Estimation et valeur du bien
État locatif
L'état locatif est un tableau financier détaillant l'ensemble des revenus issus des baux d'un bien immobilier, indispensable pour en calculer le prix de vente.
Liste des loyers
Tableau des locations
État des loyers
Relevé locatif
Définition et explication
L’état locatif est la photographie financière de votre bien immobilier au moment de la vente. Si vous vendez un immeuble de rendement ou un appartement occupé, ce document est le premier élément exigé par les investisseurs et leurs partenaires financiers. Il recense de manière détaillée chaque lot (logements, commerces, places de parc), l’identité des locataires, les dates d’échéance des baux, ainsi que les loyers nets perçus et les provisions pour charges.
La précision de cette liste a un impact direct sur le prix de transaction. Les acquéreurs et les établissements bancaires utilisent l’état locatif net annuel pour calculer la valeur de rendement de votre objet. Une présentation rigoureuse et justifiée rassure les acheteurs et défend votre prix de vente. Conformément à l’art. 261 du Code des obligations suisse (CO), le transfert de propriété ne rompt pas les contrats en cours : le nouveau propriétaire reprend les baux aux conditions exactes mentionnées dans votre tableau. En tant que vendeur, vous garantissez juridiquement l’exactitude de ces chiffres lors de la signature de l’acte authentique.
Quand l'état locatif est-il requis lors d'une vente ?
- Mise sur le marché d’un immeuble de rendement ou d’un lot commercial.
- Vente d’un appartement individuel ou d’une villa actuellement loués.
- Évaluation de votre bien par un courtier pour fixer un prix basé sur les revenus.
- Analyse du dossier par la banque de l’acheteur pour accorder le prêt hypothécaire.
Exemple de vente d'un petit immeuble dans le canton de Vaud
Vous êtes propriétaire d’un immeuble de quatre appartements à Yverdon-les-Bains que vous souhaitez vendre pour financer votre retraite. Avant la mise en ligne de l’annonce, vous établissez un état locatif précis attestant de revenus nets annuels de 85 000 francs, tous les lots étant loués et sans arriérés de paiement.
A retenir
L'acheteur intéressé transmet ce document à sa banque. En appliquant un taux de capitalisation usuel de 4.5 % sur cet état locatif certifié, l'établissement valide un financement pour un prix de vente proche de 1 888 000 francs. La clarté de vos contrats et l'absence de vacance locative ont permis une vente rapide au prix attendu.
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Questions fréquentes
L'état locatif net indique uniquement les revenus purs des loyers, tandis que le brut inclut les acomptes de charges payés par les locataires (chauffage, eau, frais accessoires). Pour évaluer la rentabilité et le prix de vente de votre bien, les investisseurs se basent exclusivement sur l'état locatif net.
Oui, un lot vacant engendre un manque à gagner immédiat. Dans l'état locatif de vente, on inscrit un loyer projeté (théorique), mais la banque de l'acquéreur appliquera une marge de risque. Cela peut légèrement faire baisser la capacité d'emprunt de votre acheteur et donc l'offre finale.
Une adaptation est possible lors d'un changement de locataire ou après des travaux à plus-value, mais elle reste strictement encadrée par le droit du bail. Une hausse injustifiée expose le futur propriétaire à une contestation, ce qui effraie les acheteurs avertis.
Généralement, l'état locatif est annexé à l'acte de vente notarié. En le signant, vous attestez formellement que les informations (montants, garanties déposées, litiges éventuels) sont exactes au moment précis du transfert de propriété.
Vous devrez remettre une copie de tous les baux en vigueur, les éventuels avenants, les avis officiels de fixation du loyer initial et les décomptes de charges des trois dernières années pour prouver la solidité de votre tableau de revenus.
Omettre un défaut de paiement régulier ou une procédure de conciliation en cours constitue un vice dans votre devoir d'information. Le nouvel acquéreur pourrait se retourner contre vous après la vente pour rupture de garantie contractuelle.
Absolument. Chaque objet loué, qu'il s'agisse d'un garage, d'un dépôt ou d'une place extérieure, doit faire l'objet d'une ligne distincte dans l'état locatif pour refléter la rentabilité complète de la parcelle.
Non, vous garantissez seulement que l'état locatif est exact le jour du transfert. Le risque commercial de départ ou d'impayé futur est assumé par le nouvel acheteur dès son inscription au registre foncier.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 253, CO art. 261, CO art. 270