Valeur locative : ce que change le « OUI » du 28 septembre 2025 (foyers propriétaires, impôts & résidences secondaires)
Mise à jour : septembre 2025 — analyse claire, chiffres clés, calendrier de mise en œuvre, et actions concrètes pour les propriétaires en Suisse romande.
À retenir en 30 secondes
- La réforme de l’imposition de la propriété du logement a été acceptée le 28.09.2025 (57,7 % de « oui », double majorité). Elle lie abolition de la valeur locative et possibilité pour les cantons d’instaurer un impôt spécial sur les résidences secondaires. Le tout entre en vigueur après les étapes législatives et cantonales — pas d’effet immédiat sur votre taxation 2025.
- Déd ductions : tournant majeur — fin de la déduction des frais d’entretien (IFD, cantonal & communal) et des travaux énergétiques (au niveau fédéral), nouvelles règles restrictives pour les intérêts (déductibles seulement en lien avec un bien générant un revenu imposable), exception dégressive sur 10 ans pour les primo-acquéreurs.
- Résidences secondaires : base constitutionnelle permettant aux cantons d’introduire un impôt immobilier spécial (forte latitude cantonale : taux, assiette, surtaxe communale possible).
- Que faire maintenant ? Simuler votre impôt avec et sans valeur locative, anticiper l’effet sur votre capacité d’emprunt et l’optimisation de vos travaux énergétiques (subventions vs. fiscalité), et vous faire accompagner gratuitement par Leedy pour les arbitrages.
1) Le vote du 28 septembre 2025 : ce qui a été décidé
Le peuple et les cantons ont accepté la réforme (« Réforme de l’imposition de la propriété du logement »), qui comporte deux piliers liés juridiquement : (i) l’abolition de la valeur locative pour les résidences occupées par leur propriétaire et (ii) une disposition constitutionnelle autorisant les cantons à prélever un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel. Le lien juridique implique que les deux ne peuvent entrer en vigueur l’un sans l’autre.
Calendrier : la mise en œuvre n’est pas immédiate. L’entrée en vigueur effective interviendra après l’adaptation des lois d’exécution et des ordonnances, puis l’implémentation cantonale (y compris la décision d’introduire, ou non, l’impôt spécial). Surveillez les communications officielles (DFF/ESTV/BK) ; Leedy mettra à jour ce guide en conséquence. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
2) Concrètement, qu’est-ce qui change pour vos impôts ?
Le socle de la réforme est décrit dans les Explications du Conseil fédéral (document officiel aux votations) et sur les pages du DFF/ESTV :- Abolition de la valeur locative (propriété occupée par le propriétaire).
- Fin de la déductibilité des frais d’entretien (IFD, cantonal & communal) et des mesures d’économie d’énergie & de protection de l’environnement au niveau de l’impôt fédéral direct. Les cantons gardent leur marge de manœuvre.
- Intérêts passifs : déductibles uniquement si le bien est loué ou affermé (donc générant un revenu imposable). Application d’une méthode proportionnelle restrictive sur l’ensemble de la fortune. Exception « primo-acquéreur » : possibilité de déduire les intérêts pendant 10 ans, avec un plafond dégressif (CHF 10’000 pour un couple marié / CHF 5’000 pour une personne seule la 1ère année, puis réduction linéaire jusqu’à 0 la 10e année).
| Avant (système actuel) | Après (nouveau système) |
|---|---|
| Valeur locative imposée (IFD + impôts cantonaux/communaux) | Plus de valeur locative imposable pour la résidence principale |
| Déduction frais d’entretien (IFD & cantonal) | Non déductibles (IFD). Au cantonal : selon droit cantonal |
| Déduction dépenses énergétiques (IFD & cantonal) | Non déductibles à l’IFD ; cantonal à vérifier |
| Intérêts hypothécaires largement déductibles | Intérêts déductibles seulement pour biens générant un revenu (location), sinon pas de déduction (sauf exception primo-acquéreur 10 ans plafonnée) |
Source : Explications du Conseil fédéral (votations 28.09.2025) & ESTV (changement de système et règles de déduction des intérêts).
