Fin de la valeur locative et impact pour les propriétaires suisses
Article mis à jour le 16 janvier 2026. Analyse des chiffres clés, du calendrier de mise en œuvre et des actions concrètes pour les propriétaires en Suisse romande.
À retenir en 30 secondes
- La réforme de l’imposition de la propriété du logement a été acceptée le 28 septembre 2025 avec 57,7 % de oui. Elle lie l'abolition de la valeur locative et la possibilité pour les cantons d’instaurer un impôt spécial sur les résidences secondaires. Le tout entre en vigueur après les étapes législatives. Il n'y a pas d’effet immédiat sur votre déclaration d'impôt 2025.
- Changements majeurs pour les déductions avec la fin de la déduction des frais d’entretien au niveau fédéral et cantonal et des travaux énergétiques au niveau fédéral. De nouvelles règles s'appliquent pour les intérêts passifs. Ils sont déductibles seulement en lien avec un bien générant un revenu imposable. Une exception dégressive sur 10 ans existe pour les primo-acquéreurs.
- Pour les résidences secondaires une base constitutionnelle permet aux cantons d’introduire un impôt immobilier spécial. Les cantons conservent une forte latitude sur le taux et l'assiette.
- Action recommandée Simulez votre impôt avec et sans valeur locative. Anticipez l’effet sur votre capacité d’emprunt. Optimisez vos travaux énergétiques entre subventions et fiscalité. Vous pouvez créer un dossier sur Leedy pour vous faire accompagner par un expert local.
1) Ce qui a été décidé lors du vote de 2025
Le peuple et les cantons ont validé la réforme de l’imposition de la propriété du logement. Ce texte comporte deux piliers liés juridiquement. Le premier concerne l’abolition de la valeur locative pour les résidences occupées par leur propriétaire. Le second est une disposition constitutionnelle autorisant les cantons à prélever un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires à usage personnel. Ces deux mesures entreront en vigueur simultanément.
Calendrier de mise en œuvre La mise en œuvre n’est pas immédiate. L’entrée en vigueur effective interviendra après l’adaptation des lois d’exécution et des ordonnances. Les cantons devront ensuite implémenter ces changements et décider d’introduire ou non l’impôt spécial. Nous vous conseillons de surveiller les communications officielles de l'administration fiscale.
2) Les changements concrets pour vos impôts
Le socle de la réforme modifie plusieurs aspects de votre déclaration fiscale actuelle.- Abolition de la valeur locative pour la propriété occupée par le propriétaire.
- Fin de la déductibilité des frais d’entretien au niveau fédéral, cantonal et communal. Cela concerne aussi les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement au niveau de l’impôt fédéral direct. Les cantons gardent leur marge de manœuvre sur ce point spécifique.
- Déduction des intérêts passifs limitée. Ils sont déductibles uniquement si le bien est loué ou affermé et génère un revenu imposable. Une méthode proportionnelle restrictive s'applique sur l’ensemble de la fortune. Exception pour les primo-acquéreurs avec la possibilité de déduire les intérêts pendant 10 ans. Ce plafond est dégressif. Il commence à CHF 10’000 pour un couple marié ou CHF 5’000 pour une personne seule la première année et se réduit linéairement jusqu’à 0 la dixième année.
| Avant (système actuel) | Après (nouveau système) |
|---|---|
| Valeur locative imposée (IFD + impôts cantonaux/communaux) | Plus de valeur locative imposable pour la résidence principale |
| Déduction frais d’entretien (IFD & cantonal) | Non déductibles (IFD). Au cantonal selon droit cantonal |
| Déduction dépenses énergétiques (IFD & cantonal) | Non déductibles à l’IFD. Cantonal à vérifier |
| Intérêts hypothécaires largement déductibles | Intérêts déductibles seulement pour biens générant un revenu locatif (sauf exception primo-acquéreur 10 ans) |
Source des informations : Explications du Conseil fédéral et ESTV concernant le changement de système.
3) Vers un impôt spécial cantonal pour les résidences secondaires
La nouvelle disposition constitutionnelle autorise les cantons à prélever un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires essentiellement à usage personnel. Les cantons ne sont pas obligés de le faire. Ils peuvent aussi habiliter les communes à percevoir cet impôt sous forme de surtaxe. Les modalités exactes comme l'assiette ou le taux relèveront du droit cantonal.
Ce que cela signifie pour vous Si vous possédez un appartement de vacances en Valais, dans les Alpes vaudoises ou fribourgeoises, suivez la législation cantonale. Un impôt annuel spécifique pourrait être introduit avec une mise en place progressive.
4) Impact pour les propriétaires romands selon leur profil
Couple avec résidence principale et hypothèque modérée
Avant Valeur locative imposée et déduction des intérêts et frais d’entretien. Après Plus de valeur locative mais les intérêts ne sont probablement plus déductibles sans revenu locatif. Effet net Selon votre taux marginal et niveau d’endettement, la charge fiscale peut baisser ou augmenter. Il est important de faire une simulation précise.Primo-acquéreur
Vous avez accès à l’exception dégressive sur 10 ans pour les intérêts. Cela permet de lisser le coût des premières années d’emprunt avec un plafond de CHF 10’000 pour un couple la première année.Propriétaire avec résidence secondaire
Surveillez votre canton car un impôt spécial pourrait être instauré. En cas de mise en location partielle comme de la location courte durée, le revenu imposable et les déductions se calculeront selon les règles usuelles.5) Fiscalité et subventions pour les travaux énergétiques
La réforme réduit la portée des déductions fiscales fédérales pour les travaux énergétiques. Cela ne signifie pas qu’il faille renoncer aux rénovations. Les subventions de la Confédération et des cantons via le Programme Bâtiments restent centrales pour financer l'isolation ou le changement de chauffage. En Romandie, ces aides peuvent représenter des montants significatifs.
Astuce Leedy Comparez le scénario de la déduction fiscale avec celui des subventions avant de trancher. Nos experts locaux vous aident à chiffrer les deux pistes gratuitement.
6) Questions fréquentes
Quand la valeur locative disparaît-elle de ma déclaration ?
Elle disparaîtra dès l’entrée en vigueur de la réforme au niveau législatif fédéral et une fois les modalités cantonales adaptées. Pour votre déclaration 2025 remplie en 2026, rien ne change encore.Les intérêts hypothécaires seront-ils encore déductibles ?
Ils le seront principalement s’ils se rapportent à un bien loué générant un revenu imposable. Pour les propriétaires occupants, il n'y a plus de déduction sauf pour les primo-acquéreurs avec un plafond dégressif sur 10 ans.Mon canton va-t-il créer un impôt sur les résidences secondaires ?
Il pourra le faire mais ce n’est pas automatique. Le texte constitutionnel donne une base et une large marge de manœuvre aux cantons et éventuellement aux communes.7) Votre plan d’action en tant que propriétaire
- Simuler l’effet sans valeur locative sur votre revenu imposable et vos intérêts.
- Arbitrer vos travaux énergétiques entre subventions du Programme Bâtiments et fiscalité future.
- Optimiser votre financement en revoyant votre mix SARON et taux fixe ainsi que votre amortissement.
- Anticiper une résidence secondaire en intégrant un potentiel impôt spécial dans votre budget.
- Agir maintenant en contactant un professionnel pour une analyse personnalisée. Créer un dossier gratuit sur Leedy.
