Démarches et processus de vente
Permis de séjour (b, c, g) : vendre à un acheteur étranger en suisse
En Suisse, la capacité d'un ressortissant étranger à acheter votre bien immobilier dépend de sa nationalité et de son type de permis de séjour (B, C, G ou L).
Achat immobilier par un étranger
Lex Koller Permis B C G
Vendre à un frontalier
Assujettissement LFAIE
Définition et explication
Lors de la vente de votre bien immobilier en Suisse, qualifier le profil de votre acheteur est une étape fondamentale pour garantir le succès de la transaction. Si vous recevez une offre d’achat de la part d’un acquéreur étranger, sa capacité à acheter dépend de sa nationalité et de son autorisation d’établissement ou de séjour (Permis C, B, G ou L). Ces règles strictes sont encadrées par la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), communément appelée Lex Koller.
Pour un vendeur, accepter l’offre d’un acquéreur non autorisé représente un risque direct de blocage de la vente par le Registre foncier. Comprendre les droits associés à chaque permis vous permet de sélectionner l’offre la plus solide :
- Citoyens de l’UE/AELE : S’ils sont titulaires d’un permis de séjour B ou d’un permis d’établissement C et domiciliés en Suisse, ils bénéficient des mêmes droits immobiliers que les citoyens suisses. L’achat est totalement libre.
- Ressortissants de pays tiers (hors UE/AELE) : S’ils possèdent un permis C, ils sont assimilés aux Suisses. S’ils possèdent un permis B, ils peuvent acheter un logement sans autorisation fédérale, à l’unique condition qu’il s’agisse de leur résidence principale. L’achat de résidences secondaires ou de biens de rendement leur est généralement interdit.
- Frontaliers (Permis G) : Sous certaines conditions (citoyens UE/AELE), ils peuvent acquérir une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail, mais ne peuvent pas la mettre en location.
En cas de doute sur le statut de l’acheteur, le notaire chargé de l’acte authentique déposera une demande de décision de non-assujettissement auprès des autorités cantonales compétentes avant de procéder au transfert de propriété.
Quand la vérification du permis de séjour s'applique-t-elle ?
- Vous recevez une offre de la part d’un expatrié ou d’un travailleur étranger résidant en Suisse.
- Vous vendez une résidence secondaire ou un immeuble de rendement, soumis à des règles beaucoup plus strictes pour les étrangers.
- Votre acheteur possède un permis de séjour temporaire (Permis L) ou un statut de frontalier (Permis G).
- Le notaire rédige le projet de vente et doit y intégrer les formulaires de conformité à la LFAIE.
Exemple d'une vente à un acheteur avec Permis B (État tiers)
Monsieur Dubois vend sa villa familiale située à Nyon (Vaud). Après quelques semaines de visites, il reçoit une excellente offre d’un acquéreur canadien venant de s’installer en Suisse pour des raisons professionnelles, titulaire d’un Permis B (ressortissant hors UE/AELE). Monsieur Dubois s’inquiète de savoir si cet acheteur a légalement le droit d’acheter sa propriété.
A retenir
Le courtier de Monsieur Dubois confirme que la transaction est parfaitement légale sans demander d'autorisation spéciale (selon l'art. 2 LFAIE). L'unique condition est que l'acheteur canadien utilise la villa comme son domicile principal exclusif. Le notaire insère une clause dans l'acte de vente précisant que l'acheteur s'engage à y résider. La vente est signée rapidement, et le Registre foncier procède au transfert de propriété sans délai supplémentaire.
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Questions fréquentes
Oui, si votre acheteur est un frontalier ressortissant de l'UE/AELE, il peut acquérir une résidence secondaire en Suisse, à condition que le bien se situe dans la région de son lieu de travail. Il lui est toutefois interdit de louer ce bien à des tiers.
Cet acheteur est autorisé à acquérir votre maison ou appartement, mais uniquement pour y établir sa résidence principale et y vivre. Il ne pourra pas acheter votre bien s'il s'agit d'une résidence secondaire ou d'un bien d'investissement locatif.
Absolument. Si la situation de l'acheteur nécessite une vérification, le notaire inclura une condition suspensive. Le contrat stipulera que la vente n'est valable que si l'autorité cantonale confirme que l'acquéreur n'est pas assujetti à la Lex Koller ou lui délivre l'autorisation requise.
La vente d'un immeuble de rendement à usage résidentiel est totalement libre pour les titulaires d'un Permis C ou d'un Permis B (UE/AELE). En revanche, pour les ressortissants de pays tiers avec un Permis B ou les frontaliers, cette acquisition est strictement interdite par la loi fédérale. L'immobilier purement commercial fait cependant exception.
Oui. Si le profil de l'acheteur exige une décision formelle de l'autorité cantonale de première instance, le processus d'achat peut être prolongé de quelques semaines, le temps que la décision d'assujettissement ou d'exemption soit rendue et entre en force.
Bien que votre courtier effectue un premier contrôle de solvabilité et d'éligibilité, c'est le notaire instrumentant et le Conservateur du Registre foncier qui vérifient légalement la validité du titre de séjour et le respect de la législation suisse (LFAIE).
Oui. Les émoluments notariaux, les frais du Registre foncier et les droits de mutation cantonaux sont calculés sur la base du prix de vente et de la localisation du bien, indépendamment de la nationalité ou du permis de l'acquéreur.
Si les autorités refusent l'achat, la condition suspensive insérée dans la promesse de vente ou l'acte à terme n'est pas réalisée. Le contrat s'annule de plein droit et l'acompte de réservation est intégralement restitué à l'acheteur, sans pénalité pour le vendeur.
Sources
- Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE), Ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE).