférer sur votre nouveau bien.</p>\n\n<hr class=\"wp-block-separator is-style-dots\" />\n\n<h2>Conseils pour réussir sa vente en direct</h2>\n<h3>1) Définir un prix de marché</h3>\n<p>Le prix doit correspondre à la réalité du marché local. Un montant trop élevé décourage les visites, tandis qu\’un prix trop bas vous prive d\’une partie de votre capital. Une estimation objective est la clé.</p>\n<h3>2) Rédiger une description précise</h3>\n<p>Soyez factuel. Mentionnez la proximité des transports, le montant des charges, l\’état du fonds de rénovation et la classe énergétique. La transparence rassure les acheteurs potentiels.</p>\n<h3>3) Filtrer les visiteurs</h3>\n<p>Concentrez les visites sur des créneaux définis et demandez une validation de solvabilité (attestation bancaire) avant d\’aller plus loin. Cela évite les pertes de temps.</p>\n<h3>4) Mener la négociation</h3>\n<p>Déterminez vos limites financières et temporelles avant de recevoir les offres. Comparez les propositions sur des critères factuels (montant, solidité du financement, délais).</p>\n<h3>5) Sécuriser la transaction</h3>\n<p>Le notaire est le garant de la sécurité juridique. Il rédige l\’acte, gère les flux financiers et procède aux inscriptions légales.</p>\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"background: #f6f7fb;border: 1px solid #ebedf3;padding: 1rem;border-radius: 12px\">\n\n<strong>Le conseil Leedy</strong> : Si la gestion des visites ou la négociation devient complexe, <strong>Leedy</strong> peut vous orienter <em>gratuitement</em> vers un <strong>agent immobilier qualifié</strong> de votre région. Vous restez libre de lui confier tout ou partie du mandat.\n\n</div>\n<h2>Spécificités cantonales</h2>\n<ul>\n \t<li><strong>Vaud</strong> : CECB obligatoire pour toute vente (sauf vente sur plan). OIBT requis si contrôle supérieur à 5 ans.</li>\n \t<li><strong>Fribourg</strong> : CECB obligatoire. Impôt sur le gain immobilier cantonal spécifique.</li>\n \t<li><strong>Genève</strong> : Barème d\’impôt dégressif selon la durée de détention. OIBT requis si contrôle supérieur à 5 ans.</li>\n \t<li><strong>Jura</strong> : Législation spécifique sur l\’énergie et le CECB.</li>\n</ul>\n<h2>FAQ – Vendre un bien sans agence</h2>\n<h3>Un particulier peut-il gérer seul la vente ?</h3>\n<p>Oui, c\’est légalement possible. Cela demande du temps, de la rigueur et une bonne préparation des documents juridiques et techniques.</p>\n<h3>La promesse de vente doit-elle être notariée ?</h3>\n<p>Oui, pour être valable et engageante, toute promesse de vente immobilière doit revêtir la forme authentique devant notaire.</p>\n<h3>Qui prend en charge les frais de notaire ?</h3>\n<p>La répartition des frais (notaire, registre foncier) dépend des usages cantonaux et de l\’accord entre les parties. Elle doit être précisée dans l\’acte de vente.</p>\n<h3>Le CECB est-il toujours obligatoire ?</h3>\n<p>Non, cela dépend du canton. Il est obligatoire dans le canton de Vaud et de Fribourg lors d\’un transfert de propriété.</p>\n<h3>Qu\’en est-il du contrôle électrique ?</h3>\n<p>Si le dernier contrôle périodique de l\’installation électrique date de plus de 5 ans, un nouveau contrôle est nécessaire lors de la vente.</p>\n<h2>Vendre seul ou avec un pro ? L\’alternative Leedy</h2>\n<p>Vendre en direct permet d\’économiser les honoraires de courtage, mais exige une implication importante. Passer par une agence offre confort et sécurité. <strong>Leedy</strong> vous propose une approche flexible : commencez par constituer un <em>dossier de vente</em> solide. Si vous en ressentez le besoin, nous vous mettons en relation <strong>gratuitement</strong> avec un <em>expert local sélectionné</em>. Vous gardez la maîtrise de votre projet tout en ayant accès aux meilleures ressources.</p>\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"background: #0f172a;color: #fff;padding: 1.25rem;border-radius: 14px;margin: 1.25rem 0\">\n\n<strong>Prêt à avancer ?</strong> Obtenez votre <em>dossier vendeur</em> et, si nécessaire, entrez en contact avec un <strong>agent certifié</strong>. <a style=\"color: #fff;text-decoration: underline\" href=\"https://leedy.ch/creer-un-dossier/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Lancer mon projet</a>\n\n</div>\n\n<hr class=\"wp-block-separator\" />\n\n<h3>Ressources officielles</h3>\n<ul class=\"is-style-default\" style=\"font-size: .9em;color: #555\">\n \t<li><a href=\"https://www.ch.ch/fr/logement/propriete-du-logement/acheter-un-bien-immobilier/contrat-d-achat-d-un-bien-immobilier/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">ch.ch – Contrat d’achat immobilier</a></li>\n \t<li><a href=\"https://www.cadastre.ch/fr/registre-foncier-suisse\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">cadastre.ch – Le registre foncier</a></li>\n \t<li><a href=\"https://www.ch.ch/fr/impots-et-finances/types-d-impots/imposition-des-biens-immobiliers/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">ch.ch – Impôts immobiliers</a></li>\n \t<li><a href=\"https://www.ge.ch/impot-benefices-gains-immobiliers/calculer-montant-impot\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">ge.ch – Impôt sur les gains immobiliers (Genève)</a></li>\n \t<li><a href=\"https://www.vd.ch/environnement/energie/legislation/reglement-sur-le-cecb\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">vd.ch – Règlement CECB (Vaud)</a></li>\n \t<li><a href=\"https://www.fr.ch/deef/sde/pourquoi-etablir-un-cecb\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">fr.ch – Obligation CECB (Fribourg)</a></li>\n \t<li><a href=\"https://www.esti.admin.ch/inhalte/pdf/NIV_I/Franzoesisch/2019-2020/2019-03_handaenderung_f_3.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener\">ESTI – Contrôle OIBT et vente immobilière</a></li>\n</ul>« , « resume »: « Mise à jour complète pour 2026 avec actualisation des règles fiscales et énergétiques (CECB, OIBT). Réécriture du contenu pour adopter un ton plus factuel et moins marketing, suppression des éléments de ponctuation interdits et optimisation du maillage interne vers le service de création de dossier. » }