Estimation et valeur du bien
Panneaux solaires (photovoltaïque) et vente : guide suisse
Gestion de la plus-value, du transfert administratif et de l'impact fiscal d'une installation solaire photovoltaïque lors de la vente d'un bien immobilier.
Installation solaire
Photovoltaïque
Toit solaire
Rétribution à l'injection
Solaire thermique
Définition et explication
De plus en plus de propriétaires suisses équipent leur maison de panneaux solaires photovoltaïques. Au moment de vendre, cette installation représente un atout majeur, mais elle soulève des questions spécifiques pour le vendeur : quelle est la réelle plus-value sur le prix de vente ? Comment gérer le transfert des contrats ? Qu’en est-il de la déduction sur l’impôt sur les gains immobiliers (IGI) ?
Sur le plan de l’estimation, une installation solaire augmente objectivement la valeur vénale du bien. Les acheteurs sont prêts à payer un prix supérieur pour une maison autonome en énergie, surtout dans un contexte de hausse des coûts de l’électricité. Les logiciels d’estimation hédoniste intègrent d’ailleurs ce critère de manière positive en ajoutant un bonus au prix de base.
Sur le plan administratif, le vendeur doit s’assurer que le changement de propriétaire soit correctement notifié. Cela implique d’informer le Gestionnaire de Réseau de Distribution (GRD, par exemple Romande Energie, Groupe E ou SIG) pour le relevé final et le transfert du contrat de rachat de l’électricité. Si l’installation bénéficie d’une subvention fédérale de type Rétribution Unique (RU) via Pronovo, ce droit reste attaché à l’installation physique et passe automatiquement à l’acheteur avec le transfert de propriété inscrit au Registre foncier.
Fiscalement, la règle fédérale (LHID) empêche la double déduction. Si vous avez déduit le coût d’installation de vos panneaux solaires de votre impôt sur le revenu (comme frais d’entretien à vocation écologique), vous ne pourrez pas les déduire une seconde fois comme impenses (frais à plus-value) lors du calcul de l’impôt sur les gains immobiliers. Le notaire exigera les justificatifs de taxation pour établir le calcul correct de l’IGI.
Quand cette situation s'applique-t-elle ?
- Lors de la vente d’une maison individuelle ou d’une villa équipée de panneaux photovoltaïques ou thermiques.
- Lors de la transmission d’une propriété raccordée au réseau avec un contrat de rachat d’électricité actif.
- Pour justifier le prix de vente face à une banque qui évalue la valeur de l’objet immobilier.
- Lors du calcul de l’impôt sur les gains immobiliers si l’installation a été entièrement financée par le vendeur actuel.
Vente d'une villa avec toit solaire dans le canton de Fribourg
Monsieur Blanc vend sa villa fribourgeoise. Deux ans avant la vente, il a investi 25 000 francs pour installer des panneaux photovoltaïques en toiture. Il a perçu une subvention Pronovo de 5000 francs et a déduit les 20 000 francs restants de sa déclaration fiscale annuelle (impôt sur le revenu) grâce aux incitations cantonales en faveur des économies d’énergie.
Lors de la signature de la promesse de vente, l’acheteur demande si le contrat de rachat d’électricité de Groupe E lui sera transféré et si Monsieur Blanc conservera des droits sur les éventuelles subventions futures.
A retenir
Le courtier de Monsieur Blanc rassure l'acheteur : la subvention initiale a déjà été touchée, et le statut de producteur d'électricité sera transféré au nouveau propriétaire dès l'inscription au Registre foncier. L'acheteur bénéficiera ainsi de la réduction de ses factures et du rachat du surplus d'énergie.
Cependant, au moment de calculer l'impôt sur le gain immobilier (IGI), le notaire explique à Monsieur Blanc qu'il ne peut pas ajouter les 20 000 francs de l'installation solaire à ses frais d'investissement (impenses). Ayant déjà profité d'une déduction fiscale totale sur son impôt sur le revenu l'année des travaux, la loi fédérale interdit de les déduire à nouveau sur l'IGI. Le prix de vente majoré par la présence des panneaux créera donc un gain imposable légèrement supérieur pour le vendeur.
Vous souhaitez vendre votre bien ?
Estimez gratuitement votre bien en 2 minutes et trouvez le meilleur expert immobilier en Suisse romande.
Questions fréquentes
Oui, mais pas toujours au franc près. La plus-value dépend de l'âge de l'installation, de son rendement actuel et des tarifs locaux de l'électricité. En moyenne, une installation récente permet de récupérer 80 à 100% de l'investissement initial lors de la vente grâce à l'attractivité écologique.
Non. L'enregistrement auprès de Pronovo (l'organe de certification fédéral) est lié au bâtiment, pas à la personne. Le transfert s'effectue via un simple formulaire de changement d'exploitant qui doit être signé conjointement par le vendeur et l'acheteur.
Jusqu'au transfert des profits et risques (qui correspond généralement à la remise des clés), le vendeur est responsable de l'entretien de la chose vendue. Il devra assumer cette réparation à ses frais, sauf si l'installation est couverte par une garantie constructeur encore valable.
En droit suisse, les panneaux solaires fixés au toit de manière durable sont considérés comme des parties intégrantes de l'immeuble (Art. 642 CC). Sauf convention contraire expresse rédigée dans l'acte de vente notarié, vous n'avez pas le droit de les retirer et ils doivent rester avec la maison.
Oui. Bien que cela ne soit pas imposé par la loi au même titre que le contrôle OIBT de base pour le tableau électrique, l'acheteur est en droit de demander un rapport de performance ou un certificat d'entretien pour s'assurer qu'il n'achète pas une installation défectueuse.
La méthode la plus efficace est de fournir un Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments (CECB) ou simplement de présenter au futur acheteur un historique clair des factures du gestionnaire de réseau et des décomptes de rachat d'électricité sur les trois dernières années.
Globalement oui, notamment pour la notion de partie intégrante attachée à la maison et pour l'interdiction formelle de double déduction fiscale. La principale différence réside dans l'absence de contrat de rachat, puisqu'il s'agit uniquement de production de chaleur pour l'autoconsommation.
Si votre demande a été validée par Pronovo mais que les fonds de la Rétribution Unique ne sont pas encore versés (les délais d'attente peuvent être longs), le droit au versement passe au nouveau propriétaire. En tant que vendeur, vous devez impérativement négocier ce montant en l'ajoutant au prix de vente pour ne pas être perdant.
Sources
- Code civil suisse (CC) : Art. 642 (Parties intégrantes) ; Loi sur l'harmonisation des impôts directs des cantons (LHID) : Art. 9 et 12 (Déductions écologiques et interdiction de la double déduction) ; Loi sur l'énergie (LEn).