Fiscalité immobilière
Vente par un non-résident (impôt à la source)
Mécanisme fiscal obligeant le notaire à retenir directement l'impôt sur les gains immobiliers sur le prix de vente lorsque le vendeur est domicilié à l'étranger.
Retenue à la source IGI
Vente par un étranger non-résident
Consignation fiscale pour vendeur à l'étranger
Définition et explication
Lorsqu’un propriétaire dont le domicile fiscal se trouve hors de Suisse vend un bien immobilier sur le territoire helvétique, la gestion de son imposition diffère de celle d’un résident. Pour s’assurer que l’impôt sur les gains immobiliers (IGI) soit payé, les administrations fiscales cantonales appliquent le principe de la retenue à la source.
Selon la Loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs (LHID), le canton où se situe l’immeuble conserve le droit exclusif de taxer le gain immobilier. Comme l’Etat suisse a peu de moyens de recouvrement à l’étranger, il exige que le notaire instrumentant retienne le montant estimé de l’impôt directement sur le prix de vente, avant de verser le solde au vendeur.
Cette procédure protège également l’acheteur. En effet, si l’impôt n’était pas payé par le vendeur étranger, le fisc pourrait inscrire une hypothèque légale fiscale sur la propriété, forçant ainsi le nouvel acquéreur à régler la dette. Le notaire agit donc comme intermédiaire de sécurité pour toutes les parties.
Quand cette retenue fiscale s'applique-t-elle ?
- Le vendeur d’une propriété située en Suisse réside officiellement dans un autre pays.
- Un travailleur frontalier revend son pied-à-terre ou sa résidence secondaire suisse.
- Des héritiers vivant à l’étranger procèdent à la vente d’un bien immobilier hérité en Suisse.
- Un propriétaire quitte la Suisse et s’établit à l’étranger juste avant l’inscription de la vente au Registre foncier.
Vente d'un appartement par un résident français
Monsieur Blanc, qui vit en France voisine, décide de vendre son appartement situé à Genève. La transaction génère une plus-value immobilière de 150’000 CHF. S’il était résident genevois, il recevrait l’intégralité du produit de la vente et paierait son impôt sur facture quelques mois plus tard.
A retenir
Puisque Monsieur Blanc est non-résident, le notaire genevois a l'obligation de calculer l'impôt présumé (par exemple 30'000 CHF). Lors du transfert des fonds, le notaire verse cette somme directement à l'Administration Fiscale Cantonale et transfère le solde à Monsieur Blanc. L'acheteur obtient son appartement libre de toute charge fiscale, et le vendeur est en règle avec le fisc suisse.
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Questions fréquentes
Non, le barème cantonal de l'impôt sur les gains immobiliers reste strictement le même. La différence réside uniquement dans le mode de perception (directement sur le prix de vente au lieu d'une facturation ultérieure).
Oui, même si l'impôt est retenu à la source, vous devez remplir une déclaration spécifique pour le gain immobilier. Cela permet de valider les déductions (frais de courtage, travaux) et d'établir la taxation définitive.
Si la taxation définitive indique que l'impôt réel est inférieur au montant bloqué et versé par le notaire, l'administration fiscale suisse vous remboursera la différence directement sur votre compte bancaire.
Absolument. Les règles de déduction (commission d'agence, frais notariés, impenses et travaux à plus-value) s'appliquent de la même manière que pour un vendeur domicilié en Suisse.
La Suisse a signé des conventions de double imposition avec de nombreux pays. En règle générale, le droit d'imposer un bien immobilier appartient au pays où il se situe. Toutefois, vous devrez souvent déclarer cette vente dans votre pays pour le calcul du taux global (réserve de progressivité).
Oui, c'restitue un risque. Le fisc suisse peut inscrire un droit de gage sur l'immeuble. C'est pourquoi les notaires suisses sont extrêmement stricts et rendent la consignation du montant fiscal obligatoire avant de valider l'acte de vente.
Oui. Si vous avez hérité du bien et que vous le vendez depuis l'étranger, le notaire devra retenir non seulement l'impôt sur votre gain, mais parfois aussi les impôts de succession en suspens si la législation cantonale l'exige.
La gestion des consignations et le calcul de l'impôt présumé font partie intégrante des émoluments notariaux standards lors d'une transaction immobilière.
Sources
- Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID), Art. 12.