3) Résidences secondaires : vers un impôt spécial cantonal
La nouvelle disposition constitutionnelle autorise (mais n’impose pas) les cantons à prélever un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires essentiellement à usage personnel ; les cantons peuvent aussi habiliter les communes à percevoir cet impôt (y compris sous forme de surtaxe). Les modalités exactes (assiette, taux, éventuelles exemptions) relèveront du droit cantonal.
Ce que cela signifie pour vous : si vous possédez un appartement de vacances (Valais, Vaud Alpes, Fribourg Intyamon, Alpes vaudoises, etc.), suivez la législation cantonale ; un impôt annuel spécifique pourrait être introduit (ou non), avec une mise en place progressive et des périodes transitoires décidées par le canton.
4) Impact pour les propriétaires romands : 3 profils types
Profil A — Couple avec résidence principale, hypothèque modérée
Avant : valeur locative imposée ; déduction intérêts/frais d’entretien. Après : plus de valeur locative ; intérêts probablement non déductibles (pas de revenu locatif). Effet net : selon taux marginal et niveau d’endettement, la charge fiscale peut baisser (pas de valeur locative) ou augmenter (perte de déductions) ; d’où l’importance de simuler.Profil B — Primo-acquéreur
Accès à l’exception dégressive 10 ans sur les intérêts (CHF 10’000/couple, CHF 5’000/solo la 1ère année, puis décroissance jusqu’à 0). Utile pour « lisser » le coût des premières années d’emprunt.Profil C — Propriétaire avec résidence secondaire
Surveillez votre canton : un impôt spécial pourrait être instauré. En cas de mise en location partielle (p. ex. courte durée), revenu imposable et déductions d’intérêts/frais se calculeront selon les règles usuelles.5) Travaux énergétiques : fiscalité vs. subventions
La réforme réduit la portée des déductions fiscales fédérales pour travaux énergétiques ; cela ne signifie pas qu’il faille renoncer aux rénovations. Les subventions de la Confédération et des cantons (Programme Bâtiments) restent centrales pour financer isolation, changement de chauffage, etc. En Romandie, elles peuvent représenter des montants significatifs selon le projet.
Astuce Leedy : comparez le scénario « déduction fiscale » vs « subventions + amortissement » avant de trancher. Nos experts locaux vous aident à chiffrer les deux pistes, gratuitement et sans engagement.
6) Questions fréquentes (FAQ)
Quand la valeur locative disparaît-elle de ma déclaration ?
Dès l’entrée en vigueur de la réforme au niveau législatif (Confédération) et une fois les modalités cantonales adaptées. Pour l’année fiscale 2025, rien ne change encore.Les intérêts hypothécaires seront-ils encore déductibles ?
Principalement s’ils se rapportent à un bien loué (revenu imposable). Pour les propriétaires-occupants : pas de déduction, sauf primo-acquéreurs (plafond dégressif sur 10 ans).Mon canton va-t-il créer un impôt sur les résidences secondaires ?
Il pourra le faire ; ce n’est pas automatique. Le texte constitutionnel donne une base et une large marge de manœuvre aux cantons (et, le cas échéant, aux communes).7) Prochaines étapes côté propriétaires : votre plan d’action
- Simuler l’effet « sans valeur locative » sur votre revenu imposable, intérêts, et choix d’amortissement.
- Arbitrer travaux énergétiques : subventions (Programme Bâtiments) vs. fiscalité future.
- Optimiser votre financement (mix SARON vs fixe, structure, amortissement indirect).
- Anticiper une résidence secondaire : intégrer un impôt spécial potentiel dans votre budget.
- Rester informé : suivez notre page guide sur la valeur locative (mise à jour continue).Liens utiles (maillage interne)
Références
- DFF — Réforme de l’imposition de la propriété du logement : résultats & informations
- BK — Votation fédérale du 28.09.2025 : résultats officiels (impôt immobilier sur les résidences secondaires)
- Chancellerie fédérale — Explications du Conseil fédéral (PDF)
- ESTV — Changement de système : intérêts passifs & primo-acquéreurs
- OFEN — Programme Bâtiments (subventions)
