Registre foncier et droits réels
Vente d’un bien en concubinage (société simple)
La vente d'un bien immobilier acquis en concubinage sous le régime de la société simple exige l'accord unanime des deux partenaires pour toute décision, de la mise en vente à la signature chez le notaire.
Vente immobilière entre concubins
Vente en propriété commune
Liquidation de société simple immobilière
Séparation couple non marié et vente
Définition et explication
En Suisse, de nombreux couples non mariés font l’acquisition de leur logement sous la forme juridique de la société simple (propriété commune). Contrairement à la copropriété classique où chacun détient une part claire (par exemple 50 %), la société simple implique que le bien appartient aux deux partenaires de manière indivisible. Les deux noms figurent au Registre foncier sans mention de quote-part.
En cas de séparation ou de changement de projet de vie, la mise en vente du bien immobilier répond à des règles strictes définies par le Code des obligations suisse (CO). La règle d’or est l’unanimité. Les deux concubins doivent s’accorder sur toutes les étapes du processus de vente : le choix du courtier immobilier, la stratégie de prix, l’acceptation d’une offre d’achat et la signature de l’acte de vente authentique chez le notaire.
Un aspect fondamental lors de la vente concerne la répartition du produit net (le bénéfice une fois l’hypothèque remboursée et l’impôt sur les gains immobiliers déduit). Si les partenaires n’ont pas signé de convention de société simple devant un notaire au moment de l’achat, la loi suisse part du principe que les bénéfices et les pertes sont partagés à parts égales, même si l’un des deux a investi plus de fonds propres que l’autre. Une anticipation juridique est donc essentielle pour sécuriser la revente sans conflit.
Quand les règles de la société simple s'appliquent-elles à une vente ?
- Séparation du couple : Lorsque les concubins se séparent et choisissent de vendre le bien immobilier commun à un tiers pour se libérer de leurs engagements.
- Désaccord sur la vente : Si l’un des partenaires refuse de vendre, bloquant ainsi le processus de commercialisation, car la signature des deux est obligatoire.
- Répartition du produit de vente : Lors du passage chez le notaire pour définir comment le bénéfice sera partagé, particulièrement si les apports de fonds propres (LPP, épargne) étaient inégaux.
- Reprise du bien : Lorsqu’un des concubins souhaite racheter la part de l’autre (rachat de soulte) et reprendre l’hypothèque, nécessitant un accord interne et la validation de la banque.
Vendre une villa achetée en société simple suite à une séparation
Marc et Sophie, non mariés, ont acheté une villa dans le canton de Fribourg pour 1’000’000 CHF sous le régime de la société simple. Marc a investi 150’000 CHF de fonds propres et Sophie 50’000 CHF. Ils n’ont pas rédigé de convention écrite précisant la répartition. Cinq ans plus tard, ils se séparent et décident unaniment de vendre la maison pour 1’200’000 CHF. Leur dette hypothécaire de 800’000 CHF doit être remboursée à la banque au moment de la transaction.
A retenir
La vente génère un produit net de 400'000 CHF (1'200'000 CHF de prix de vente moins 800'000 CHF d'hypothèque, hors frais de notaire et IGI). Sophie exige la moitié du bénéfice, car la loi (Art. 533 CO) prévoit que sans convention contraire, les gains d'une société simple sont partagés à parts égales. Marc conteste, estimant qu'il a investi trois fois plus au départ. Finalement, avec la médiation de leur notaire, ils s'accordent pour récupérer d'abord leurs apports respectifs initiaux (150'000 CHF pour Marc et 50'000 CHF pour Sophie), puis de partager le solde de 200'000 CHF à parts égales (100'000 CHF chacun). Cet exemple démontre l'utilité d'établir une convention écrite dès l'acquisition pour simplifier la revente.
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Questions fréquentes
Si le bien est détenu en société simple et que votre ex-partenaire refuse catégoriquement de vendre, vous ne pouvez pas vendre votre part à un tiers ni forcer la vente directe de la maison. Vous devez demander au juge la dissolution de la société simple pour justes motifs (Art. 545 CO), ce qui aboutira juridiquement à la liquidation et à la vente du bien, souvent par le biais d'enchères si aucun accord amiable n'est trouvé.
Les deux concubins formant la société simple sont solidairement responsables du paiement de l'impôt sur les gains immobiliers face à l'administration fiscale cantonale. Généralement, pour sécuriser la transaction, le notaire prélève directement le montant total de l'impôt estimé sur le prix de vente et le consigne avant de reverser le bénéfice net aux deux vendeurs.
Non. Le mandat de courtage immobilier doit impérativement être signé par tous les membres de la société simple. Une agence immobilière suisse refusera de mettre votre bien sur le marché sans l'accord écrit et unanime des propriétaires inscrits au Registre foncier.
L'hypothèque devra être intégralement remboursée à la banque lors de la vente. Si vous vendez avant l'échéance de votre prêt à taux fixe, une pénalité de remboursement anticipé sera calculée par la banque. Cette pénalité (souvent élevée) est à la charge solidaire de la société simple, ce qui signifie que la banque peut réclamer le montant à l'un ou l'autre des partenaires.
Sans convention de société simple stipulant le contraire, la loi prévoit un partage à parts égales des bénéfices, peu importe qui a amené le plus d'argent au départ. Pour éviter les litiges lors de la vente, les experts recommandent de rédiger un acte sous seing privé ou notarié dès l'achat, précisant que lors de la revente, chacun récupère sa mise de départ exacte avant de diviser la plus-value éventuelle.
Si vous souhaitez conserver la maison après la séparation, vous devez procéder à un rachat de soulte. Vous rachetez la part de la propriété à votre ex-partenaire et reprenez l'intégralité de la dette hypothécaire à votre seul nom. Cela nécessite une nouvelle évaluation de votre capacité financière individuelle par la banque et un acte de transfert devant le notaire.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 530 à 551 (Société simple). Code civil (CC) art. 652 à 654 (Propriété commune).