Fiscalité immobilière
Valeur locative (en cas de vente)
La valeur locative est un revenu fictif ajouté à vos impôts, dont vous pouvez parfois être exonéré si votre bien est vide et activement mis en vente.
Impôt sur la valeur locative
Revenu locatif fictif
Double valeur locative
Impôt maison vide
Définition et explication
La valeur locative est une particularité de la fiscalité suisse (Loi fédérale sur l’impôt direct, LIFD). Si vous habitez votre propre bien, l’administration fiscale ajoute un revenu fictif à votre déclaration d’impôts. Mais que se passe-t-il lorsque vous déménagez vers un nouveau logement et que votre ancienne propriété reste vide le temps de trouver un acheteur ?
Par défaut, la loi considère qu’un bien inoccupé reste à votre disposition. Vous risquez alors de subir une double valeur locative : celle de votre nouvelle résidence et celle de la maison en vente. Heureusement, la jurisprudence et les administrations fiscales cantonales prévoient des exceptions. Si vous parvenez à prouver que le bien est totalement vide (sans meubles) et qu’il fait l’objet d’un réel effort de vente (comme la signature d’un mandat avec un courtier immobilier), vous pouvez demander la suspension de cet impôt.
Les conditions sont strictes. Le prix de vente affiché doit correspondre au marché immobilier local. Si l’administration estime que le prix est exagérément élevé et empêche la vente, elle maintiendra l’imposition. Constituez un dossier solide avec des photos, des factures d’énergie montrant une consommation minimale et le contrat de votre agence.
Quand cette exonération fiscale s'applique-t-elle ?
- Vous avez déjà déménagé dans votre nouvelle résidence principale.
- Votre ancienne maison ou appartement est totalement vide de tout mobilier.
- Le bien immobilier est officiellement sur le marché avec des preuves tangibles (mandat de courtage signé, annonces en ligne).
- Le prix de vente exigé est réaliste par rapport à l’estimation du marché suisse.
- Vous souhaitez éviter une double imposition sur le revenu pendant la période de transition de la vente.
Exemple d'une double valeur locative évitée dans le canton de Vaud
Monsieur et Madame Python ont fait l’acquisition d’un appartement neuf à Lausanne. Ils y emménagent au mois de mars. Leur ancienne villa, située à Yverdon-les-Bains, est mise en vente au même moment. Cependant, les démarches s’éternisent et la villa reste vide et invendue jusqu’en novembre.
A retenir
Lors de leur déclaration d'impôts l'année suivante, le fisc vaudois a initialement taxé la valeur locative des deux logements. Les propriétaires ont rédigé un courrier de contestation en y joignant le mandat signé chez leur courtier, des photos de la villa vide et la preuve d'une baisse drastique de leur consommation électrique. L'administration a accepté ces preuves et a annulé la valeur locative de la villa pour la période d'avril à novembre, leur faisant économiser plusieurs milliers de francs d'impôts.
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Questions fréquentes
Par défaut, oui. L'administration fiscale considère qu'un bien vide reste à votre disposition. Vous devez activement prouver le contraire pour obtenir une exonération de cet impôt sur le revenu.
Vous devez démontrer qu'il est vide de tout meuble et activement proposé à la vente. Un mandat signé avec une agence immobilière et des relevés de compteurs électriques très faibles constituent les meilleures preuves.
Oui, les frais d'entretien courants et de maintien en l'état restent déductibles de votre revenu imposable, même si l'exonération de la valeur locative vous a été accordée.
Vous pouvez déposer une réclamation formelle dans le délai légal (généralement 30 jours selon le droit cantonal) en apportant des preuves supplémentaires confirmant que la vente a été confiée à un professionnel.
Oui, si vous possédez deux biens simultanément et n'agissez pas, vous allez cumuler deux valeurs locatives. Il faut anticiper cette situation lors de votre déclaration annuelle.
Le Parlement fédéral débat depuis des années de son abolition pour la résidence principale. Toutefois, pour les résidences secondaires ou les biens vides mis en vente, le système actuel reste en vigueur.
La location de courte durée génère un revenu locatif réel (qui remplace la valeur locative fictive). Cela couvre vos frais, mais un bail complique sérieusement l'organisation des visites et peut freiner les acheteurs.
Totalement. Si vous affichez un prix irréaliste, largement au-dessus des prix du marché romand, l'administration fiscale estimera que l'intention de vendre n'est pas sérieuse et maintiendra la valeur locative.
Sources
- Loi fédérale sur l'impôt direct (LIFD) art. 21, Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) art. 7.