Démarches et processus de vente
Sale and leaseback (vendre et rester locataire)
Le Sale and Leaseback est une transaction permettant à un propriétaire de vendre son bien immobilier à un investisseur, puis de signer immédiatement un contrat de bail pour continuer à y vivre.
Cession-bail immobilière
Vente et location simultanée
Vendre et rester locataire
Définition et explication
Le Sale and Leaseback (ou cession-bail) est une solution immobilière de plus en plus prisée en Suisse, particulièrement par les propriétaires seniors. Cette opération consiste à vendre son bien immobilier (villa, appartement ou immeuble) à un tiers – souvent un investisseur institutionnel ou un fonds de pension – et à signer simultanément un contrat de bail à loyer pour le même objet. Le vendeur devient ainsi le locataire de son ancien bien.
L’objectif principal de cette démarche est la libération immédiate des fonds propres liés à la brique (capitalisation immobilière), sans subir le traumatisme d’un déménagement. L’acte authentique de vente et le contrat de bail (régi par le Code des obligations suisse) sont signés chez le notaire lors de la même séance.
Sur le plan financier, le vendeur perçoit le prix de vente convenu (déduction faite de l’hypothèque existante qui est remboursée à la banque) et s’acquitte de l’impôt sur les gains immobiliers. En contrepartie, il s’engage à payer un loyer mensuel au nouveau propriétaire. Le montant du loyer est défini selon les prix du marché ou peut être négocié à la baisse si le vendeur accepte une décote sur le prix de vente initial.
Dans quelles situations utiliser le Sale and Leaseback ?
- Besoin de liquidités à la retraite : Pour compléter une rente AVS/LPP insuffisante ou financer des projets personnels sans quitter son domicile.
- Amortissement hypothécaire exigé : Lorsque la banque exige un amortissement massif suite à la baisse des revenus à la retraite et que le propriétaire ne peut pas payer.
- Avance d’hoirie anticipée : Pour distribuer de l’argent liquide à ses enfants de son vivant, sans attendre la succession.
- Financement d’entreprise : Pour un entrepreneur possédant des locaux commerciaux et souhaitant réinjecter le capital dans le développement de son activité.
Exemple d'une vente avec cession-bail dans le canton de Vaud
Monsieur et Madame Favre (70 ans) sont propriétaires d’une maison individuelle dans la Broye vaudoise estimée à 1’200’000 CHF. Leur hypothèque résiduelle est de 300’000 CHF. Ils souhaitent aider leurs deux enfants à acquérir leur propre logement, mais l’essentiel de leur fortune est bloqué dans leur maison. Ils refusent de déménager car ils sont très attachés à leur quartier et à leur jardin.
A retenir
Ils optent pour un Sale and Leaseback avec un fonds d'investissement immobilier. La maison est vendue 1'200'000 CHF. Lors de la signature chez le notaire, l'hypothèque de 300'000 CHF est soldée et l'impôt sur les gains immobiliers est réglé. Les Favre perçoivent environ 850'000 CHF nets en liquidités. Simultanément, ils signent un bail à loyer de 10 ans, renouvelable, pour un loyer mensuel de 3'200 CHF. Ils peuvent ainsi distribuer une avance d'hoirie à leurs enfants tout en conservant leur cadre de vie habituel.
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Questions fréquentes
Contrairement au viager où l'acheteur paie un bouquet réduit et une rente mensuelle incertaine liée à l'espérance de vie, le Sale and Leaseback implique le paiement intégral du prix de la maison le jour de la vente. Le vendeur paie ensuite un loyer classique. Il n'y a pas d'aléa lié à la durée de vie.
Non, pour un particulier, le loyer payé pour sa résidence principale n'est pas déductible du revenu imposable en Suisse. Cependant, en vendant le bien, vous ne payez plus l'impôt sur la valeur locative, et votre impôt sur la fortune diminue significativement.
Oui, il est tout à fait possible d'insérer une clause de droit d'habitation ou de signer un bail de longue durée (par exemple 10 ou 15 ans) inscrit au Registre foncier. Cela protège le locataire contre une résiliation anticipée, même si l'investisseur revend le bien (Art. 261 CO).
Oui. Le fait de vendre votre propriété déclenche l'imposition sur le gain immobilier. Le fait que vous deveniez locataire du même bien ne vous donne pas droit à un report d'imposition (qui est réservé à l'achat d'un nouveau bien de remplacement).
Le prix est basé sur la valeur vénale du bien (estimation du marché). Toutefois, les investisseurs exigent souvent un rendement net précis. Si le loyer convenu est inférieur au marché pour soulager le vendeur, l'investisseur appliquera généralement une décote sur le prix d'achat pour compenser.
Une fois la vente actée, le Code des obligations s'applique. L'investisseur (nouveau bailleur) paie les gros travaux (toiture, chauffage) et l'assurance ECA. Vous (le locataire) ne payez plus que les menus défauts et l'entretien courant.
Le Sale and Leaseback est surtout intéressant si l'hypothèque est faible (taux d'avance bas). Si votre hypothèque représente déjà 80% de la valeur du bien, le solde que vous toucherez après remboursement de la banque et paiement des impôts sera trop faible pour justifier l'opération.
Oui. Il est possible d'inclure un pacte de réméré (droit de rachat) dans l'acte notarié, valable au maximum 25 ans. Cela vous permet, ou à vos héritiers, de racheter le bien à un prix convenu à l'avance si vos finances le permettent dans le futur.
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 655 ; Code des obligations (CO) art. 253 (Bail à loyer) et art. 261 (Transfert de la chose louée).