Fiscalité immobilière
Prix de revient immobilier (calcul igi)
Le prix de revient correspond au prix d'acquisition initial de votre bien immobilier majoré des dépenses d'investissement, servant de base pour calculer votre gain imposable.
Coût d'investissement
Valeur d'acquisition totale
Anlagekosten
Valeur de base IGI
Définition et explication
Lorsque vous décidez de vendre votre bien immobilier en Suisse, l’administration fiscale va prélever l’impôt sur les gains immobiliers (IGI). Pour déterminer ce gain, le fisc ne se base pas uniquement sur votre bénéfice brut, mais effectue un calcul précis : le prix de vente net moins le prix de revient.
Le prix de revient représente l’investissement total que vous avez consacré à votre propriété depuis son acquisition. Il est défini par la Loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs (LHID art. 12). Connaître avec exactitude les éléments qui le composent vous permet de ne pas payer d’impôt en trop. Contrairement aux frais d’entretien courant, qui sont déduits annuellement de votre impôt sur le revenu, le prix de revient rassemble vos investissements durables et structurels (les impenses).
La charge de la preuve vous incombe entièrement. Vous devez donc conserver scrupuleusement tous vos justificatifs, contrats de vente et factures d’artisans. Si vous avez acheté votre maison il y a plusieurs décennies, la plupart des cantons romands proposent un système de valeur de substitution, vous évitant de devoir retrouver des factures des années 1980.
Que pouvez-vous intégrer dans le prix de revient ?
Le calcul du prix de revient s’applique au moment de remplir votre déclaration pour l’impôt sur le gain immobilier, suite à la vente. Voici ce que vous pouvez y intégrer :
- Le prix d’achat initial : Le montant principal indiqué sur l’acte notarié lors de votre acquisition.
- Les frais d’achat : Les droits de mutation, les frais de notaire et les émoluments du Registre foncier que vous avez payés à l’époque.
- Les impenses : Tous les travaux à plus-value, comme l’ajout d’une véranda, la création d’une piscine ou l’installation de panneaux solaires.
- Les taxes d’équipement : Les contributions de raccordement versées à la commune (eau, électricité, égouts) lors d’une construction nouvelle.
- Les provisions PPE : Les versements au fonds de rénovation qui n’ont pas été utilisés pour de l’entretien courant, si vous vendez un appartement.
Exemple de calcul pour une maison en Suisse romande
Vous avez acheté une maison individuelle dans le canton de Fribourg il y a 12 ans pour un montant de 800 000 CHF. Lors de cet achat, vous avez réglé 25 000 CHF de frais de notaire et de droits de mutation. Cinq ans plus tard, vous avez construit un garage fermé et installé une pompe à chaleur, pour un coût total de 120 000 CHF (factures à l’appui). Aujourd’hui, vous trouvez un acheteur pour un montant de 1 250 000 CHF.
A retenir
Votre gain imposable ne sera pas de 450 000 CHF. Votre prix de revient se calcule ainsi : 800 000 CHF (prix d'achat) + 25 000 CHF (frais d'acte) + 120 000 CHF (impenses à plus-value). Le total s'élève à 945 000 CHF. L'administration fiscale se basera donc sur un gain brut de 305 000 CHF (1 250 000 - 945 000). Vous pourrez ensuite déduire de ce gain la commission de votre courtier immobilier pour obtenir votre gain imposable final.
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Questions fréquentes
La valeur vénale est le prix de marché actuel de votre bien, c'est-à-dire le prix auquel vous allez le vendre. Le prix de revient est une notion purement fiscale et historique, représentant l'addition de ce que le bien vous a coûté depuis son acquisition.
En Suisse, votre travail personnel pour des rénovations n'est accepté dans le prix de revient que si vous l'avez déclaré comme revenu et avez payé les cotisations AVS correspondantes. Les simples heures de bricolage du week-end ne sont pas déductibles.
La charge de la preuve repose sur le vendeur. Sans factures, l'administration fiscale cantonale refusera de manière générale d'ajouter ces montants à votre prix de revient. Dans certains cas spécifiques, une expertise neutre peut être tolérée, mais son acceptation reste incertaine.
Lors d'un héritage, l'imposition sur le gain immobilier est reportée. Vous reprenez donc le prix de revient de la personne décédée, c'est-à-dire le prix qu'elle avait payé à l'époque, additionné à ses propres investissements.
Si vous remplacez une chaudière par un modèle identique, il s'agit de frais d'entretien non inclus dans le prix de revient. En revanche, si vous installez un système plus écologique, la part qui représente une amélioration énergétique s'ajoute au prix de revient.
Non. Les intérêts que vous payez à la banque pour votre prêt hypothécaire sont des frais financiers courants. Ils sont déductibles chaque année de votre impôt sur le revenu, mais ne peuvent pas être ajoutés au prix de revient lors de la revente.
Fiscalement, les frais liés à la vente elle-même (commission de l'agence, frais de publicité, indemnité de remboursement anticipé) ne modifient pas le prix de revient historique. Ils sont cependant considérés comme des frais d'aliénation et se déduisent directement de votre gain brut pour réduire l'impôt final.
Pour éviter de pénaliser les vendeurs de très longue date ou ceux ayant perdu leurs archives, la plupart des cantons appliquent une valeur de substitution. À Genève, par exemple, vous pouvez utiliser la valeur vénale du bien d'il y a 10 ans comme nouveau prix de revient.
Sources
- Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID art. 12), Lois fiscales cantonales (ex: LCP Genève art. 81, LI Vaud art. 65, LICD Fribourg art. 49).