Fiscalité immobilière
Vente d’un bien hérité : succession et igi
Règles fiscales spécifiques s'appliquant lorsqu'un héritier vend un bien immobilier en Suisse, impliquant l'articulation entre l'impôt sur les successions et l'impôt sur les gains immobiliers (IGI).
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Définition et explication
La vente d’un bien immobilier acquis par succession en Suisse soulève des questions fiscales majeures pour les héritiers. En tant que vendeur, vous êtes confronté à la jonction de deux impôts distincts : l’impôt sur les successions (lié à l’acquisition) et l’impôt sur les gains immobiliers (IGI, lié à la vente de la propriété).
En vertu de la Loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs (LHID), le transfert de propriété par héritage ne déclenche pas une imposition immédiate du gain immobilier. Il s’agit d’un cas de report d’imposition. L’IGI ne sera perçu que lorsque vous (l’héritier) déciderez de vendre le bien à un tiers acquéreur.
Lors de cette revente, le calcul de la plus-value se base sur le prix d’achat initialement payé par le défunt, et non sur la valeur vénale estimée au moment du décès. De plus, la durée de possession cumulée (les années de détention du défunt additionnées aux vôtres) est prise en compte. Ce mécanisme est très avantageux pour le vendeur, car il permet souvent d’atteindre la durée de détention nécessaire pour bénéficier de l’abattement cantonal maximal sur l’IGI.
Parallèlement, l’impôt sur les successions est régi par les lois cantonales. Il frappe la valeur nette du bien au moment du transfert successoral. Bien que de nombreux cantons romands exonèrent totalement les descendants directs, certains cantons (comme Vaud ou Neuchâtel) prélèvent un impôt successoral qui vient s’ajouter à la charge fiscale globale lors du processus de vente.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Héritage exclusif : Lorsque vous êtes l’unique héritier d’une maison ou d’un appartement et décidez de le mettre sur le marché.
- Hoirie (Communauté héréditaire) : Quand les cohéritiers choisissent de vendre la propriété à un tiers pour se partager le produit net de la transaction.
- Rachat de parts : Si un héritier rachète les parts des autres membres de la famille (avec d’éventuels droits de mutation) avant de revendre le bien plus tard.
- Planification successorale : Pour anticiper les charges fiscales d’une future vente suite à une succession et estimer le prix net vendeur.
Vente d'une villa héritée dans le canton de Vaud
Monsieur Rochat hérite de la maison de son père située à Lausanne, estimée à 1’200’000 CHF lors de l’inventaire successoral. Son père avait acheté ce bien il y a 25 ans pour un montant de 500’000 CHF. Dans le canton de Vaud, la succession en ligne directe est imposable. Monsieur Rochat s’acquitte de l’impôt cantonal sur les successions sur la valeur de 1’200’000 CHF (après la déduction de l’abattement légal de 250’000 CHF).
Ne souhaitant pas conserver la propriété, il décide de vendre la maison six mois plus tard au prix de 1’250’000 CHF. Il s’interroge sur l’impact de cette vente rapide sur le calcul de son impôt sur le gain immobilier (IGI).
A retenir
Le notaire instrumentant la vente explique à Monsieur Rochat que, grâce au report d'imposition applicable lors d'un décès, l'IGI ne se calcule pas sur la différence entre le prix de vente (1'250'000 CHF) et la valeur au décès (1'200'000 CHF). Le gain brut se base sur le prix d'achat initial payé par son père (500'000 CHF). Le gain imposable s'élève donc à 750'000 CHF, sous réserve des impenses déductibles.
Cependant, Monsieur Rochat récupère la durée de possession de son père (25 ans). Ayant détenu le bien collectivement pendant plus de 24 ans, il bénéficie de l'abattement maximal prévu par la loi vaudoise, réduisant considérablement la facture fiscale. Au final, il aura payé un impôt successoral cantonal, suivi d'un IGI très fortement réduit grâce au cumul des années de propriété.
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Questions fréquentes
Au moment du décès, l'IGI est différé selon le principe du report d'imposition. Vous ne devrez régler cet impôt que le jour où vous déciderez de vendre le bien immobilier hérité à un tiers.
Les années de détention du défunt s'additionnent aux vôtres. Par exemple, si votre mère a possédé la maison pendant 20 ans et que vous la mettez en vente 2 ans après son décès, la durée totale retenue pour le calcul de l'abattement de l'IGI sera de 22 ans.
Non. L'impôt sur les successions n'est pas considéré comme un investissement ou une impense déductible dans le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers lors de la revente du bien.
Non. La grande majorité des cantons romands (comme Genève, le Valais, Fribourg et le Jura) exonèrent totalement les descendants directs de l'impôt sur les successions, à l'exception du canton de Vaud et de Neuchâtel.
La valeur fiscale sert principalement à établir l'impôt sur la fortune et parfois de base pour l'impôt sur les successions. Pour la vente à un tiers, c'est le prix du marché (la valeur vénale) qui détermine le montant de la transaction et sert de base de calcul final.
Dans une hoirie (communauté héréditaire), l'unanimité absolue est requise pour procéder à la vente. En cas de désaccord persistant, un héritier peut demander l'action en partage devant un juge civil, ce qui peut mener à une vente aux enchères publiques du bien.
Non. Les frais funéraires et les frais liés au certificat d'héritier viennent en déduction de l'actif successoral pour calculer l'impôt sur les successions, mais n'ont aucun lien avec les déductions admises pour calculer l'IGI lors de la vente.
En Suisse, le conjoint survivant est exonéré de l'impôt sur les successions dans tous les cantons. S'il décide de vendre le bien immobilier par la suite, il sera uniquement soumis à l'IGI, en conservant les mêmes avantages de cumul des années de détention.
Sources
- Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID) art. 12 al. 3, Code civil suisse (CC) art. 602, Législations fiscales cantonales sur les successions.