Fin de la valeur locative en Suisse et conséquences sur les impôts
Article mis à jour le 2026-03-16. Analyse des chiffres clés de la réforme, du calendrier d'application et des actions concrètes pour les propriétaires en Suisse romande.
À retenir en 30 secondes
- La réforme de l'imposition du logement est acceptée depuis le vote de 2025. Elle supprime la valeur locative et autorise les cantons à créer un impôt sur les résidences secondaires. Il n'y a pas d'effet immédiat sur votre déclaration fiscale de 2025.
- Changements pour les déductions avec la suppression de la déduction des frais d'entretien au niveau fédéral et cantonal. Les intérêts passifs sont déductibles uniquement pour un bien qui génère un revenu imposable. Une exception sur 10 ans existe pour les premiers acheteurs.
- Pour les résidences secondaires, une base légale permet aux cantons d'introduire un impôt immobilier spécial. Les cantons choisissent le taux et les conditions.
- Action recommandée. Simulez vos impôts selon les nouvelles règles. Anticipez l'effet sur votre capacité d'emprunt. Vous pouvez créer un dossier sur Leedy pour vous faire accompagner par un expert local.
1) Ce qui change avec la nouvelle loi
Le peuple et les cantons ont validé la réforme de l'imposition de la propriété du logement. Ce texte comporte deux volets liés juridiquement. Le premier concerne la suppression de la valeur locative pour les résidences occupées par leur propriétaire. Le second est une disposition constitutionnelle autorisant les cantons à prélever un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires à usage personnel. Ces deux mesures entrent en vigueur simultanément.
Calendrier d'application. L'entrée en vigueur effective intervient après l'adaptation des lois d'exécution. Les cantons doivent ensuite adapter leurs règles et décider d'introduire ou non l'impôt spécial. Nous vous conseillons de surveiller les communications de l'administration fiscale.
2) Les modifications concrètes pour vos impôts
La réforme modifie plusieurs aspects de votre déclaration fiscale.- Fin de la valeur locative pour la propriété occupée par le propriétaire principal.
- Fin de la déduction des frais d'entretien au niveau fédéral, cantonal et communal. Cela concerne aussi les mesures d'économie d'énergie au niveau de l'impôt fédéral direct. Les cantons gardent une certaine marge de décision sur ce point.
- Déduction des intérêts passifs limitée. Les intérêts sont déductibles uniquement si le bien est loué et génère un revenu imposable. Une méthode proportionnelle s'applique sur l'ensemble de la fortune. Exception pour les nouveaux acquéreurs avec la possibilité de déduire les intérêts pendant 10 ans. Ce plafond baisse chaque année. Il commence à 10000 francs pour un couple marié la première année et se réduit pour atteindre zéro la dixième année.
| Ancien système | Nouveau système |
|---|---|
| Valeur locative imposée sur la résidence principale | Suppression de la valeur locative imposable |
| Déduction des frais d'entretien | Frais non déductibles au niveau fédéral |
| Déduction des dépenses énergétiques | Dépenses non déductibles au niveau fédéral |
| Intérêts hypothécaires déductibles | Intérêts déductibles seulement pour les biens loués |
Source des informations publiées par le Conseil fédéral et l'administration fédérale des contributions.
3) Un nouvel impôt cantonal pour les résidences secondaires
La nouvelle disposition constitutionnelle autorise les cantons à prélever un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires à usage personnel. Les cantons ne sont pas obligés de le faire. Ils peuvent aussi habiliter les communes à percevoir cet impôt sous forme de surtaxe. Les conditions exactes comme le taux relèvent du droit cantonal.
Ce que cela signifie pour vous. Si vous possédez un appartement de vacances en Valais ou dans les Alpes vaudoises, suivez la législation cantonale. Un impôt annuel spécifique pourrait voir le jour avec une mise en place progressive.
4) Impact pour les propriétaires romands selon leur profil
Couple avec hypothèque modérée
Avant la loi. Valeur locative imposée et déduction des intérêts et frais d'entretien possibles.Après la loi. Plus de valeur locative mais les intérêts ne sont plus déductibles sans revenu locatif.
Effet net. Selon votre taux marginal et votre dette, la charge fiscale peut baisser ou augmenter. Il est très important de faire une simulation précise.
Premier achat immobilier
Vous avez accès à l'exception dégressive sur 10 ans pour les intérêts. Cela permet de lisser le coût des premières années d'emprunt avec un plafond de 10000 francs pour un couple la première année.Propriétaire de résidence secondaire
Surveillez votre canton car un impôt spécial pourrait être instauré. En cas de location partielle, le revenu imposable et les déductions se calculent selon les règles habituelles.5) Fiscalité et subventions pour les travaux
La réforme réduit la portée des déductions fiscales fédérales pour les travaux énergétiques. Cela ne signifie pas qu'il faut renoncer aux rénovations. Les subventions de la Confédération et des cantons via le Programme Bâtiments restent centrales pour financer l'isolation ou le changement de chauffage. En Romandie, ces aides représentent des montants significatifs.
Conseil pratique. Comparez le scénario de la déduction fiscale avec celui des subventions avant de choisir. Nos experts locaux vous aident à chiffrer les deux pistes gratuitement.
6) Les questions fréquentes
Quand la valeur locative disparaît de ma déclaration ?
Elle disparaît dès l'entrée en vigueur de la réforme au niveau législatif fédéral et une fois les modalités cantonales adaptées. Pour votre déclaration 2025 remplie en 2026, rien ne change encore.Les intérêts hypothécaires sont encore déductibles ?
Ils le sont principalement s'ils se rapportent à un bien loué qui génère un revenu imposable. Pour les propriétaires occupants, il n'y a plus de déduction sauf pour les premiers acheteurs avec un plafond sur 10 ans.Mon canton va créer un impôt sur les résidences secondaires ?
Il peut le faire mais ce n'est pas automatique. Le texte constitutionnel donne une base légale aux cantons pour décider.7) Votre plan d'action de propriétaire
- Simulez l'effet sans valeur locative sur votre revenu imposable et vos impôts.
- Comparez vos travaux entre les subventions cantonales et la fiscalité future.
- Optimisez votre financement en revoyant votre hypothèque SARON ou à taux fixe.
- Anticipez une résidence secondaire en intégrant un potentiel impôt spécial dans votre budget.
- Demandez une analyse personnalisée via un dossier gratuit sur Leedy.
